Son dönemde operasyonel giderlerin ve maliyetlerin artmasına karşılık, gelirlerin aynı oranda artmaması işletmelerin finansal planlarında bazı sıkıntılar yaşamasına sebep oldu. JLL Türkiye Kıdemli Kiralama Müdürü Bilal Büyükhatipoğlu, önümüzdeki dönemde gayrimenkul yatırımları için öne çıkacak finansman modellerini değerlendirdi.
Her sektörde olduğu gibi AVM’lerde de sürdürülebilirlik oldukça büyük önem arz etmekte. Siz bünyeniz dahilinde bu konu bağlamında neler yapmaktasınız, sürdürülebilirlik politikanızdan bahseder misiniz?
JLL Türkiye olarak toplumsal sorunlar konusunda farkındalık yaratmak, bağlama uygun çözüm önerileriyle fayda sağlamak temel amaçlarımızdan biri. Halihazırda devam eden ve ses getirmiş birçok projemiz var. Sürdürülebilir bir dünya için hepimizin daha da bilinçlendiği günümüzde İstmarina ve Biriktir App ile birlikte geliştirdiğimiz proje sayesinde farkındalık yarattık. Teslimat noktası olarak seçilen İstmarina AVM’ye atıklarını getiren ziyaretçilerimiz, Biriktir App üzerinden fotoğraflarını yolladılar ve kazandıkları çevre puanına göre AVM’den hediye çekleri kazandılar. JLL Türkiye olarak bir başka atık projemiz de CarrefourSA Bursa ile gerçekleştirdiğimiz e-atık projesiydi. Bilişim Sanayiciler Derneği (TUBİSAD) ile gerçekleştirdiğimiz ‘Atma Bağışla’ e-atık projesiyle kullanılmayan elektronik ürünler geri dönüştürüldü böylece sürdürülebilir çevre politikalarının desteklenmesi amaçlanmış oldu. Sağlanan ekonomik kaynakla Türkiye genelindeki TEGV etkinlik noktalarında, dezavantajlı bölgelerde yaşayan çocuklara nitelikli eğitim desteği sağlanmış oldu.
Gelişen ve her geçen gün yenilenen dünya karşısında sektörler hızlı kararlar alıp değişim yolunda ilerlemekte. Günümüz dünyasında AVM’ler için finansman modelleri nasıl olmalı, sizler ne gibi çalışmalar yapmaktasınız?
Geçtiğimiz yıl AVM sektörü pandemi sonrası toparlanma süreç ve ortak alan giderleri gibi konular sebebiyle finansal anlamda zor bir yıl geçirdi. Bu duruma operasyonel giderlerin ve maliyetlerin artmasına karşılık gelirlerin aynı oranda artmaması işletmelerin finansal planlarında bazı sıkıntılar yaşanmasına sebep oldu. Önümüzdeki dönemde daha güvenli ve alternatifli finans modelleri çalışmak, büyük risklerin önlenmesi noktasında daha iyi olacaktır. Yapılan yeni düzenlemeler gereği alışveriş merkezi gelirleri TL bazında olurken, artış endeksi de TÜFE’ye bağlı hale getirildi. AVM yatırımları şimdiye kadar genel olarak USD ve EU kredilerle fonlanmış, AVM yatırımcıları dövizdeki artışla birlikte geri ödeme ve kârlılık konularında sıkıntılar yaşamaya başlamıştır. İçinde bulunduğumuz düzende öngörülemeyen mevcut konjonktür sebebiyle döviz yerine TL endeksli borçlanma daha sağlıklı olacaktır. Önümüzdeki dönemde bu tip yatırımlar için Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) fi nansman modeli olarak öne çıkabilir. Alışveriş merkezi yatırım maliyetlerinin büyük oranda USD ve EU endeksli olduğu düşünüldüğünde uzun dönem alan yatırım sürecinin maliyet açısından çok iyi programlanması önemlidir.
2023 yılı içerisinde AVM’lerdeki dijitalleşme ne yönde olacak, siz bünyeniz dahilinde müşterileriniz için nasıl dijital yenilikler yapacaksınız?
Pandemi sürecinde tüketicilerin dijitalleşme eğilimleri çok fazla artış göstermişti. Sürecin sona ermesiyle etkisinin azaldığını söyleyebiliriz ama yine de bazı alanlarda zaman tasarrufu ve kolaylık olarak görüldüğünden tercih ediliyor. Bu noktada fiziki ve dijital koşulların eş zamanlı olarak sağlandığı iş modellerinin daha efektif olacağını söyleyebiliriz. Ürünü online’dan satın aldıktan sonra mağazadan teslim almaya olanak sağlamak, akıllı dijital mağazaların sayılarının arttırılması gibi çözümler bu süreçte markaların öne çıkmasını sağlayacaktır. Pandemi süreci bize net bir şekilde gösterdi ki Omnichannel istem günümüzün kaçınılmaz bir gerçeği. Yani online ve offline’ın beraber çalıştığı bir sistem. Tüm oyuncuların bir arada tek bir sistemde toplanması tüm paydaşlara ciddi maliyet avantajı getirecektir. Maliyet avantajının oluştuğu durumda da talep artacak ve bu da böyle mega sistem entegre projelerin sayısında artış olmasına imkân sağlayacaktır. Biz de AVM‘lerimizde bu yönde çalışmalar hayata geçirmekteyiz
