Hasan Ardıç – Ekonomist
Ortak alan giderleri (OAG) tanımı ile düşünmeye başladığımızda, bir AVM’nin gerçek anlamda AVM olabilmesi, hele çağdaş anlamda bir AVM olabilmesi elbette bazı koşullara bağlıdır. AVM işletmek, standart bir şekilde 3 duvar ve 1 vitrinden oluşan bir alanı kiralamak değildir.
AVM’lerin; temizlik, güvenlik, bahçe bakım, mağaza alanları dışında aydınlatma, asansör ve yürüyen merdivenlerin bakım ve onarımı ile bunların yasal denetimleri (mavi, yeşil, kırmızı etiketleme) ve bunlara ilişkin giderler, bordrolu yönetim kadrosu ücret ve giderleri, AVM’nin reklam harcamaları, pazarlama giderleri, etkinlik harcamaları, klima sistemleri ve diğer havalandırma üniteleri ile ısıtma-soğutma giderleri, müşteri otobüs servisi giderleri ve daha birçok harcamaları yapma mecburiyeti vardır. Bu masraflar olmazsa olmazlardır. Tabii bir de gelirler var ki bunların %95’i mağaza kiralarıdır.
Kiralama görüşmelerinde perakendeciler nasıl ki, kira bedelini indirmek için o AVM’ye gelerek katma değer kazandıracaklarını söylüyorlarsa; eşdeğer bağlamda AVM’ler de konum, pazarlama ve diğer faaliyetleriyle perakendeciye bir satış ortamı ve perakendecinin mağazasının önüne belli oranda ziyaretçi getireceklerini söylemektedirler.
İşte tam bu noktada; AVM’lerde OAG konusunun ne kadar önemli olduğu kendiliğinden ortaya çıkıyor. Tarafların müşterek kazanç elde etmeleri, müşterek hareket etmeleriyle olanaklı hâle gelecektir. Aksi adeta imkân dışıdır. Konu bu derece önemli ve stratejik nitelikli olmasına rağmen, yıllardır çözümsüzlük içinde bırakılması kolay anlaşılabilir değildir.
OAG kapsamındaki harcamaların belirlenmesi, netleştirilmesi, paydaşlar arasında bölüşümü adil olmak zorundadır. Aksi takdirde daha ilk ay sonu itibariyle OAG tekrar çözümsüzlüğe doğru gider. Bu noktalarda birçok husus, birçok çözümü şart kalem olacaktır. Örneğin OAG bölüşümünde m2’ye ilişkin hesaplamaların tam anlamıyla adil olmadığı malumdur. Ciro, zincir mağaza birimi olmak da matematik çözümlemeye olanak tanımaz.
AVM’ler bazı OAG’leri karşılamalı, perakendeciler de bazı OAG kalemlerini AVM’lere yıkmadan kendi aralarında karşılamalıdırlar. Bu müthiş bir işbirliği ve karşılıklı mutabakat gerektiren bir çalışma ve çalışma düzenidir. Adeta STK konumunda olan Perakende Dernekleri; AYD, BMD, TMD vb. hattâ konfederasyon, OAG konusunu yeni düzenlemeyi de tabii olarak dikkate almak suretiyle çözümlemelidir. Bugün bile bu derneklerin aynı safta olmadıkları görülmektedir. BMD, TMD ve diğer perakende dernekleri yeni düzenlemeyi memnuniyetle karşılarken AYD hukuk yoluna başvuru hazırlıklarını tamamlamak üzere olduklarını açıklamaktadır.
OAG konusunda çok önemli iki husus daha var;
- OAG ödeyen kiracının AVM’nin örneğin güvenlik şirketi seçiminde söz sahibi olması gerekmez mi? (Yanıt “Evet” ise, o zaman AVM yönetimi ne derece işlevseldir?)
- TL olarak yapılan giderlerdeki özellikle son zamanlardaki zamlarla giderek artan harcamaların öngörülmesi, bütçelenmesi, sabit değil de şartlara göre değişken olması gerekmez mi? (€, $ vb. paritelerde çalışmak zaman itibariyle olanaksızdır.)
Bu iki basit soru, esasen çözüm arayışında farklı yönetim kaoslarını beraberinde getirmektedir. AVM yatırımcısı ve işletmecisi olan, ülkenin en çok bilinen iki ayrı şirketin yönetimini (Galleria/Dati A.Ş. ve Carousel/Baymer A.Ş.) genel müdürlüğü yaptığım dönemde, tabii ki çok ince ve doğru bir yönetim anlayışıyla OAG tahsilatında bulunmadık, OAG’yi kira içinde kabul ettik. Bu da bir çözüm şekli oldu. Ancak tabii burada TL bazında harcamaların altında kalmamak için çok nitelikli. Bir AVM yönetimi ve beraberinde destek veren bir yatırımcı yapısının bulunması gerekir.
Sonuç olarak; AVM’lerde OAG konusuna ilişkin değişik ve kabul edilebilir birçok çözüm önerisi getirebiliriz, yeter ki çözüm arayışında taraflar müşterek hareket etmeyi ve dayanışma içinde bulunmayı kabul etsinler.
