Ana içeriğe atla

playpark

 

Tesis Yönetiminin Geleceği ve Teknik İşletme Faaliyetleri

15.08.2018 - 09:12

2020 yılına doğru ilerlerken özel sektör kurumlarının her geçen gün zorlaşan ekonomik koşullarda, amansız bir rekabet içerisinde gelecek serüvenlerinde yol aldıklarını görüyoruz. Bu zorlu koşullar firmaların hem operasyonel hem de stratejik planlamalarında farklı yöntemlerle ilerlemelerine neden oluyor. Farklı olmak olgusu yenilikleri ve rekabet avantajı sağlayan faaliyetleri de beraberinde getiriyor. Peki, bu kapsamda tesis yönetim sektörünü ele aldığımızda, farklılaşmak ve alışıla gelmişin dışına çıkmak mümkün mü sorusunu cevaplamaya çalışalım.
Öncelikle tesis yönetimi kapsamındaki faaliyetlerin tarihsel gelişimine baktığımızda ekseriyetle soft hizmetlere duyulan ihtiyaçların belirleyici ve sektörün gelişim noktası olduğunu görmekteyiz. 1900’lü yıllarda hızla gelişen imalat sanayi 2. Dünya Savaşı sonlarına doğru hizmet sektörünün gelişimine tanık olmuştur. En başta soft hizmetler olarak tanımladığımız faaliyetlerin yani temizlik, güvenlik gibi faaliyetlerin geliştiği bir süreç yaşanmıştır. İlgili hizmet dalında personel istihdamına dayanan bu hizmetler tüm sektörlerin rekabet ve verimlilik ile algılarına yepyeni bir boyut getirmiştir. Zaman içerisinde fark yaratmak noktasında müşterilerin ihtiyacına bağlı olarak tamamlayıcı diğer hizmet gruplarının da çözüm önerilerinde yerlerini almaya başladıklarını görüyoruz. Tamamlayıcı diğer hizmetler içerisinde catering, bahçe bakım ve  peyzaj, haşere kontrol, resepsiyon, yönlendirme gibi birçok farklı hizmeti çözüm yelpazesinde görebilmekteyiz. Tamamlayıcı hizmetlerden bir tanesi olan “teknik işletme faaliyetlerini” biraz daha farklı konumlandırmak gerekiyor. Özellikle ülkemizde hizmet sektörünün en geç gelişen bir dalı olan teknik hizmetlere derinlemesine bir yolculuk yapalım.
Nedir teknik işletme faaliyetleri? Teknik işletme ihtiyacı neden doğar? Biraz farklı bir acıdan konuyu ele alalım. Son 30 yıl içerisindeki teknolojik gelişmelerin, bireysel teknik kabiliyet ve el becerilerimizi körelttiği aşikârdır. Çok basit olarak 30 yıl önce arabaları bozulan insanlar, biraz motor ve teknik bilgiye sahiplerse kendi araçlarını tamir edebilir durumdalardı. Bugün yaşanan teknolojik gelişmelere bağlı olarak ancak yeni nesil araçlarımızın kaputunu kaldırıp, çok temel seviyede müdahaleler yapabiliyoruz. Teknolojik yenilikler tesislerimizde yerini aldıkça, aynı şekilde teknik işletme alanında yetkin bir bakış açısına gereksinim de her gecen gün artmaktadır. İşte bu noktada muazzam sayıda ekipman ve sistemleri içeren temel mühendislik dallarına dokunan bir faaliyetin kapılarını açmış oluyoruz. Biraz daha derinlemesine baktığımızda hard hizmet olarak tanımlanan teknik işletme faaliyetlerinin temelinde mühendislik altyapısının yattığı zorlu bir yol olduğunu görüyoruz. Hal böyle olunca, yazımızın başında belirttiğimiz soft hizmetlerin çok daha kolay gelişip serpildiği bir sektörün içerisinde herkesin dokunamadığı parlak bir hizmet dalından bahsediyoruz aslında.
Teknik işletme kavramına tekrar dönelim. Tesislerin teknik altyapılarını temel olarak  ele aldığımızda, 3 ana disiplinde uzmanlık gereksinimi ile karşılıyoruz. Elektrik, mekanik sistemleri ve inşaat altyapıları olarak sınıflandırabileceğimiz bu disiplinlerde işletme yapabilmek için sistemlerin hem tasarımsal kriterlerine hem de sahadaki çalışma fonksiyonlarına hâkimiyet gerekmektedir. Dolayısıyla teknik işletme yapan ekibin son derece yetkin ve farkında  olarak üstlenmesi gereken bir süreçten bahsediyoruz. Peki, bu yetkinlik ve tecrübeye erişmiş personellere sahip miyiz? Maalesef ülkemizde bu alanda özel eğitim almış personeller çok az sayıda, birçok personelde etkileşimli diğer sektörlerden bu alana yönelerek kendini geliştirmiş durumda. Dolayısıyla teknik işletme alanına özgü yetişmiş iş gücü kaynakları çok kısıtlı. Diğer tarafta ülkemizde taahhüt alanında çok nitelikli bir iş gücü bulunuyor. İşte tam da bu noktada özellikle inşaat sonrası devir süreçlerine bağlı olarak iki sektörün birbirine dokunmasıyla yeni bir düzlem oluşuyor. Taahhüt alanında geçici kabul ve test&devreye alma süreçlerini deneyimleyen yetkin teknik kadrolar bir bakmışız işletme süreçlerinde yer almaya başlıyorlar. Burada göz ardı edilmemesi gereken bir durum var. Her iki sektörün dinamiklerinin birbirinden çok farklı olması nedeniyle bir nevi sektörel devşirme süreci olarak tanımlayabileceğimiz bu kariyer değişimleri çoğu zaman başarısızlıkla sonuçlanabiliyor. Bir tarafta şantiye kültürü ve çıktısı somut iş bitirmeler olan bir kültür,  diğer tarafta süreç yönetimi yaparak müşterilere dokunan ve çıktısı çoğu zaman soyut hizmet algısı olan bir kültür. Gerçekten zor bir kariyer dönüşümü... İlginç olan ise teknik işletme operasyonuna bakıldığında arka planda yatan risk faktörü şantiyelerdeki risk faktörüne kıyasla neredeyse bir seviye daha yukarıda!
Risk yönetimi perspektifiyle hizmeti ele alırsak teknik işletme ekipleri bulundukları binalardaki tüm elektromekanik ve inşai altyapılardan sorumlu olduklarından, ilgili tesisin öncelikle can ve mal güvenliği başta olmak üzere, ilgili tesis bünyesinde müşterinin yürütmekte olduğu ticari faaliyetin de sürdürülebilirliğine kadar uzanan bir dizi sorumluluğu sırtlanmaktadırlar. Bu tesisler kritiklik sınıflarına göre bir hastane, veri merkezi, laboratuvar, telekomünikasyon binası, avım, üniversite  vb. olabilir. Günün sonunda teknik işletmeyi yapan sorumlular yönetmeliklere göre öncelikle en kritik ve can alıcı konulara dokunmak durumundalar:
• Yangın tesisatı ve yangın senaryosunun işlerliği
• Güç yedekleme   ve güç aktarma sistemlerinin işlerliği
• Yüksek gerilim işletme sorumluluğu
• Acil durum senaryolarının işlerliği
• Mikrobiyolojik hastalıklara karşı kurulacak sistemlerin işlerliği
• ISG kapsamları ve yasal zorunlu muayeneler gibi konular birincil öncelikli olarak ele alınması gereken konular arasında bulunmaktadır.
Daha sonra konfor şartlarına bağlı sistemler ve tesisin asset değerinin korumasıyla ilgili konulara dokunmak öncelik kazanmaktadır. Ayrıca tesis giderlerinin kontrolüne de odaklanılmalıdır. 
• HVAC sistemlerinin senaryolar dahilinde işlerliği
• Zayıf akım sistemlerinin senaryoları dahilinde işlerliği
• Yumuşatma ve şartlandırma sistemlerinin senaryolar dahilinde işlerliği
• Havalandırma sistemlerinin işlerliği
• Tesise özel proseslerin işlerliği
• Bina otomasyon sistemlerinin işlerliği
• Tesisteki ekipmanların bakım süreçleri ve ekonomik ömür takipleri
• Tesislerin inşai bütünlüğünün sağlanması
• Yakıt, enerji ve su sistemlerinin kontrolü, sayaç sistemlerinin işlerliği
• Enerji yönetim modelinin oluşturulması gibi konular da diğer öncelikli olarak ele alınması gereken konular arasında bulunmaktadır.
Şunu belirtmek lazım ki, özellikle ülkemizde son birkaç yıllık süreç öncesinde, teknik işletme faaliyeti uygulamaya geçirildiğinde genellikle personel yetersizlikleri nedeniyle dar bir kapsamda ele alınmaktaydı. Müşterinin beklentilerini karşılanamamasına bağlı olarak günün sonunda müşterinin kendi bünyesinde çözmek durumunda kaldığı (in-house) bir modele dönüşmekteydi. Bugün tesislerdeki elektromekanik altyapıya yönelik tüm gerekli, planlı ve koruyucu bakımların yapılması konusu teknik işletme faaliyetlerinin yalnızca ufak bir görev tanımı olarak kalmaktadır. Teknik işletme hizmetinin tamamlayıcı bir şekilde ifa edilmesi son derece geniş ve kapsamlı aşağıdaki konulara da dokunmakla mümkün olabilmektedir.
• Reaktif bakım ve arıza süreçlerinin yönetilmesi
• Tesisteki ekipmanların yazılım bazlı takibi
• Kritik yedek parça, sarf malzeme ve stok takibi
• Mobil araçlarla teknik hizmet verilmesi
• ISG süreç takibi, kilitleme ve etiketleme uygulamaları
• Yazılım destekli personel takibi yapılması
• Yazılım destekli KPI / SLA takibi yapılması
• Enerji yönetimi yapılması
• Endüstriyel proses süreçlerine bağlı teknik faaliyetler
• Yatırım projeleri danışmanlığı, yatırım bütçesi hazırlanması 
• Yatırım projelerinin proje uygulama ve yönetimi 
Tamamlayıcı ve risk grubu yüksek bir hizmet dalı olarak teknik işletme faaliyetini tanımlamaya çalıştık. Tesis yönetiminin geleceğine biraz değinmek gerekirse, yukarıda bahsedildiği haliyle tamamlayıcı bir şekilde yürütülen teknik hizmetlere sektörümüzün ihtiyacı büyüktür. Ancak, gelecek güçlerin birleştiği, entegre hizmet çözümlerinde yatmaktadır. IFS (integrated facility services) konsepti, yani entegre bir tesis yönetimi, hizmet verilen lokasyondaki tüm hizmetlerin tek bir hizmet sağlayıcı tarafından verilmesini öngören bir hizmet tanımıdır. Bir başka deyişle; müşterilere sunulan çoklu hizmet modelinin değer önermeleri ve tasarruf yaklaşımlarıyla basit, hızlı, proaktif ve standartlaşarak vücut bulmasıdır. Tüm bu hizmet dallarında yetkin bir şekilde hareket edebilmek oldukça zor olsa da, ciddi bir vizyonla bu süreci hayata geçirebilmek mümkündür.  Bunun için hizmet alanlarından bazılarında iyi olmanın yetmeyeceği, bütünleşik ve verdiği hizmet kalitesinden emin bir bakış açısıyla hareket eden yapılar gereklidir. Tabii ki bu noktada hizmetin en zor dallarından bir tanesi olan teknik bacağını tamamlayan yapılar her zaman ön planda olacaktır. Gelecek entegre hizmete doğru ilerlerken geleceğe yön verenler fark yaratanlar olacaktır. Fark yaratmak isteyenlerin yolu da mutlaka “teknik hizmet yeterliliğinden” geçmektedir.

playpark

Yukarı