Ana içeriğe atla

S

 

ORGANİZE PERAKENDENİN GELECEĞİ

11.04.2019 - 18:23

Organize perakendenin geleceğine fütüristik bir yaklaşımla bakalım.

Gelecekte, üç değişim sürecinin geliştirilmesi ve başarıyla kullanılması halinde organize perakendenin sağlam bir geleceğe sahip olacağını düşünüyorum. Bu üç değişim süreci insan unsuru, teknoloji ve ticari düşüncelerdir.

Dünün alışveriş merkezlerini salt ihtiyaçların temin edildiği yerlerden çıkıp yeni ve gelecek nesil müşterilerin ihtiyaçlarını karşılamak üzere tasarlanmış karma kullanımlı yapılar olarak Tüketicinin Toplanma Alanlarına (TTA’lar) dönüştüğünü görüyoruz.

MEKANI VE TÜKETİCİYİ YENİDEN DÜŞÜNMEK
Babam iki çeşit gelecek var derdi: Birincisi miras aldığın, ikincisi tasarladığın.
Türkiye’de AVM sektörü ve organize perakende ülkenin iç dinamikleri sebebiyle karşılaştığı zorluklara rağmen çok hızlı koşarak geç başladığı yarışta birçok yönden birçok ülkeyi geride bırakan bir performans ortaya koydu. 2030'a bakıldığında 40. yaşına ulaşacak AVM sektörü kendisini bir dönüm noktasında bulacak. Bu yol ayırımı her zamanki gibi yeni ticari fikirleri de beraberinde getirecek. En zayıf alışveriş merkezlerinin, müşteri ilgisinin yetersiz olması, demografik özelliklerin değiştirilmesi veya dijital rakiplere karşı sürdürülebilir bir alternatif geliştirilememesi nedeniyle kapanmaya devam edeceği öngörülebilir, bu anlamda Darwinist senaryo her geçen gün daha güçlü büyüyor. Diğer yolda, bizi hiç olmadığı kadar iyi görünen bir sektör geleceğine götürecek en azından peşinden koşacak kadar cesur (ve akıllıca) stratejiler ortaya koymaktır. 
Sektörün gelecekteki potansiyeli, AVM yatırımcılarının ve perakendecilerin sürekli değişen oyunun kurallarını en hızlı şekilde tekrar öğrenme yeteneklerine dayanıyor. Milenyumdan önceki alışveriş merkezlerinin, tüketiciye marka odaklı klasik pazarlama teklifleri yolu ile ulaştığını gördük. 21. yüzyıla, çeşitlilik talebi olan, satın aldıkları mal hizmetleri geliştirme ve tasarlama hakkı talep eden, müşteri deneyimi ve ürün işlevselliği ile daha az ilgilenen bir müşteri tabanına nasıl hizmet edileceğini anlamakla başladık.  

Geçen yüzyılın alışveriş merkezi kiracıları teknolojiyi tamamen lojistik ve işlemsel şekillerde kullanırken, bu yüzyılın girişimcileri, artık teknolojiyi kendi alışveriş teknolojileriyle donanmış tüketicilerle iletişim kurmak için kullanıyorlar. Bu noktada net olarak görülen şudur ki Türkiye’de tüketici, teknoloji kullanımında sektörün hep bir adım önünde ilerliyor. 

Rekabetçi ortam değişiyor ve bu durum sektörle ilgili tüm varsayımlarımızı, bir AVM’nin ne kadar ve ne tür bir kiracıyı ev sahipliği yapması gerektiğinden ve TTA’nın başarılı olması için, nasıl, neden ve nerede olması gerektiğine ve ne kadar büyük olması gerektiğini yeniden düşünmeye zorluyor. TTA tasarımına, olmazsa olmaz anchor mağazaların yanına, doğrudan ticari etkisi olmayan konut, eğlence ve sağlık gibi unsurları dahil etme zorunluluğu doğuruyor.
Son olarak, TTA yatırımcıları ve kiracıları, çevrim içi perakendecileri sürdürülmesi mümkün olmayan yıkıcı fiyat rekabeti üzerine eğilmiş düşmanlar olarak görmekte ısrar etmek yerine ortak olarak benimsemenin yollarını bulmalıdır. Gelecekte başarılı olmak için sektörün hizmet ettiği müşteriler gibi düşünmesi gerekir. Örneğin, müşteriler tüketim alışkanlıklarını icra ederken bunu bir ticari faaliyet olarak düşünmez. Tüketiciler bunun yerine, ihtiyacı görmek veya alışveriş hazzı sağlamak için en ekonomik ve verimli yolu ararlar.


NEREDEN GELDİK VE NEREDEYİZ?
Zaman içerisinde alışveriş merkezleri birçok mimari biçimlerde düzenlenmiş ve sadece perakende satış alanları olarak düşünülmüştür. Fakat zaman değişti. Çevrim içi ticaretin, 2030 yılına kadar perakende ticaretin üçte birini oluşturacağı hesap edilmektedir. Bu durum, AVM yatırımcıları ve perakendecilerin mevcut ve gelecekte projelerde neler yapılması gerektiğini şimdiden düşünmeye zorlamaktadır. 
Kritik tartışma, tüketicilerin alışveriş merkezlerinin dışına çıktığını ve sektörün Altın Çağını yaratan yatırımcıların ve perakendecilerin, neredeyse kaçınılmaz olarak, aynı zamanda sektöründe kan kaybetme nedeni haline geldiğidir. Diğer bir bakış açısı da, AVM’lerin evrim geçirdiğine ve alışveriş merkezlerinin geleceğinin daha umut verici görünmediğine karşı çıkıyor. Gerçek, ortada bir yerde yatıyor. Türkiye’deki perakende gayrimenkul yatırımları, küresel bazda değerlendirildiğinde çok önemli bir evrim aşamasındadır.

SIRADAKİ NE?
Gelecekte perakende temelli gayrimenkul olarak adlandırmayı tercih ettiğimiz alışveriş merkezleri veya TTA’lar, insanların arkadaşlarıyla etkileşim kurmak, benzer düşünen müşterilerle bağlantı kurmak, benzersiz deneyimler aramak, fiyatları yerinde görmek için toplandıkları ortamlar olacak ve kişisel düzeyde marka aidiyeti yaşayacaklardır. Tüm işlevler, tüketici sosyalleşmesinin ve bağlılığının bir yan ürünü olacaktır. TTA’lar bugünün alışveriş merkezlerine benzeyebilir veya mimari olarak oldukça farklı görünebilir. Geleneksel büyük mağazacılık yapan markalar TTA’larda yine Anchor olarak yer alabilir, ancak bunlara amaca yönelik olarak inşa edilmiş özel konut yaşam birimleri, eğlence kompleksleri, spor merkezleri, eğitim kurumları veya sağlık tesisleri eklenebilir. Hatta tüm TTA bir tema veya konsepte göre düzenlenebilir.
Markaların ne çeşit Anchor yada mağaza olduklarının önemi yok, yatırımcıların ve kiracıların alanlarını daha ilgi çekici hale getirmek için gerekli ayarlamaları yapmaları şartıyla TTA’ların güçlü bir geleceği var. Ve perakende alan formuna bakılmaksızın, TTA’lar tüketiciyi tüketmekleri için “itme” yerine nasıl “çekmek” fikri etrafında örgütlenmelidir. 

TTA’ların ortak vurgusu, bireyleri (tüketicileri) tanıyarak anlamak, onların temel değerlerini ve özlemlerini paylaşan yakınlık gruplarıyla ilişkilendirmektir. Bu satışları kolaylaştıracak bir mekan hazırlamaktan daha az maliyetli ve yorucu olacaktır. 
Bir şey çok açık: Sektör bir bükülme noktasıyla karşı karşıya. İleriye dönük birçok seçenek var ancak yaratıcı bir şeyler yapılmazsa ayakta kalmak bu seçeneklerden biri değil.

DEĞİŞİM GÜÇLERİ
2030'a baktığımızda, TTA’ların geleceğinin üç temel değişim faktörü tarafından tanımlanacağını öngörüyorum.
İnsanlar; biz kimiz, nasıl yaşıyoruz ve birbirimizle nasıl etkileşiyoruz?
Teknoloji; özellikle bizi birbirimize ve iş dünyasına bağlayan teknolojiler ve yeni tüketici faydaları yaratarak mevcut işimizi tehdit edebilecek yenilikçi teknolojiler.
Ticari düşünce; nasıl ve niçin alışveriş yapıyoruz, sektörün karşı karşıya olduğu rekabetin niteliği, perakendenin faaliyet gösterdiği fiziksel veya dijital alanın organizasyonu, büyüklüğü ve yeri.

Bu başlıklardan İnsan faktörünü biraz açmak gerekirse;
Perakendecilik başarısı - bugün ve yarın – tüketicilerin yaşamları hakkında nasıl düşündükleri ve kendilerini nasıl ifade ettikleri konusunda rekabetçi bir anlayış geliştirmek ile başlar ve biter. Her TTA’nın farklı ve net bir müşteri merkezli “değer” teklifi veya marka vaadi oluşturması gerekecektir. AVM yatırımcıları ve kiracılar tarafından yapılan her şey bu değer önerisini güçlendirmeli ve tüketiciye otantikliğin, bütünlüğün, değerlerin ve saygının sürekli bir göstergesi olarak hizmet etmelidir.
AVM’lerin kaderi her zaman demografi ile ilişkilendirilmiştir. Sektörün büyümesi, tüketici pazarının kompozisyonundaki ve fiziksel konumundaki değişikliklere cevap verme kabiliyeti ile tanımlanmıştır. Günümüzde, tarihte ilk kez, bu pazar altı kuşağın alışverişini içeriyor: Sessiz Nesil, Baby Boomers, X Kuşağı, Milenyum Kuşağı (Y Kuşağı), Z Kuşağı (Kristal Nesil) ve Alfa Kuşağı… 

DİJİTAL KUŞAKLARIN POTANSİYELİ
Baby Boomersların , daha genç ve daha büyük gruplar karşısında etkinlikleri önemli ölçüde azalmış olsa da, doğrudan ve kasıtsız ekonomik etki yapmaya devam ediyorlar. 
Milenyum Kuşağının, Baby Boomer baskınlığına olan meydan okuması Z Kuşağının ortaya çıkmasıyla pekişti. Bu “geleceğin müşterileri”, yeni talebi yönlendiren, asimetrik servet tutma modelinin gölgesinde faaliyet gösteren bir pazarın parçasıdır. Bu, perakendeciler için en azından önümüzdeki bir sonraki on yıl için zor bir mücadeledir. Baby Boomerslar ve X Kuşağı önemli miktarda zenginlik elde edecek ve büyük ölçüde geçmiş perakende büyümesinin yüksek bir yüzdesini besleyen ürünlere harcama yapacaklar.

2030'a kadar her Boomer 65 yaşın üzerinde olacak ve orijinal Boomers'ımız 84. doğum günlerini kutlayacak. Buna karşılık, 7 milyon Alfa'ın en küçüğü yalnızca yedi yaşında olacak. 2030'daki TTA yatırımcıları için Milenyum ve Z Kuşağı (47 milyon) ana tüketici hedeflerini temsil edecekler.

n

Yukarı