Ana içeriğe atla

playpark

 

Çözüm kapatmak mı yoksa dönüştürmek mi?

12.03.2018 - 09:46

Son yıllarda, AVM’lerin boşalması hatta fonksiyonunu yitirmesi sorunu sektörün kabusu haline geldi. Bu problem, Eva Gayrimenkul ve Akademetre’nin, AVM Araştırması 2016-2018 raporunun tanıtımında da özellikle belirtilmiş.  Söz konusu titiz çalışmaya göre, yurdumuzda bugüne kadar yapılan yaklaşık 12 milyon metrekare AVM’nin yüzde 10’unun sistemden çıktığı belirtiliyor. 
Boşalmakta olan veya fonksiyonunu yitirmiş AVM’lerle ilgili problemle başa çıkmak için öncelikle sorunu doğru okumak gerekiyor. İhtiyaç konusunda yeterli piyasa araştırması yapılmadan açılan AVM’ler, çoklukla ekonomik kriz döneminde perakendecilerin yaşadığı finansal sorunlar neticesinde yabancı paritelerdeki yükselişe paralel olarak kiraların ödenemez boyutlara ulaşması ile hızla boşalmaktadır. Sonuçta öncelikle yatırım kredilerini henüz ödememiş olan yatırımlar krizi tüm ağırlığı ile hissetmektedir. Anchor kiracılar ve çok katlı mağazaların AVM’yi terketmeleri ise çarpan etkisi yaratıyor. İsimlerini hepimizin bildiği onlarca markanın son yıllarda piyasadan çekilmesi ile AVM’lerin boşalmasına paralel Bağdat Caddesinde 74, İstiklal’de ise 100’ün üzerinde mağaza boşalmıştı. Gerçi bu sadece bize özel değil, perakendenin beşiği ABD’de Ralph Laurent markası NY, 5. Cadde’deki amiral gemisi mağazasını kapatma kararı aldı, yine Payless 400, Rue 21 bin, Michael Kors 125 mağaza kapatma yoluna gidiyorlar. Çok katlı mağazalarda da durum farklı değil; Macy’s, Sears ve J.C.Penny markaları da yüzlerce mağazalarını kapattılar. Dünyanın önde gelen finans kuruluşlarından Credit Suisse’nin 2017 raporuna göre ABD’deki AVM’lerin yüzde 20-25’i önümüzdeki beş yıl içinde kapanacaktır. 2017 sonu itibarı ile ABD’de kapanan AVM sayısının bin 211 olması bu görüşü ciddiye almamızı destekliyor. Aynı rapora göre şu anda tüm perakende satışlarının yüzde 17’sini tutan e-ticaretin 2030 yılında yüzde 35 seviyesine çıkacağı öngörülüyor. Bu da bize fiziksel mağazaların her daim var olacağı gerçeğini ortaya koyuyor. Yani en iyi bildiğimiz işi en doğru şekilde yapmaya devam edeceğiz.  ABD’de bu vurgulamalara rağmen AVM inşaatları devam etmekte... NYC, Staten Island’da Outlet, Hudson Yard ve Oculus bu yeni yatırımlara örnek teşkil ediyor. Bir olumlu vurgulama da, lüks segmentteki AVM’lerin kapanma oranlarının sıfıra yakın olduğu yönünde... Bu AVM’ler açılışta yüksek doluluk oranına erişmeleri halinde kriz dönemlerini en az hasarla göğüsleyebiliyorlar.
Mağaza boşalmalarını tüm çabalara rağmen durduramayan AVM’lerin önünde üç seçenek  bulunuyor;
-Yenileme
-Transformasyon/Değişim/Dönüşüm
-Kapanma
Bu seçeneklerden; ‘yenileme’ aynı hatanın tekrarı gibi görüldüğünden ve yatırımcıların yatırımlarına hızlı dönüş istediği ortamda pahalı ve riskli olduğundan pek tercih edilmemektedir. Unutmayalım ki Ankara’da kapanan bir AVM kısa denecek bir süre öncesinde kapsamlı bir yenileme ve genişleme çalışmasından çıkmıştı. ‘Kapanma’ da en son düşünülecek seçenek olduğundan, transformasyon burada ciddi bir çözüm olarak ortaya çıkmaktadır.
Yurdumuzda son yıllarda depo, hastane, dersane benzeri değişim projelerinin hayata geçmiş olması önemli ancak burada Kuzey Amerika’dan ufkumuzu açacak örneklere değinmek istiyorum; AVM’ciliğin beşiği ABD’nin ilk AVM’si olan tam 188 yıl önce Rhode Island’da kurulmuş olan üç katlı Arcade Providence, girdiği değişim projesi neticesinde 48 stüdyo daire ve yeme/içme yoğunluklu bir mağaza bölümü ile (yıkılmadan) yeniden doğmuştur. Söz konusu daireler için oldukça uzun bir kiracı bekleme kuyruğu oluşması projenin başarısını ortaya koyuyor. Diğer bir örnek ise Texas’tan; boşalmış olan Highland Mall’u, Austin Üniversitesi Teknik Uygulama Laboratuarlarına ve Kütüphaneye çevirmek üzere satın almıştır. İroni olarak görebileceğimiz diğer bir satın alma ise, Cleveland’da bulunan Randal Park Mall’u Amazon’un hizmet amaçlı satın alıp 2 bin kişiye iş yaratmasıdır. Geniş kullanım ve otopark alanlarına sahip olmasından ötürü birçok AVM hastaneye dönüştürülmüş hatta küçük ölçekte olanının diyaliz merkezine çevrildiğine de rastlamaktayız. Bunların haricinde gerektiğinde ara kat ilavesiyle ofise, apartmana, depoya, dağıtım-lojistik merkezlerine, performans sanatları merkezine, uygulamalı teknik laboratuarlarına, call center’a hatta kiliseye çevrilen AVM’lere ve dönüşme projelerine de sıklıkla rastlıyoruz.
Sonuç olarak mevcut olumsuzluklara rağmen AVM’ler insanların bir araya gelme alanı olarak var olacaklar ve fonksiyonunu yitirmiş olanlar da en az kayıpla değişimlerini sürdüreceklerdir. Yatırım öncesi atlanmış olan piyasa araştırmasının transformasyon aşaması öncesinde muhakkak yapılması, işin olmazsa olmazıdır.
Hoşçakalın,

playpark

Yukarı