Ana içeriğe atla

S

 

MALLREPORT

Sonae Sierra yeni kadrosuyla çok daha güçlü…

10.04.2017 - 17:01

Sonae Sierra’nın kiralama ve yönetim hizmetlerini üstlendiği İldem Park AVM, geçtiğimiz günlerde kapılarını ziyaretçilerine açtı. Biz de hem İldem Erciyes Toplu Konut Yapı Kooperatifi tarafından Kayseri’de hayata geçirilen İldem Park AVM hem de Sonae Sierra’nın çalışmaları hakkında bilgi almak için Sonae Sierra’nın Genel Müdürü Maxence Liagre ile görüştük. Bu arada şirketin yönetim kadrosunda da bir değişiklik söz konusu… Sektörün iki önemli ismi Buğra Köse’yi ve Burcu Aktuğ’u bünyesine katan Sonae Sierra, uluslararası gücünü bu iki isimle lokal bir şekilde kullanmayı hedefliyor. Şirkette Gayrimenkul Yönetimi Müdürü koltuğuna Buğra Bey, Kiralama Direktörü koltuğuna ise Burcu Hanım oturdu. Konuyla ilgili Maxence Liagre, “Gerçekleştirdiğimiz güçlü ekiple daha başarılı,  güçlü ve yerel olacağımızı düşünüyorum” dedi. 

Öncelikle Sonae Sierra’nın yeni yatırımı İldem Park hakkında bilgi alalım?  AVM ne zaman kapılarını açtı? Açılış için özel çalışmalar oldu mu?
Maxence Liagre: İldem Park için oldukça özel bir açılış gerçekleştirdik. Biliyorsunuz son zamanlarda piyasalardaki açılışlar biraz durgundu. Ancak bu durgunluğun etkisini biz çok fazla yaşamadık diyebilirim. Alışveriş merkezi yüzde 70’e yakın bir doluluk oranı ile açıldı, şu an ise yüzde 85’in üstünde, yüzde 90’a yakın bir doluluk oranından bahsedebiliriz.  Bu proje için asıl çalışma bu esasında. Çünkü piyasada güzel işlere ihtiyaç vardı ve bana göre biz bunu verdik.
Buğra Köse: İldem Park’ın açılışı 12 Mart 2017 tarihinde gerçekleşti. Açılışımıza Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki, Kayseri Valisi Süleyman Kamçı, değerli milletvekillerimiz ve belediye başkanlarımız katıldı. Sunuculuğu Vatan Şaşmaz yaptı ve konser sanatçısı olarak da sahnede Mustafa Ceceli vardı. Tahmini 15 binin üzerinde sadece konser için bir katılım oldu. AVM açılış günü problemsiz bir şekilde gerçekleştirildi ve gerçekten güzel bir kalabalık meydana geldi. Genel olarak açılış özelinde bunları aktarabilirim size.

Yüzde 85’lik bir doluluk oranından bahsediyorsunuz. Peki, AVM’nin bu denli doluluk oranına ulaşması ne kadarlık bir süreci kapsıyor?
Maxence Liagre: Projenin sözleşmesini yaklaşık iki buçuk sene önce imzaladık. Tabii sözleşme imzalanınca henüz ortada bir şey yoktu, sadece genel bir fikrin varlığından bahsedebiliriz. Tüm programları sözleşme sonrasında oluşturuyoruz; kira seviyeleri, mağaza karması gibi… O yüzden aktif bir şekilde kiralama yaklaşık bir buçuk sene sürdü diyebiliriz. Ancak bu süre piyasaların durumuna göre değişkenlik gösterebiliyor. Çok sıcak piyasalarda bazen bir AVM altı ya da sekiz ayda kiralanabilirken, piyasanın durgun olduğu dönemlerde ise bu şekilde bir buçuk seneye kadar uzanan zaman diliminden bahsedebiliyorsunuz. Açıkçası bu süre on sene de olabilir, çünkü işin içinde mükemmele ulaşmak da var. 

Peki, İldem Park ile Kayseri’ye gelen yeni markalar oldu mu?
Burcu Aktuğ: Evet, farklı markaların varlığından söz etmek mümkün… Üç farklı marka Kayseri’ye ilk kez İldem Park ile geldi. Bunlardan biri 12 şubesi olan ve eğlence sektöründe faaliyet gösteren Antalyalı bir firma; Ops!Co… Bunun dışında Global adında erkek giyim markamız olacak. Onlar da yeni yeni büyüyen güçlü bir zincir, oldukça uygun fiyatlı ürünleri var. Markanın Kayserililer için ciddi bir çekim gücünün olacağını düşünüyoruz. Bir de sinema markamız Cinefora var, o da Mayıs ayının başında açılacak. Cinefora; Gazi Sinemaları ve Avşar Film’in ortaklığından oluşan bir sinema markası... Bu nedenle sinema markamızın da oldukça katkısı olacağını düşünüyoruz. 

İldem Park AVM’nin lokasyonu için neden Kayseri seçildi? Malum Kayseri’de halihazırda AVM’ler mevcut… Varolan AVM’ler Kayseri halkı için yetersiz mi kalıyordu? Lokasyon seçiminde öne çıkan unsurlar neler oldu?
Maxence Liagre: Öncelikle şunu belirtmemiz gerekiyor; bölgeyi biz seçmedik. Yatırımcımız İldem Erciyes Toplu Konut Yapı Kooperatifi bu bölgeyi çok iyi bildiği ve tanıdığı için buradaki ihtiyacı görmüş ve o şekilde projeye karar vermiş. 
Burcu Aktuğ: İlk olarak ben size bölgeyi anlatayım.  İldem Park’ın şu an bulunduğu bölge 96 yılında tamamen taş ocaklarından oluşuyormuş. Bir tek insanın ve bitkinin yaşamadığı bir yermiş, hatta 15 metre kalınlığında taşlar varmış. Dönemin valisi Saffet Arıkan Bedük ile burada neler yapılabileceğine dair bir çalışma yapılmış ve zemin taş olduğu için konut yapımına uygun olduğuna karar verilmiş.  Onun üzerine burada İldem Erciyes Toplu Konut Yapımı Kooperatifi’ni kurmuşlar. 96’dan günümüze kadarki süreçte de kooperatif 10 bin konut yapmış bölgeye. Konut yapımı arttıkça bölgeye ilgi de artmış, daha sonrasında 5 bin konutta özel sektör yapmış. Şu an 2 bin konut daha yapılıyor. Bütün bu konutlarla birlikte bölgede şu an 150 bine yakın bir popülasyon var. Nüfusun artmasıyla bölgede haliyle sosyal alanlara ihtiyaç duyulmuş. İnsanlar bu ihtiyaçlarını karşılamak adına daha çok ulaşım araçları vasıtasıyla şehir merkezine gidiyorlarmış. Ancak şehir merkezine gelmeleri demek 13 km yol katetmeleri demek… Bölgede böyle ihtiyaç olunca yatırımcımız da modern bir AVM’nin yapılması için bir adım atmış. Sonraki adımda ise devreye biz girdik. Bölgede planlamayı yaparken bizim ilk hedefimiz mevcut AVM’lerle rekabet değildi. Daha çok bölgeye baktık ve bölgeyle alakalı çeşitli araştırmalar yaptık. Yapılan araştırmalar bölgedeki profilin daha çok çocuklu aileler olduğunu gösterdi bize. Birçok kişi evlenip, İldem’e yerleşmiş ve çocukları olmuş. Ayrıca bölgede yine emekli bir kesim de mevcut. Tüm bu verilerden yola çıkarak konsepti gerçekleşmeye çalıştık ve başarılı da olduk.
Sonucunda mevcut AVM’lere de rakip olacak bir konsept yarattık. 
AVM’nin içi oldukça ferah… Ticari olarak da yine güzel bir AVM İldem Park. Herhangi bir dip nokta, ölü koridor alanı yok.  Mağazalar gayet görülebilir ve ulaşılabilir noktada.  Ziyaretçilerin gayet rahat bir şekilde gezebileceği bir şekilde tasarlandı. Alışveriş merkezimiz 16 bin metrekare ve 4 ticari kattan oluşuyor. 83’e yakın mağazası var. Ayrıca 500 araçlık da otoparkı mevcut. Food court’umuz 800 kişi kapasiteli, 10 adet de ünitemiz var.  Sinemamız ise 6 salonlu.  
Alışveriş merkezimizde 8 anchor mağazamız var. Mağaza karmasında yabancı markaların dışında pek çok ulusal ve yerel markalarda bulunuyor. Bölgenin ihtiyaçlarını tam olarak yakalayabilmek adına bu üçünden eşit bir karma oluşturmaya çalıştık. Müşteri profiline yakın bir karma oluştu diye düşünüyorum. 

Peki, Kayseri’de yatırım yapmayı düşünenlere İldem Park projesi ne gibi avantajlar sunacak? Özellikle cadde mağazacılığından AVM’ye geçen markalara ne gibi katkılar sağlayacak?
Burcu Aktuğ: İldem Park özellikle konum olarak rakipsiz… Daha doğrusu AVM yoğunluğunun olduğu şehir merkezlerine daha uzak. Tabii ki bölgede bir beklenti ve ihtiyaç var. Bu nedenle ziyaretçiler de hızlı bir şekilde benimsedi İldem Park’ı… Öte yandan kontratlarımızı TL olarak yapıyoruz. Bu önemli ve güzel bir avantaj… Ayrıca Çevre Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki’nin de belirttiği üzere; deprem tehlikesinden ötürü şehir doğuya doğru büyüyor. Bu nedenle İldem gelecekte daha da büyüyecek ve potansiyeli artacak bir bölge diyebiliriz. 

Sonae Sierra’nın yönetim tarafında da bir takım değişikler oldu diye biliyoruz. Peki, neden böyle bir yönetimsel değişikliğe gidildi?
Maxence Liagre: Sonae Sierra şu an 14 ülkede yer alan ve 4 kıtada faaliyetlerini sürdüren bir şirket. Tüm gücünü uluslararası yapısından alıyor. Ancak biz globalliğin yanında lokalliğe de oldukça önem veriyor, bu gücü lokal bir şekilde kullanmak istiyoruz. Bunu yapabilmemiz için geldiğimiz piyasalardaki tecrübeli insanların bizimle çalışması gerekiyor. Bu nedenden ötürü Burcu Hanım ve Buğra Bey’le çalışma kararı aldık. Biz Türkiye’yi seviyoruz ve ülkeye güveniyoruz. Türkiye’de çok büyük bir potansiyel gördüğümüz için yatırım yapıyoruz. En önemli yatırımın da insana yapılan yatırım olduğunun farkındayız. Çünkü bizim şirket bir hizmet şirketi. O nedenle her şeyden önce insana yatırım yapılması gerekiyor. Burcu Hanım ve Buğra Bey’le çalışmak bunun en güzel göstergesi. Gerçekleştirdiğimiz güçlü ekiple daha başarılı,  güçlü ve yerel olacağımızı düşünüyorum. 
Ayrıca bir önemli nokta daha var, o da deneyim… İkisi de 10 yıldan fazla bu piyasada yer alıyor. Yani başlangıçtan bu yana piyasayı seyredebilme şansını yakalamışlar. Piyasasının hem sıcak hem de soğuk hallerini görmüşler. Bu nedenle hangi koşulda nasıl davranmaları gerektiğini ve nasıl bir strateji izleyeceklerini biliyorlar. Bu bizim çok önemli… Çünkü bunu satın alamazsınız ya da bir günde öğrenemezsiniz.  Az öncede söylediğim gibi biz hizmet veren bir şirketiz, bizim asıl yatırımımız ve sermayemiz insanlar olmalı… 

Sonae Sierra’nın gelecek dönem plan ve projelerinden bahsedebilir miyiz? Neler yapılmak isteniyor? Malum 2016 oldukça zor bir yıldı. 2017’de bir önceki yılın izlerini kısmen de olsa taşıyor gibi…  
Maxence Liagre: Bizim için 2016 o kadar zor geçmedi açıkçası. Sadece çok çalıştık, o anlamda zor geçti diyebilirim. 2016 yılında biz 3 açılış gerçekleştirdik; bunlardan biri Bursa’da, diğeri Ereğli’de sonuncusu ise Kayseri’de gerçekleşti.  
Dediğiniz gibi piyasa kolay değil, ama tüm bu engelleri aşmak ve güzel açılışlar gerçekleştirmek için biz doğru stratejiyi bulabildik. Şimdi başka projelere bakıyoruz. Çünkü bizim şirket sadece kiralama yapmıyor. Biz de AVM ile ilgili bütün hizmetler var. Bunları yavaş yavaş Türkiye’ye getirmek istiyor ve üçüncü kişilere de faydalı olmak istiyoruz. Şu ana kadar pazar araştırma, kiralama ve yönetim hizmetleri sunduk. Şimdi ise mevcut ve yeni açılacak AVM’ler için fonksiyonel tasarım analizleri ve çeşitli değişiklikler yapmak istiyoruz. Bu sadece tasarımla olmuyor tabi, bu bir bütün. Tasarım, kiralama ve yönetim bir arada çözüm oluşturabiliriz. Şu an bu tip hizmetlere odaklanmış durumdayız. Bu nedenle daha büyük projeler peşindeyiz.

TL ile kiralamalar daha öncede çok konuşuldu, çok tartışıldı. Sizce TL ile kiralamalar daha ne kadar sürecek? Dövizle kiralamalara yeniden geçilebilir mi? Bu geçici bir rüzgar mı, yoksa destek mi?
TL ya da dövizle kiralamak, kullandığınız kaynakla alakalıdır. Öz kaynağınızı kullanıyorsanız ve yerel bir şirketseniz, hiçbir sıkıntı yok TL’ye geçişte. Çünkü her şey dengeli bir şekilde yürüyor. Eğer kaynağınız döviz yani dolar ve euro üzerindense aynı dövizde kiralama yapmak durumunda kalıyorsunuz. 
Evet, satışlar TL üzerinden yapılıyor ve gelir TL üzerinden sağlanıyor. Bu nedenle burada bir problem var ama sorunun asıl nedenini krediler oluşturuyor. Bu sorunun önüne geçmek için bence kredilerin TL’ye çevrilmesi şart. Krediyi TL olarak çekmemiz gerekiyor ki bütün piyasa TL üzerinden çalışsın. Bir tek bu gerçek var. 
 

GGG

Yukarı