Ana içeriğe atla

S

 

MALLREPORT

ESAS GAYRİMENKUL YENİLİKÇİ UYGULAMALARIYLA EZBER BOZUYOR

20.07.2020 - 10:15

Pandemi sürecinin hem AVM’lere hem de perakende sektörüne etkisini Esas Holding ‎Chief Asset Management Officer Nevzat Yavan ile konuştuk. Covid-19’un dijital dönüşüm projelerini hızlandırdığını belirten Yavan, “Esas Gayrimenkul olarak, değişime netlik kazandırmaya odaklanmanın dışında, yeni fırsatlara da eğilmek gerektiğini düşünüyoruz. Çünkü şimdi, yenilikçi olmanın ve ezber bozmanın tam zamanı.” dedi.

Doğası gereği dinamik bir süreç olan dijital dönüşüm, pandemiyle beraber yeni bir döneme girdi. Covid-19 bir bakıma yarını öne çekti, dijitalleşme sürecini hızlandırdı. Dijital dönüşümün herkesin ajandasında olması gerektiğini bir kez daha hatırlattı. Perakende sektörü yeni normale göre yeniden pozisyon alırken alışveriş merkezleri de dijital dönüşüm uygulamalarına ağırlık verdi. Perakende sektöründe yenilikçi uygulamalarıyla adından söz ettiren Esas Gayrimenkul, yaşanan dijital şoka verilecek tepkiler ve sektörün bundan sonraki yol haritası konusunda pek çok çalışma gerçekleştiriyor.

Esas Gayrimenkul portföyünden bahseder misiniz?

 

Bugün, Türkiye’nin önde gelen gayrimenkul yatırım firmalarından biri olarak alanında uzman ekibimiz ile uzun vadede değer yaratan projeler geliştiriyor ve yönetiyoruz. Yurtiçi ve yurtdışında toplamda 3 milyar Euro yatırımla, 945 bin metrekare kiralanabilir alanda, çevre dostu olan ofis, konut, alışveriş merkezi ve otel projelerine imza attık. Yurt dışında Amerika Birleşik Devletleri, Kanada, İngiltere, İskoçya, Almanya, Hollanda, Belçika ve İspanya olmak üzere toplamda 8 ülkede projelerimiz mevcut. Türkiye genelinde 7 alışveriş merkezi, 3 ofis binası ve 1 konut ve 1 otel  projesini hayata geçirdik. Yönetimini üstlendiğimiz 3 alışveriş merkeziyle beraber toplamda 63 projeyle alışveriş merkezi, otel  ve ofis binalarına yatırımlarımızı sürdürüyoruz.

 

Son dönemde AVM yönetimi alanında da genişlemeyi sürdürüyoruz. Yönetimini üstlendiğimiz MalatyaPark ve Gaziantep Sanko Park AVM’ye ek olarak Konya Kentplaza AVM ile de iş birliğimizi başlattık. Sektörün öncü gayrimenkul geliştirme firmalarında biri olarak, Konya Kentplaza AVM ile yeni bir sürece “merhaba” dedik.  Kentplaza AVM’nin, kiralama ve yönetim başta olmak üzere bundan sonraki tüm süreçlerine sahip olduğumuz deneyim ve tecrübeyle rehberlik edeceğiz.

 

EZBER BOZMANIN TAM ZAMANI

 

Varlık yönetimi konusuna neden odaklandınız? Hedefiniz nedir?

 

Esas Burda markası olarak Covid-19 öncesinde kendi ihtiyaçlarımız ve değişen perakendeye ilişkin yönettiğimiz bir dijital dönüşüm projemiz vardı. Covid-19 bu süreci hızlandırdı. Pandemi döneminde sağlık markası olma zorunluluğumuz dışında, perakendenin nispeten hızlanan değişimine hemen ayak uydurma durumu oluştu. Esas Gayrimenkul olarak, değişime netlik kazandırmaya odaklanmanın dışında, yeni fırsatlara da eğilmek gerektiğini düşünüyoruz. Çünkü şimdi, yenilikçi olmanın ve ezber bozmanın tam zamanı. İş ortaklarımıza yalnızca “fiziki bir varlık/property” sağlamak değil, perakende alanında bir “platform” sağlıyor olma vizyonuyla çalışmalarımızı sürdürüyoruz. Aslında perakendenin değişimi online platformlar ile birlikte değişen müşteri alışkanlıklarıyla başladı. Perakende alanında gayrimenkul geliştiricisi ve varlık yönetiminde uzmanlaşmış bir şirket olarak, bu süreç ve sonrasına odaklanan bir “masterplan”ın uygulama sürecindeyiz. Amacımız hem Esas Burda markası hem de yönettiğimiz alışveriş merkezleri için yüksek katma değer oluşturmak. Geleneksel ticari gayrimenkul işinde, alışveriş merkezleri ziyaretçi ile markaları bir araya getirirler. Yeni yönetim anlayışında, yani bir platform olma halinde ise markaların getirdiği hikayeler, ziyaretçimizin kaliteli zaman geçirmesi, dataları ile yönetim, teknolojinin işin içine girmesi ve bir kültür değişimi söz konusu.

 

Kısa süre önce perakende sektöründe yeni normale yönelik bir araştırma yaptırdınız. Araştırmada neler öne çıktı?

 

Sektör paydaşlarına Covid-19 sonrası dönem için yön verecek ve rehberlik yapacak “Burdayız” isimli webinar serisi organize ettik. “Burdayız: Covid-19 Sonrasında Perakende” konulu ilk webinarımızda, sektöre yönelik iç görüler, değişen bakış açıları, öne çıkan sektörler gibi konuları ele aldık. Bu kapsamda, Future Bright ile gerçekleştirdiğimiz çalışmayı da katılımcılarla paylaştık. Future Bright araştırması, yeni normale ilişkin çarpıcı sonuçlar ortaya koydu. Eski alışkanlıklarla yeni tüketiciyi anlamanın kolay olmadığını, yeni bir tüketici profili oluştuğunu ve bu yeni oluşan profile uygun yeni bir anlayış gerektiğini bize gösterdi. Araştırmaya göre, genel olarak salgının Ağustos ayının sonunda bitmesi bekleniyor. Asıl normalleşme için beklenti ise yılın son çeyreği… Tüketicilerde, 2021’in ilk çeyreğinde tamamen normale dönüş yaşanacağı, ikinci çeyreğinde ekonomik hareketlenme oluşacağı algısı var. Araştırmaya göre, tüketiciler yeni markaları denemeye hazır. Araştırmaya katılanların yüzde 61’i kullandıkları markayı değiştirebileceklerini belirtiyor. Yerli üretim de bu süreçte değerleniyor. Tüketiciler çocuklarını kırmızı çizgileri olarak nitelendiriyor. AVM’lerin ve mağazaların bu noktada çocuklara yönelik stratejiler geliştirmeleri ve yapılan çalışmaları ailelere net bir şekilde anlatmaları gerekiyor. Dijitalleşme isteği sürüyor. E-ticaret stratejisinin gözden geçirilmesi, offline ile online kanalların net şekilde entegre edilmesi bekleniyor. Tüketiciler, yeni dönemde alışveriş tercihlerinde daha kurumsal firmaları tercih etme eğilimi taşıyor. Geniş metrekareli mağazalar yeniden önem kazanıyor. AVM’lerin açıkhava alanlarının daha etkin kullanılması bekleniyor. AVM’lerin yeni bölümlere ayrılması, nefes alma alanları yaratması da beklentiler arasında. Mağazaların uygulayacağı kampanya ve promosyonlar da yeni dönemde tüketiciyi çekecek uygulamalar arasında gösteriliyor.

 

İNSANLAR FİZİKSEL MAĞAZALARDAN VAZGEÇMİŞ DEĞİLLER

 

Yeni dönemde online&offline ilişkisine yönelik ne söylemek istersiniz?

 

Dijital dönüşümün içerisinde hem teknoloji hem insan var. Online ve offline perakendeyi birbirine rakip olarak değil, birbirini tamamlayan iki etken olarak görmek gerekiyor. Dijitalleşme yaygınlaşsa da belirli bir kitlenin geleneksel alışveriş alışkanlıkları devam ediyor. Dijital ve geleneksel ticaret ayrılmaz birer bütün… Bu iki sektör bir bakıma birbirinden besleniyor. İnsanlar her ne kadar akıllı telefonlarına bağlı yaşasalar da, fiziksel mağazalardan vazgeçmiş değiller. Takip ettikleri markaların fiziksel bir varlıklarının olmasına dikkat ediyorlar. Aynı zamanda insanlar sosyalleşme ihtiyacı için AVM’leri tercih ediyor. AVM’ler de online alışveriş yapan müşterileri sadece mağaza karmasıyla değil, farklı sosyal imkanlarla kendilerine çekiyor. AVM’ler artık sadece adında geçtiği gibi alışveriş merkezleri değil; sosyalleşme alanlarına dönüşmüş durumda. Markalar dijital dönüşüm kapsamında çok kanallı müşteri deneyimi sunuyor, online ve offline’ı daha entegre şekilde kullanıyor. Biz de AVM’lerimizi sadece alışveriş odaklı tasarlamıyoruz. Yeni nesil alışveriş ve yaşam merkezlerimizin sunduğu sinema, tiyatro, gösteri merkezi, yeme-içme alanları gibi noktalar, ziyaretçi trafiğini sürekli üst seviyede tutuyor.

Dijital akut şok, kronik sorunlara neden olacak mı?

 

Dijitalleşme o kadar hızlı ilerliyor ki bizler de pazarlama stratejilerimizi, iş yapış şekillerimizi ve iş süreçlerimizi bu değişimlere ve yeni teknolojilere göre sürekli yeniliyoruz. Yaşanan dönüşümü firmamız için bir avantaj olarak görüyoruz. Çünkü yeniliklere açık, takım çalışmasına yatkın, açık iletişime sahip, gelişim odaklı ve dinamik bir ekibimiz var. İşbirliği içerisinde, hızlı hareket eden çevik yapımızla bu kapsamlı dönüşüm sürecine ayak uyduruyoruz. Özellikle mobil ve omni-channel çözümlerini iyi uygulayıp dijitalleşme sürecini başarı ile devam ettiren AVM’ler, ciro ve karlarında artış sağlıyor. Bugün, genç tüketiciyi kazanmak istiyorsanız mobil odaklı bir omni-channel stratejisi ile birlikte dijital pazarlama araçlarını kullanmanız gerekiyor. Değişen tüketici alışkanlıklarının farkındayız. Dijital dönüşüm sürecimizi kendi içimizde sürekli geliştiriyoruz. Dijital strateji master planımızı bitirdikten sonra ikinci fazda uygulama sürecine başlayacağız. Alışveriş merkezlerimizdeki iş ortaklarımızla beraber, her iki tarafın ortak faydası adına çalışmalar gerçekleştireceğiz. Tüm yatırımlarımızı insan kaynakları ve teknoloji odaklı gerçekleştiriyoruz.

SÜRECE AYAK UYDURAN AVM’LER GÜÇLENİYOR

Müşterilerin dijitalde başlayan yolculuğunu AVM’de deneyime dönüştürmek için yapılması gerekenler nelerdir?

 

Biliyoruz ki ziyaretçilerimizin alışveriş yapma kararları, çoğunlukla online ile başlıyor. Ancak sosyal ihtiyaçlar düşünüldüğünde, sosyalleşme imkanı sunan alışveriş merkezlerinde aradıklarını bulabiliyor olmaları da oldukça önemli. Alışveriş merkezlerine bu çoklu kanal deneyimini eklemek, iş ortaklarımız ile yapacağımız çalışmalar ile alışveriş merkezlerindeki mağazalarını online platforma taşımak, bizleri fiziksel deneyimin ötesine götürecektir. Ek olarak, ziyaretçilerimizin alışveriş merkezlerimizin içinde ya da dışındaki davranış şekilleri ile bunu birleştirdiğimizde, aynı online’da olduğu gibi ziyaretçilerimizin ihtiyaçlarına yönelik teklifleri güncelleyerek sunuyor olacağız. Özetlemek gerekirse, bizlerin artık ziyaretçi edinmek ve onu elde tutmak için data yönetimi, CRM gibi araçlar ile alışveriş merkezinden öte bir servis yönetimi yapmamız gerekiyor. Covid-19 ile birlikte hali hazırda değişim yaşayan yönetim anlayışı, artık tamamıyla değişme durumuyla karşı karşıya. Sürece ayak uydurabilen AVM’ler yaşanan bu dönüşümden güçlenerek çıkıyor. Perakende sektöründe online ve fiziki mağazanın entegrasyonu söz konusu. Perakendeciler ve markalar yeni ekonomik modeller aracılığıyla ürün satışlarından yinelenen gelir akışlarına geçiyor. Yeni perakende konseptleri, AVM’leri yeni alışveriş alışkanlıklarına uyacak şekilde hareket etmeye yönlendiriyor. Yeni teknolojiler, alışveriş merkezlerine müşterilerine kişiselleştirilmiş alışveriş deneyimleri sunarak yanıt vermelerini sağlıyor. Biz de misafirlerimize benzersiz dijital müşteri deneyimleri ve hizmetleri sunmak için çalışmalarımızı sürdürüyoruz. Dijital uygulamalardan biri olarak tanımlayabileceğimiz e-ticaret, bire birden yola çıkarak genel kitleyi ve beklentileri analiz etme ve planlama imkânı sunuyor. Bu da hem kendimizi hem de kitlemizi tanımamızı sağlıyor. Aynı zamanda sosyal medyanın gücünü kullanarak ihtiyaç duyulan, şehre yakışır etkinlikler ve projelerle ziyaretçilerimizi ağırlıyoruz.

 

Esas Gayrimenkul ziyaretçilerine müşteri deneyimini artıracak, alışveriş dışı nedenler de sunuyor. Bu konuyu biraz açabilir misiniz?

 

Esas Gayrimenkul olarak bugünün değil, geleceğin projelerini yaratma hedefi ile hareket ediyoruz. Farklı beğeni ve ihtiyaçlara cevap veren alışveriş merkezlerimizle ziyaretçilerimize her alanda farklı bir tecrübe yaşatıyoruz. Performans Gösteri Merkezi, Trambolin, Playland, Play Bowling gibi oyun severlere eğlenceli aktiviteler deneyimleme şansı sunan alanların yanı sıra, e-sporcuların kullandığı güncel donanım ve ekipmanlarla, konforlu bir ortamda oyun oynamak isteyen herkesin buluşma noktası e-spor arena gibi konseptlerle yer aldığımız bölgenin yaşam ve kültür merkezi olarak öne çıkıyoruz. Peyzaj alanlarımızla ferah bir ortamda paylaşılabilir deneyimler sunuyoruz. Konuklarımıza ulusal anlamda ün yapmış restoran zincirleri ile gastronomi şöleni yaşatıyoruz. Pek çok ilki, yer aldığımız şehirlerin halkıyla buluşturuyoruz. Artık biliyoruz ki deneyim ürünün önünde. O yüzden biz alışveriş merkezlerimizde sadece satın almanın bir yolculuk olmadığını biliyor ve buna çeşitli deneyim unsurları ekliyoruz.  2019 sonunda açılışını yaptığımız 01 Burda, buna iyi bir örnek olarak gösterilebilir. Covid-19 sonrası dönemde, tüketicinin fiziksel alanlarda bulunma arzusu, ürün çeşitliliğinden çok yaratılacak anlarla tetiklenebilir.

 

Toplumsal ve sektörel fayda adına yaptığınız çalışmalar nelerdir?

 

Topluma fayda sağlayacak projelerle adımızdan sıklıkla söz ettiriyoruz. Pandemi ile mücadeleye katkı sunma amacıyla, alışveriş merkezlerimizin hizmet verdiği şehirlerde Sağlık İl Müdürlükleri ile ortak çalışma yaparak maske ve tulum bağışında bulunuyoruz. Sokak hayvanları için, faaliyet gösterdiğimiz şehirlerde belediyeler ile işbirliği içerisinde hareket ederek, mama istasyonları kuruyor ve hayvanlar için mama temin ediyoruz. Her zaman için toplumsal faydayı önceliğimiz olarak görüyoruz. Faaliyet yürüttüğümüz şehirlerde yerel yönetimler ile güçlü ilişkiler kurarak STK’ları destekliyor, ekonomik ve sosyal kalkınmayı destekleyecek adımlar atıyoruz. Bulunduğumuz şehirlerde, ticari bir kuruluş olmanın yanı sıra lokal üretimi destekliyor ve lokal girişimlere AVM’lerimizde yer vermeyi kiralama stratejimizin bir parçası olarak görüyoruz. Sorumluluk duygumuz, hareket etme kapasitemiz kadar büyük. Bizi küresel vatandaşlar olarak etkileyen bazı daha geniş sorunlara değinen eğitim, sağlık programlarını destekliyoruz, sokak hayvanları için çalışıyoruz. Esas Gayrimenkul olarak, sektör paydaşlarımıza COVID-19 sonrası dönem için yön verebilecek ve rehberlik yapabilecek çalışmalar gerçekleştiriyoruz. Bu çerçevede ‘Burdayız’ isimli webinar serisini organize ettik. İlk etkinliğimiz ‘Burdayız: COVID-19 Sonrasında Perakende’ ile online buluşmalarımıza başladık. Bir gayrimenkul geliştirme firması olarak katma değer yaratmayı amaçlıyoruz. Covid-19 sonrası geri dönüş senaryolarımızı hazırlamak ve sektör paydaşlarına yardım etmek en büyük amacımız. 

 

playpark

Yukarı