“Yapılması planlanan yeni yatırımlarda yol haritası öncelikle lokasyon kararı ile başlamalıdır. Lokasyon kira gelirindeki birinci ve en önemli aşamadır.” diyen JLL Türkiye Yeniden Kiralama Direktörü Hikmet Özkavaf ile Ağustos sayımızda AVM doygunluk oranlarını konuştuk.
Genç nüfusa ve dinamik bir ekonomiye sahip Türkiye, bazı illerinde AVM sayısında neredeyse doygunluğa ulaştı. Bu durum ve değişen alışkanlıklar göz önüne alındığında AVM’lerdeki dönüşümler nasıl olmalı?
Günümüzde AVM’lerin ziyaretçilerin alışveriş ihtiyacını gidermek kadar onlara birer yaşam alanı, deneyim merkezi sunmak gibi farklılıkları da barındırması gerekiyor. Tüketiciler açık alanı olan veya birden fazla deneyim sunan AVM’leri daha çok tercih ediyorlar. Özellikle Z kuşağında durum çok daha belirgin. Ziyaretçi davranışlarını gözlemlediğimizde, AVM’leri sosyalleşme alanı olarak tercih ettiklerini ve diğerlerine göre farklılıklar barındıran lokasyonları daha fazla tercih ettiklerini görüyoruz. Konserler, eğlence alanları, etkinlikler, deneyim için kurulmuş cornerlar vb. JLL Türkiye olarak yeni yatırımlarda deneyim alanlarının, her yaşa uygun eğlence alanlarının, buluşma mekanlarının ve doygun gastronomi seçeneklerinin eksiksiz olmasına özen gösteriyoruz. 10 yılını doldurmuş alışveriş merkezlerinde ise renovasyon kapsamında yeni düzenlemeler yapılması gerekliliğini vurguluyoruz. Çünkü yenilenme ve değişim, merak ve ilgi uyandırdığı için başlı başına bir çekim gücü haline gelmiş durumda.
Sektörünüzde yurt dışı yatırımlarınızı anlatır mısınız? Şu anki ekonomi ele alındığında Türk markalarının yurt dışındaki konumu nedir, geleceğe dair görüşlerinizden söz eder misiniz?
Türkiye’de olduğu gibi yurt dışında da organize perakende alanlarına olan yatırımın yavaşladığını söyleyebiliriz. Bu yavaşlamanın temel sebebi, müşteri grafi ğinde pandemi kaynaklı yaşanan düşüş değil, maliyetlerdeki artışla birlikte tedarik zincirinde yaşanan aksamalardır. Dünya pazarında boy gösterebilecek ölçekteki Türk markalarının yurt dışı rekabette hatırı sayılır bir pay sahibi olduğunu görüyor ve onları mümkün olan çerçevede destekliyoruz. Bu markaların başarılarının temelinde doğru pazar analizi, marka konumlandırması, stok yönetimi ve doğru paydaşlarla hareket edilmesi var diyebiliriz. Özellikle yakın coğrafyada başarılı olmuş Türk markalarının diğer Türk markalarına da cesaret verdiğini ve Türk lirasının volatil durumu sebebiyle markaların diğer para birimleriyle ciro yapma konusundaki eğilimlerini de gözlemliyoruz.
Döviz kurundaki dalgalanmalar sonucu çalışmalarınızda ve yeni projelerinizde izlediğiniz yol haritası nedir?
Döviz kurundaki dalgalanmalar sonucu çalışmalarınızda ve yeni projelerinizde izlediğiniz yol haritası nedir? Dikkat ettiğiniz hususlardan bahseder misiniz? Çıkarılan yasa sonucunda artık döviz ile kiralama yapılamamaktadır. Kiracılar dövizde yaşanacak dalgalanmadan korunmuş fakat AVM yatırımcılarını özellikle döviz bazlı borçlanmış projelerde geri dönüş yılları on yıllarca süreler haline gelmiştir. Özellikle son dönemde yaşadığımız enfl asyon ve emtia fi yatlarındaki artışlar ile yatırımlarda gerilemeler görmekteyiz. Yeni yatırımlarda da fi nansman yapısı bu anlamda daha dikkatle yapılması zorunlu hale gelmiştir. Yapılması planlanan yeni yatırımlarda yol haritası öncelikle lokasyon kararı ile başlamalıdır. Lokasyon kira gelirindeki birinci ve en önemli aşamadır. Projenin bulunduğu lokasyondaki nüfus yoğunluğu, alım gücü, son dönemde daha önem kazanmaya başlayan turizm turist getirisi çok önemlidir. Rekabet ortamı dikkate alınmalıdır. AVM sayısı, bölgedeki cadde mağazacılığı, lokasyonun müşteriye uzaklığı, marka ve mağaza sayısı, anchor mağaza çeşitliliği göz önünde bulundurularak bütüncül bir yaklaşım izlenmelidir. AVM’nin kira gelirine etki ve talep yaratacak bir diğer faktörde aynı alanda inşa edilecek farklılık yaratan otel, ofis, konut, marina, hastane, okul gibi karma projeler projelere değer katacaktır. Özellikle ülkemizde bugüne kadar yapılan tüm AVM yatırımları iyi lokasyonlarda yer aldıkları için yeni yapılacak projeler karma yapılar olarak tasarlanmalıdır.
