Ana içeriğe atla

S

 

Karma projelere ilgi artıyor

13.04.2017 - 17:04

Karma projeler ofis, AVM, konut, rezidans, hotel, hastane, marina... fonksiyonlarının tamamını ya da birkaçını barındıran projeler olarak tanımlanmakla beraber, “mix use” olarak da ifade edilmektedir. Aslında eski “mahalle kültürünün” modernize edilmiş, kullanışlı ve sıkıştırılmış hali, karma projelerde yerini alır. Türkiye’de son yıllarda bu tür projelere olan ilgi artmış durumda. Çünkü aynı ortamda ofis, rezidans ve otel gibi fonksiyonların bulunması proje sakinlerinin hayatlarını kolaylaştırıyor. Örneğin karma projenin ofisinde yer alan bir şirket başka kentlerden ya da yurt dışından gelen müşterilerini proje içinde konumlanan otelde misafir edebiliyor.
Tüketicinin yaşam standartlarının, beğeni ve beklentilerinin değişmesi gayrimenkul yatırımlarına da yansıyor. İçinde alışveriş merkezinden ofislere, konutlardan hastaneye, otelden okula vb. yer alan karma projeler adeta şehir içinde bir mahalle gibi yükseliyor. Öyle büyük karma projeler var ki içinde yaşayan, çalışan ve günlük ziyaretçileri ile birlikte birçok ilçeden, mahalleden daha kalabalık nüfus barındırıyor. 
Karma projelerin ilgi görmeye başlamasındaki en önemli iki etken, farklı getiri ve gayrimenkul seçeneklerini bir arada sunması ve bir yaşam stilinin pazarlanmasıdır. Günlük yaşam koşullarının zorlaşması, özellikle büyükşehirlerde yaşayanların trafikte çok zaman geçirmesi, kendimize ayırdığımız zamanın azalması, ev dışı tüketimin artması, tüketiciyi konut seçiminde farklı beklentiler içerisine sokuyor. Akşamları işten eğlenceye, alışverişe, spor salonuna ya da güzellik merkezine gidip oradan da eve dönmek adeta bir ızdırap oluyor. Karma projelerde bütün bu ihtiyaçlar karşılandığı için projede yaşayanların hayatı kolaylaşıyor. Ayrıca farklı fonksiyonlar birbirlerinin sinerjilerini de artırıyor. Karma projelerde AVM, ofis ve rezidans ile birlikte otel, hastane vb. ünitelerin de yer alması projeye renk katıp, AVM’nin kiralanmasında ve kiracılarında cirolarında olumlu etki sağlayabiliyor. Tabii her karma proje de aynı sonuçlar alınamayabilir. Projenin öncelikle ‘lokasyona, hedef kitleye, ihtiyaca, ulaşıma, bölgenin sosyal ve ekonomik’ durumuna göre şekillenmesi lazım. 
Karma projelerin bir nevi amiral gemisi diyebileceğimiz AVM’lerin konsepti ve mağaza karması da önem arz etmektedir. Üstü açık, sokak görünümlü ve yeşil çevreci AVM’ler konut geliştiricilerinin yeni trendlerin başında geliyor. AVM projedeki ‘konut, ofis, hotel’deki yerleşimlerden sonra açılacak ise, özellikle konutlarda yaşayan ailelerin temel ihtiyaç ve hizmetlerini karşılamak için ‘geçici kiralamalar’ yapılır. Mini market, kuaför, sucu, eczane, terzi, anahtarcı, lostra, perdeci, ATM vb. dükkanlar öncelikli açılır. AVM’nin açılışıyla beraber örneğin mini market mağaza karmasındaki gerçek yerine büyük ölçekli olarak geçer. Geçici kiralamalarda kimi kiracılar da (sucu, terzi, lostra vb.) shop mix’e uygun yerlerde ise oldukları dükkanlarda kalabilirler. 
Karma projelerin yönetimini ve pazarlamasını yapan ‘üst düzey yöneticinin öncelikli olarak; iletişim kabiliyeti yüksek, birbirinden farklı işlerde görev alan ekibini (yönetim ekibi ve taşeronlardan oluşan ekibi) verimli ve eş zamanlı koordine edebilen, üst düzey pazarlama yeteneği olan, ünitelerin ortak ve farklı kullanılan alt yapılarını en verimli şekilde işleten, ortak alan giderlerini en doğru şekilde pay edebilen, takip-denetleme ve raporlamayı iyi bilen, kaliteli hizmeti olabildiğince minimum giderle sağlayabilen… vb. özellikleri bünyesinde barındırması gerekir.  

YATIRIM ARACI OLARAK KARMA PROJELER
Yatırım aracı olarak karma projelerin tercih edilmesinin en önemli sebebi, proje içinde pek çok seçeneğin sunuluyor olması. Tüketiciler, konut için farklı tipler, ofisler için farklı tipler ve ticari üniteler için de farklı tip ve fiyat seçenekleri arasında kendilerine en uygununu tercih edebilir. Karma proje yakın çevresindeki gelişim ve ilk çıkış fiyatı ile doğru orantılı olarak prim de yapıyor. Karma projelere yatırım yaparken, en çok dikkat edilmesi gereken noktalardan biri lokasyondur. Projenin yapıldığı bölgenin sadece konut için değil, örneğin ofis için de uygun olup olmadığına dikkat edilmesi gerekir. Uzun vadede, karma bir projedeki bir unsur, örneğin konut öne çıkar, diğer unsurlar geride kalırsa, yatırım olarak dönüşü de çok olumlu olmayabilir. Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapan yabancılar da bu projelere, yurt dışındaki benzerlerinden aşina oldukları için ilgi gösteriyorlar. 

ENGİN YILDIRIM KİMDİR?
21 yıldır alışveriş merkezleri ve gayrimenkul sektörlerinin önemli projelerinde Genel Müdür, Koordinatör vb. üst düzey yönetici olarak çalışan; kiralama ve yönetim danışmanlığı hizmeti de veren, AVM’lerin yönetim ve kiralamasına dair yazdığı 3 kitabı ile tanınan Engin Yıldırım, halen PerAVM Kiralama ve Yönetim Danışmanlık’ın Genel Müdürlüğünü yürütüyor.

GGG

Yukarı