Ana içeriğe atla

S

 

MALLREPORT

"YATIRIMI DOĞRU KONUMLANDIRMAK ÖNEMLİ"

09.03.2020 - 14:46

Apleona, gayrimenkul yönetiminde 360 derecede hizmet veren bir kiralama ve yönetim şirketi.   Uzun yıllara dayanan bilgi birikimlerini ve uluslararası tecrübelerini Türkiye’ye aktardıklarını ifade eden Apleona Real Estate Management Türkiye Ülke Müdürü Onur Akyol, kiralama ve yönetimini yaptıkları yeni açılacak olan Şimal AVM hakkında bilgi vererek aynı zamanda AVM’lerde kiralama yaparken dikkat ettikleri unsurlara da değindi.

Öncelikle sizleri tanıyabilir miyiz? Ne kadar süredir Apleona bünyesinde görev alıyorsunuz? Bizlere Apleona’ daki geçmişinizden bahseder misiniz?                  1981 yılında İzmir’de doğdum. İstanbul Erkek Lisesi’nden mezun olduktan sonra sırasıyla İstanbul Teknik Üniversitesi İnşaat Mühendisliği’nde lisans ve Almanya’da Mainz Üniversitesi’ nde Facility Management dalında yüksek lisans eğitimi aldım. Son olarak 2017 yılında Sabancı Üniversitesi’nde Executive MBA işletme yüksek lisans ve eş zamanlı olarak MIT Sloan School of Management Boston’da liderlik ve girişimcilik eğitimlerini tamamladım. Evli ve 1 çocuk babasıyım.  Mesleki kariyerime Proje Yönetimi alanında başladıktan sonra Alışveriş Merkezi Yönetimi’ne yönelerek, ulusal ve uluslararası Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetim firmalarında Tesis ve AVM Müdürlüğü pozisyonlarında çalıştım.  Apleona Real Estate Management Türkiye’ye 2012 yılında Buyaka AVM Müdürü olarak katıldıktan sonra sırasıyla AVM Yönetim Direktörü, İş Geliştirme ve Mülk Yönetim Direktörü pozisyonlarında çalıştım. Hali hazırda Apleona Real Estate Management Türkiye’nin Ülke Müdürlüğü görevini yürütmekteyim. 
Apleona’ dan bahseder misiniz?
1800’lü yılların sonunda Almanya’da inşaat firması olarak kurulan fakat günümüzde Petrol ve Doğalgaz, Sanayi ve Gayrimenkul alanlarında hizmet veren “Dünyanın en köklü “ mühendislik ve danışmanlık “ şirketlerinden Bilfinger Holding 2016 yılında yeni bir oluşum içerisine girerek EQT adlı Özel Sermaye (Private Equity) şirketi ile önemli bir anlaşmaya imza atmış, bu anlaşmayla Holding bünyesinde Gayrimenkul sektörü içerisinde yer alan Real Estate Management, HSG Facility Management ve Bauperformance grup şirketleri devredilmiştir. Bilfinger Holding’in Frankfurt Borsasında işlem görmesi sebebiyle bu grup şirketleri yeni ismi olan Apleona çatısı altında toplanmıştır.    
 

EQT, ŞİRKET BÜYÜMELERİNİ DESTEKLİYOR
Apleona’ nın yatırım şirketi olan EQT’ den bahseder misiniz?  EQT Apleona’ yı neden satın almıştır?

Birçok sektörde yatırımı bulunan EQT, Avrupa’nın saygın özel sermaye şirketlerinden biridir. Merkezi İsveç’in Stockholm şehrinde yer alan firmanın; Avrupa, Asya ve Amerika olmak üzere 3 kıtada 15 ülkede temsilcilik ofisleri yer almaktadır. Portföyü, yaklaşık 30 milyar € değerinde olan 18 fon ve 60 iştirakten oluşmaktadır. Yüksek bir itibara sahip olan EQT, büyük şirketlere mali yatırım yapması ve bu sayede şirket büyümelerini desteklemesi ile de tanınmaktadır. Bu yatırımlar uzun vadeli büyüme hedeflerine dönüştürülerek, şirketlerinin istikrarlı bir şeklide daha çok gelişmesini, sürdürülebilir olmasını, faaliyet gösterdiği pazarda öncü konuma gelmesini desteklemektedir. EQT’nin Bilfinger SE’nin Gayrimenkul & Tesis Yönetimi sektöründeki şirketlerini satın alma amacı da bundan kaynaklanmaktadır. Zaten karlı ve sürdürülebilir olan bu şirketlerin bu sayede daha da büyümesi, en kısa sürede halka açılması bu sayede hem EQT’ye hem de anlaşma maddesi gereğince Bilfinger SE’ye daha çok kazanç sağlaması amaçlanmıştır.
Peki, Apleona’ nın Türkiye pazarına girişini ve gelişim sürecini anlatmanızı istesek neler söylersiniz? 
Aslında şirketimizin Türkiye’ye ilk girişi, 1908 yılında yapımı tamamlanan tarihi Haydarpaşa Garı binası inşaatı ile olmuştur ama gerçek anlamda şu anki iştigali ile girişi 94 yıllık aradan sonra 2002 yılında entegre tesis yönetimi alanında faaliyet gösteren şirketlerimizden Apleona Facility Management Türkiye (Daha önceki ismi Bilfinger HSG Facility Management Türkiye’nin) kurulmasıyla olmuştur. 2006 yılından itibaren faaliyetlerinde ivme kazanan Apleona Facility Management’ in Türkiye’de başarılı projelere imza atmasının akabinde, 2008 yılında gayrimenkul yönetiminde uzman olan diğer şirketi Apleona Real Estate Management Türkiye (daha önceki ismi Bilfinger Real Estate Türkiye)’ yi kurarak her iki şirketinin hizmetlerini ortak bir standartta buluşturmuş, bu sayede Türkiye’ deki hizmet kapsamını genişletmiştir ve hizmet kalitesini yükseltmiştir. 
Faaliyet alanlarınız ve hizmetleriniz hakkında bilgi verir misiniz?
Apleona Türkiye ulusal ve uluslararası müşterilerine farklı türdeki gayrimenkulleri için mülk ve AVM yönetimi, kiralama yönetimi, finansal yönetim, konsept ve dizayn geliştirme danışmanlığı, teknik, altyapısal, ticari ve entegre tesis yönetimi hizmetleri vermektedir.  
 

“KÖKLÜ BİR GEÇMİŞE SAHİBİZ”
Apleona’yı farklı kılan nedir?

Bizi farklı kılan en önemli etkenlerden biri çok köklü bir geçmişse sahip olmamızdır. Günümüzde 100 yılı aşan ve halen faaliyet  gösteren şirketlerin sayısının çok fazla olduğunu söyleyemeyiz. Birçok firma pek çok nedenden dolayı devamlığını sürdüremezken, kurulduğu ilk günden buyana, “kendisini her daim ileriye taşımak” felsefesiyle hareket eden şirketimiz faaliyetlerini uzun yıllardır sürdürmektedir. Bir buçuk asır önce yani 140 yıl evvel temeli atılan, sektörel kuruluşu ise 1970 yıllılara dayanan firmamızın kesintisiz faaliyet göstermesi kısacası köklü bir geçmişe sahip olmamız bizim için ayrı bir gurur kaynağıdır. Dünyada ve Türkiye’de ekonomik iniş ve çıkışlar yaşansa dahi firmamızın temellerinin sağlam olması, şirketimizi uzun yıllar süresince sürdürebilir kılmıştır. Şirketlerin sürdürebilirliği güvenle perçinlenir. Güveni artıracak en önemli unsurlar ise, sağlam temel,  tecrübe, krizlerle baş edebilme yeteneği, güçlü network gibi öğelerin olduğunu var sayarsak Apleona tüm bu unsurlara fazlasıyla sahip bir şirkettir.
 

360 DERECE HİZMET
Kiralama ve yönetimini gerçekleştirdiğiniz AVM’ lere nasıl katkılarınız oluyor?

Apleona, gayrimenkul yönetiminde 360 derece tam hizmet veren bir yönetim modeli benimsemiştir. Uzun yıllara dayanan bilgi birikimini ve uluslararası tecrübesini Türkiye’ye aktaran Apleona, hizmet verdiği ülkenin sosyo-ekonomik değerleri ile uyumlu yani globalden Türkiye’ye uzanan bir yönetim sistemi benimsemiştir. Buna çok kültürlü bir hizmet modeli de diyebiliriz. Global anlamda verdiğimiz hizmette, global normlara sahip çağdaş yönetim modellerini amaçlayan yatırım sahipleri için ihtiyaç duydukları uluslararası pazarlara açılma avantajını sunmaktayız. Yine dünya çapındaki networkumuz, uzman çalışanlarımız ve güçlü portföyümüz, uluslararası pazarlara dair yaptığımız analizler ile yatırımlarının karlılık değerlerini yükseltecek çalışmalar yapmaktayız. Bu yönetim anlayışımızı lokale uyarlarken  Türkiye’nin koşullarına en üst seviyede uyum hedeflenmektedir. Örneğin lokal koşullar ile uyumlu bir yönetim modelimizde; Türkiye’nin kültürel zenginliği içinde kariyer yapmış, kriz tecrübeleri ile yoğrulmuş Türk profesyonelleri ile çalışmakta olup lokal hizmetle global hizmetler tecrübeleri ile birlikte aktarılmaktadır.   
 

TÜRKİYE’NİN BİRÇOK AVM’SİNDE KİRALAMA VE YÖNETİM DANIŞMANLIĞI
Şimdiye kadar hangi projelerin kiralama ve yönetim danışmanlığını yaptınız?

Apleona Türkiye olarak İstanbul Olivium Outlet Center, Urfa City ve İstanbul Airport AVM’lerinde AVM Yönetimi ve Yeninden Kiralama Yönetimi, Union Invesment Real Estate’ in stand alone projelerinde Ticari ve Teknik Mülk Yönetimi yapmaktayız. Ayrıca  2020 ikinci çeyreğinde açılacak olan Rize Şimal AVM’ nin Konsept ve Dizayn Geliştirme Danışmanlığını ve Kiralama Yönetimi Hizmetlerini yürütmekte olup açılıştan sonra AVM Yönetimi hizmetlerine devam edeceğiz.Şirketimiz daha önce de İstanbul Buyaka ve Diyarbakır Ceylan Karavil Park, Zonguldak Westa Life AVM’lerinin Konsept ve Dizayn Geliştirme, Kiralama Yönetimi ve AVM Yönetimi, Antalya Markantalya ve İstanbul Akyakapark AVM’lerinde AVM Yönetimi ve Yeniden Kiralama Yönetimi Hizmetleri vermiştir. 
Tesis yönetimi şirketimiz; ABB, Siemens, Akbank, Kuveyt Türk, Boeing, Amazon gibi ulusal ve uluslararası firmaların fabrika, ofis, lojistik merkezi gibi her türlü gayrimenkulde entegre tesis yönetimini yapmayı sürdürmektedir.
 

RİZE’NİN İLK AVM’SİNİN KİRALAMA VE YÖNETİMİ APLEONA’DA
Alışveriş Merkezi yatırımlarında ve açılışlarında son dönemlerde fazlasıyla azalma var. Yeni açılışı yapılacak kiralama ve yönetimini yaptığınız bir alışveriş merkezi var mı?
Evet, Rize’de hizmete açılacak olan şehrin ilk AVM’si Şimal Alışveriş Merkezi’ nin kiralama ve yönetimi Apleona tarafından yapılmaktadır. Yatırımı Rize Yatırım AŞ. tarafından yapılan Şimal AVM yaklaşık 35 bin metrekare kiralanabilir alana sahip olup açılışı bu yılın ikinci çeyreğinde yapılacaktır.
Karma olarak inşa edilen projede 125 mağaza, 21 kafe & restoran ve son teknoloji ile donatılmış 9 sinema salonu bulunacaktır. Günümüzün tüm ihtiyaçları göz önüne alınarak hayata geçirilen ve otopark katı hariç toplam 5 kattan oluşacak alışveriş merkezinin şehre gerek istihdam gerekse ekonomik açıdan önemli katkılar sağlayacağı öngörülmektedir. 
 

ZENGİN MARKA KARMASI…
Rize Şimal AVM hangi markalara ev sahipliği yapacak?

Şu an itibariyle Şimal AVM’ de yer alması kesinleşmiş markalarımız: Starbucks Coffee, Migros, Koçtaş Fix, Boyner, LC Waikiki, LCW Dream, Defacto, FLO, Sport in Street E-Bebek, Vizyon Sinemaları, Mondi, Toru Eğlence, Mavi Jeans  İpekyol, Twist, US Polo, Gusto, Penti, Suwen, Setrms, Ghisa, Matmazel Çanta, Turkcell, Has Lokum, Atasun Optik, Altınbaş, Yves Rocher, Zen Pırlanta, Kiğılı, Avva, Altınyıldız,Pierre Cardin, Colin’s, Little Big, Melike Tatar, Accort, Tudors, Watsons, Gratis, Storks, Lizay Pırlanta, David Walker Parfüm, B&G, Nepal Outdoor, Madame Coco, Emsan, Özdilek, Samsung, KRC, Hummel, Columbia, Sprotive, Lescon, Toyyz Shop, Trendy Kids, Panço,  Breezy, SubZero , Mado, Burger King, Tavuk Dünyası, Pidem, Arby’s, Kasap Döner, Sbarro, Bay Döner, Tarihi Ortaköy Kumpircisi, Pasaport Pizza, Keşfet Anadolu Mutfağı, Pide By Pide, Mis Lahmacun, Suadiye Marmaris ve Usta Dönerci.
 

KİRACILARIN FİNANSAL PERFORMANSI ÖNEMLİ BİR KRİTER
Kiralama yaparken marka seçiminde öncelikle hangi hususlara dikkat ediyorsunuz. Genel itibariyle AVM kiralama çalışmaları nasıl ilerliyor?  
Türkiye’de alışveriş merkezleri sadece alışveriş yapılan alanlar olmadığı için gerek yeni yatırımlarda gerekse mevcut yatırımlarda revizyon aşamasında mümkün olduğunca ferah, açık oturma alanına sahip restoran ve kafeler, kültürel ve sosyal etkileşimin yapıldığı performans merkezleri ile çocuk eğlencenin öne çıktığı büyük alanlar önem kazanmakta, hatta rekabette geri kalmamak için olmazsa olmaz haline gelmiştir. Bunun dışında tabii ki tesis ziyaretçilerinin, güncel ihtiyaçlarını eksiksiz şekilde karşılaması gerekmektedir. Diğer taraftan kiralama çalışmaları yaparken alışveriş merkezinin bulunduğu lokasyon başta olmak üzere gerekli AVM ve cadde rakip analizleri ile AVM içi denge ve ihtiyaçlarını gözetiyoruz. Ayrıca sürdürülebilir bir ekonomi yaratmak için kiracıların finansal performansı da bizler için önemli bir kriter. Müşteri ve marka talepleri de ayrı bir gösterge. Açıkçası tüm bu unsurları sentezleyip en uygun markayı en uygun metrekarede konumlandırmayı amaçlıyoruz.  
 

KARLI BİR YATIRIM OLUŞTURMAK ÖNEMLİ
Alışveriş merkezleri yatırımları, yüksek maliyetleri ve geri dönüşümü uzun yıllar alan yatırımlar. Burada yatırımcıyı memnun eden projeler nasıl olmalı?

Her ne kadar kişi başına düşen kiralanabilir alanda Avrupa ülkelerine göre geride olsak da, Türkiye şartlarını göz önüne aldığımızda, AVM sayısının artışı nedeniyle Türkiye’de AVM yatırımları bazı bölgelerde doygunluk seviyesine ulaşmıştır. Bu nedenle yatırımı doğru konumlandırmak, karlı bir yatırım oluşturmak, sektörüne uygun ve sürdürülebilir nitelikte bir işletme oluşturmak önemlidir. Gayrimenkul sahiplerinin var olan projelerini geliştirmek veya yeni yatırım yapmadan önce profesyonel firmalar ile çalışmalarını öneriyoruz. Profesyonel firmalar bu aşamada, kapsamlı sektör analizinin yapılmasından, yatırımın olması gereken büyüklüğe, sektörde nasıl konumlandırılacağına ve nasıl işletileceğine dair pek çok alanda yönlendirici olmaktadırlar. Mülkün mimarisinden operasyonel alanlarının düzenlenmesine, marka karmasından perakende grupları ile ilişkilerin koordine edilmesi kadar her türlü detay sektöre uygun olarak düzenlenmelidir. Bu noktalarda profesyonel danışmanlık şirketleri, uzun vadeli şirket stratejisinin oluşturulmasından, yatırım sahiplerine sektör konusunda derinlemesine bilgi sahibi olmalarına kadar pek çok avantajlar sunulmaktadır.  
 

BİRÇOK MARKA AVM SEKTÖRÜNE GİRME FIRSATI BULUYOR
Türkiye'deki alışveriş merkezleri sektörünün geleceğini nasıl görüyorsunuz? Sektörün bugünkü durumunu nasıl değerlendiriyorsunuz?

2018 yılından itibaren hem ekonomik zorluklar hem de sektörel doygunluklar sebebiyle zorlu bir 2 yılı geçirdiğimiz aşikârdır. Fakat 2019 yılı sonu itibariyle hem ekonominin daha stabil hale gelmesi hem de beklentilerin normalleşmesi sektörü daha tahmin edilebilir hale getirmiştir. Bu sürecin ardından yeni alışveriş merkezi yatırımı azalırken, mevcut alışveriş merkezlerinin yeniden kiralanması, eskiyen alışveriş merkezilerinin yenilenmesi önem arz etmektedir. Keza markalarda mağazalarının daha karlı hale getirebilmek amacıyla stratejilerine uygun olarak daha detaylı analizler yaparak mağaza sayılarını artırma veya azaltma, mağaza metrekarelerini büyütme veya küçültme yoluna gitmektedir. Diğer taraftan AVM sektörünün yeni doğduğu dönemde ve organize perakendenin gelişmeye başladığı yıllarda olduğu gibi, birçok yeni marka AVM sektörüne girme fırsatını bulmaktadır. 
Sizin bu pazarda geleceğe yönelik planlarınız nelerdir?
Biz Apleona olarak Türkiye’de gerek ulusal gerek uluslararası tüm müşterilerimize, farklı amaçlara yönelik gayrimenkulleri için yatırımın karar verme aşamasından hayata geçirilmesine, işletme sürecinden yeniden değerlendirme sürecine kadar 360 derece hizmet vermek istiyoruz. Bunu yaparken kişiye özel hizmet anlayışıyla yeni, sürdürülebilir iş birlikleri kurmak, mevcut olanları ise daha da sağlamlaştırarak kalıcı olmayı hedefliyoruz.  

GGG

Yukarı