Ana içeriğe atla

d's

 

26.05.2017 - 16:12

AVM sektörü son 10 yılda çok büyüdü ve büyümeye de devam ediyor. Kiralanabilir alan metrekareleri 4 katına çıkmış olmasına rağmen halen kişi başı metrekaresi Avrupa’nın çok altında. Buna paralel, iş gücü yetersizliği problem olarak gündeme geliyor. Alışveriş merkezleri açılmaya devam edecek etmesine ama iş gücü ihtiyacını nasıl karşılayacağız?  Farklı ya da benzer hizmet sektörlerinden AVM yönetimine geçişler artıyor ama bu geçişler AVM performansını nasıl etkiliyor, risklerin farkında mıyız ve önlem olarak ne yapmalıyız?
Günümüzde Türkiye’de bu riskleri öngörerek henüz 3 yıldır profesyonel eğitim veren, Özyeğin Üniversitesi Bussines School ve JLL ortaklığı ile kurulan Alp Alkaş Perakende ve Gayrimenkul Okulu sertifika programımız var ancak katılım sayısı sınırlı, dolayısı ile imkanlar herkese yetecek durumda değil. AVM dinamiklerinin, gerekliliklerinin farkında olunmaması, bunu kavrayana kadar geçen zamanda oluşacak kayıplar özellikle yeni açılan AVM’lerde çok daha can yakıcı olabiliyor. 
Mimari yapı, konum ve kiracı karması artık herkesçe bilinen önemli, aynı zamanda kalıplaşmış faktörler olmakla birlikte artık tek başına yeterli değil. Sürdürülebilirlik adına bunun yeterli olduğunu düşünen bazı yatırımcılarsa kısa sürede gelen negatif sonuçlardan dolayı mutlu değiller. Sebeplerini araştırırken çok da uzağa bakmalarına gerek yok diye düşünüyorum. Sektöre yeni giren yatırımcıların AVM yönetici algısı maalesef alıştıkları yönde gelişiyor. Nitekim farklı sektörden gelen deneyimli yöneticinin alıştığı operasyon ve şirket kültürü, olması gereken tarzda ya da değişen trendlere uygun olmayabilir. Ayrıca sektörden gelen sayıca fazla olmayan deneyimli yöneticileri kendi AVM’mizde görevlendirmemiz her zaman mümkün olmayabilir. 
Yatırımcılar gibi profesyonel yönetim firmalarının da yapması gereken şeyler var. Doğru yönetim stratejisi ve gelişen, değişen sektör gereklilikleri nedir? Hizmet verenden öte partnerlerimiz olan taşere edilen tesis yönetimi unsurları ile ne kadar temas halindeyiz? Artık kalıplaşmış yönetim anlayışının dışına çıkarak, farklılaşarak bazı stratejilerimizi değiştirmemiz, sonuçlara daha hızlı ulaşmamız için bakış açılarımızı gözden geçirmemiz, işin en başından güvenlik, temizlik, teknik gibi tesis yönetimi hizmetlerini de içine alan doğru sistemi kurmamız gerekiyor. 
Yatırımcının çevresinde dönen bir dünyadan artık vazgeçerek, iç ve dış müşterinin çevresinde dönen bir dünyaya yerleşmeliyiz. Tabi yatırımcılar ve firmalarda yöneticilerden beklentilerini gözden geçirmeli, ilişkiler daha profesyonel bir platforma çekilerek, karşılıklı güven daha hızlı oluşturulmalıdır. Yöneticilerin tam anlamı ile kiracılarını, yatırımcısını ve müşterisini tanıması, alışması en az iki senede mümkün olabiliyor ancak bu sürelerde yapılan yönetici değişiklikleri, süreçleri yeniden başlatabiliyor. Bu konuda aslında altını çizmemiz gereken önemli başlıklardan biri.
Gerek yurt dışı gerekse Türkiye’de farklı yönetim yapıları içerisinde ve farklı yatırımcılar ile birçok AVM’de teknik, operasyon, AVM müdürlüğü ve yurt dışında AVM yönetim direktörlüğü gibi görevlerde bulundum, her kademede ekiplerle çalıştım. Gelecek yazılarda paylaşacaklarım, yani yaptığım hatalar ve yapmadığım hatalar sonucunda edindiğim deneyimler doğrultusunda bir öneri niteliği taşımaktadır. İnanıyorum ki zaten bunu uygulayan, bu şekilde işletilen birçok AVM vardır ama gelişime yönelik olarak yeni bir bakış açısı, ben dahil kendimizi sorgulama ihtimali yaratabilirsem ne mutlu bana.
Yukarıda bahsettiğimiz bakış açısı doğrultusunda, gelecek sayılarda yeni yazılar ile görüşme umudu ile sevgiyle kalın. 

d's

Yukarı