Ana içeriğe atla

nara

07.04.2021 - 15:09

Uygulamada sıklıkla birbirine karıştırılan iki kavramı ele alacağız bu makalede: “Fesih” ve “tahliye”. İlk bakışta bu terimlerin karıştırılması bir makale konusu olacak kadar önemli görünmeyebilir. Maalesef durum göründüğü gibi değil. Bu iki terimin karıştırılması birçok hak kayıplarına yol açıyor. Bu yüzden konuyu genişçe ele alma ihtiyacı hissettik. Elimizden geldiğince yalın bir anlatım sunmayı amaçlıyoruz, ancak konu çok teknik ve detaya ilişkin olduğu için bazen yalın anlatımdan uzaklaşmamızın mazur görüleceğini düşünüyoruz.

Fesih, kelime anlamı olarak “bozmak” demektir. Tahliye ise, kelime anlamı olarak “boşaltmak” demektir. Kelime anlamlarına bakınca, bir sözleşmenin bozulabileceği ve bir taşınmazın boşaltılabileceği hemen anlaşılabilir. Bu hızlı kavrayış taşınmaz kiralarında tahliye kavramının fesih kavramıyla özdeşleştirilmesine ve birbiri yerine kullanılmasına neden olmaktadır. Öyle ki, kanun koyucu bile feshi kastettiği yerde tahliye, tahliyeyi kastettiği yerde fesih kelimesini kullanabilmektedir. Yargı kararlarında fesih ve tahliye kavramlarındaki karışıklık daha vahimdir.

Bir kira sözleşmesi usulüne uygun olarak feshedildiğinde, kiracı ile kiraya veren arasındaki kira sözleşmesi de sona erer. Başka bir deyişle taraflar arasındaki kira ilişkisi ortadan kalkmış olur. Bununla birlikte daha önce kira ilişkisinden doğan borçlar hukuki hayatlarına devam ederler. Kira sözleşmesi sona ererken doğan en önemli borçlardan biri de kiralananı iade(geri verme) borcudur. Ancak kira sözleşmesi sona ermiş olmasına rağmen kiracı, kiralanandan çıkmak istemezse ve çıkmamakta diretirse, kiraya veren onu bizzat çıkartamaz. İhkak-ı hak(kendiliğinden hak alma) yasaktır. Kiraya verenin yasal yollara başvurarak kiracıyı tahliye ettirmesi gerekir. Bunu yapabilmek için de kiracının tahliyesine hükmedilmiş bir mahkeme kararı olması gerekir.

Dikkat edilirse, fesih taraflardan birinin haklı ve usulüne uygun irade beyanını karşı tarafa ulaştırması ile gerçekleşiyor. Oysa tahliye için bir mahkeme kararına ihtiyaç duyuluyor. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunda “tahliye borcu” şeklinde bir terim bulunmamaktadır. TBK m. 334 “kiralananın geri verilmesi” başlığı altında şu hükme yer vermiştir: “Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür”. Görüldüğü üzere, kanuni tabir “geri verme borcu” şeklinde ifade ediliyor. Fesih, kira sözleşmesini bitiren bir hukuki işlem olduğuna göre, fesih durumunda kiralananı geri verme borcu doğmuş oluyor. O halde, kira sözleşmesi kanuna uygun olarak feshedilmişse ve bu konuda bir itiraz bulunmuyorsa neden tahliye davası açmak gerekli olsun? Direkt olarak icra takibine geçilmesi gerekmez mi?

Bu sorunun cevabı da maalesef yukarıdaki paragrafta ortaya konulan akıl yürütmesi kadar kolay olmuyor. Çünkü konuyu karmaşık hale getiren ikinci bir nokta daha var: Tahliye sebeplerinin sınırlılığı ilkesi. Bilindiği üzere kanun koyucu konut ve işyeri kiralarında kiracıyı korumayı amaçlıyor. Bu nedenle bir takım sınırlamalar getiriyor. Bu sınırlamalardan biri de kira sözleşmesinde “tahliye nedenlerinin sınırlı olması”. Buna göre, tahliye nedenleri sadece şahsi ihtiyaç, kanunen bakmakla yükümlü olduğu yakın akrabalarının ihtiyaçları, tahliye taahhüdü, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar ve on yıllık uzama süresinin dolması olarak kabaca sayılabilir. Bu haller dışında kira sözleşmesinde başka tahliye nedenleri öngörülmesi geçersizdir. Bu nedenle konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye nedenleri sınırlıdır.

Diğer yandan bir de Kanun’da düzenlenmiş fesih sebepleri vardır. Kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi, kiracının temerrüdü, özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık, haklı(önemli) nedenle fesih, kiracının iflası ve kiracının ölümü Kanunda sayılan fesih sebepleridir. Görüldüğü gibi “fesih sebepleri” ile “tahliye sebepleri” birbirinden farklıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih sebeplerinin sınırlı olup olmadığı Kanun’da açıkça belirtilmemiştir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebeplerinin sınırlılığı ilkesinden yola çıkarak fesih sebeplerinin de sınırlı olduğu kabul edilmektedir.

Şimdi “fesih sebepleri” ile “tahliye sebepleri” uygulamada birbirine karıştırılmaktadır. Fesih sebeplerinden biri söz konusu olduğunda da tahliye davası açılması gerektiği sanılmakta, tahliye davalarında da yanlış olarak “fesih” terimi kullanılmaktadır. Halbuki bu iki arasında çok önemli bir fark vardır. Bir fesih sebebi ile kira sözleşmesinin sona ermesinde, fesih beyanının karşı tarafa ulaştığı an esastır. Fesih beyanın karşı tarafa ulaşıp yasal süresi dolduğunda artık kira sözleşmesi sona ermiş ve kiracı da orada “işgalci” konumuna Yargıtay’ın tabiriyle “fuzuli şağil” konumuna düşmüş olur. Fuzuli şağile karşı başvurulacak yollar daha fazladır ve artık kira bedeli yerine ecrimisil talep edilir. Ecrimisil ise, en azı emsal kira bedelleri üzerinden olmak üzere başka zararları da kapsayabilecek bir tazminat türüdür. Oysa kira bedeli önceden belirlenmiş zamanla da emsal bedellerin altında kalmış olan bir bedeldir.

Bir tahliye sebebi ile kira sözleşmesinin sona ermesinde ise karşı tarafa gönderilen beyan(ihtar) kira sözleşmesinin sona ermesine yol açmaz. Aksine bir tahliye davası açılması gerekir. Mahkeme tahliye kararı verirse, ancak karar kesinleştiğinde kira sözleşmesi sona ermiş olur. Tahliye davasının da en azından birkaç yıl süreceği göz önüne alınırsa “fesih” gibi hemen kira sözleşmesini sona erdiren bir yöntem ile ne kadar farklı olduğu anlaşılır.

Uygulamada fesih sebeplerinden kaynaklanan durumlarda da “tahliye davası” açılmakta, gerek dilekçelerde gerekse kararlarda “fesih” yerine “tahliye” ve “tahliye” yerine “fesih” kavramı özensiz bir şekilde kullanılmaktadır. Sonuçta bir çok hak kaybı yaşanmakta ve bir çok hukuki imkan heba edilmektedir. Kanunların iyi uygulanması ile kötü uygulanması arasındaki farkın en belirgin şekilde görüldüğü örneklerden biri budur.

Bu karışıklık, akdin feshiyle birlikte İcra ve İflas Kanunu m. 272 ve devamı maddelerinde düzenlenen kiralananın ilamsız tahliyesi gibi büyük bir imkanın kullanımını engellemektedir. Halbuki Prof. Dr. Erol CANSEL, hasılat kiralarına ilişkin kıymetli çalışmasında açıkça akdin feshinden sonra kiraya verenin İİK m. 272 ve devamı hükümlerine istinaden icra dairesinden kiracının tahliyesini talep edebileceğini ifade etmektedir [Bakınız: Erol CANSEL, Türk Hukukunda Hasılat Kirası, Ankara 1953, s. 145]. Yine aynı konuda Prof. Dr. Haluk BURCUOĞLU da birçok Yargıtay kararından örnekler vererek tahliye davasının net bir şekilde ayırt edilebilmesi için “geri verme(iade) davası” teriminin kullanılması gerektiğini yazmasına rağmen sorun devam etmektedir [Bakınız: Haluk BURCUOĞLU, Uygulama ve Öğretiden Örneklerle Özel Hukukta Quo Vadis(nereye), İstanbul 2016]. Öyle görünüyor ki, sorun geniş bir hukukçu kitlesi tarafından anlaşılıp ısrarla dile getirilmedikçe çözülmeyecek!

nara

Yukarı