Ana içeriğe atla

S

 

ERKEN TAHLİYE VE SONUÇLARI NEDİR?

13.02.2020 - 17:09

İşyeri kiralarında kiracı, bazen beklediği faydayı temin edemez. Beklentileri boşa çıkan bir kiracının aklına ilk gelen çözüm erken tahliyedir. Bu nedenle işyeri kira sözleşmelerinde henüz kira sözleşmesi devam ederken kiracının işyerini boşalt ması sık karşılaşılan bir durumdur. Gerek eski 818 sayılı Borçlar Kanunda gerekse 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanununda erken tahliye konusunu özel olarak düzenleyen bir hüküm bulunmamakta idi. Yeni 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ise, 325’inci maddesinde erken tahliye (kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi) konusunu özel olarak düzenlemiştir. Yanlış anlaşılmaya neden olamamak için bir noktayı belirtmeyi de faydalı görüyoruz: TBK m. 325 sadece işyeri kiraları için öngörülen bir hüküm değildir, konut kiralarında da uygulanır. Uygulanması ertelenen hükümler arasında TBK m. 325’de vardır.  Ancak kısa bir süre sonra ertelenen hükümler yürürlüğe gireceği için TBK m. 325 hakkında bilgi edinilmesi son derece önemlidir. TBK m. 325’in madde metni şu şekildedir:  “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür”.Öncelikle kiracının, sözleşme süresi dolmadan kiralananı boşaltması ve geri vermesi davranışının hukuki mahiyeti üzerinde durmak gerekir. Sözleşme hukukunda prensip olarak sözleşme süresi boyunca tarafların yükümlülükleri devam eder. Bu nedenle bir kiracı, kullanmasa bile kira parasını ödemekle yükümlüdür. Erken tahliye de kiralananın kullanımına son vermektir. Ancak kullanmayı bırakmak kiracıyı kira bedelini ödeme borcundan kurtarmaz. Dolayısıyla sözleşme hukukunun temel prensiplerine göre kiracını erken tahliye etse bile kira sözleşmesindeki süre dolana kadar kira bedelini ödemeye devam etmesi gerekir. Örneğin, bir yıllık kira sözleşmesi akdetmiş olan kiracı, üç ay sonra kiralananı boşaltsa bile kalan dokuz ayın kira bedelini de ödemesi gerekir. Sözleşme hukukunun genel prensiplerine göre durum böyledir. Kanun koyucu kira sözleşmeleri için farklı bir düzenleme yaparak sözleşme hukukunun genel prensiplerinden sapmıştır. Farklı düzenleme yapma ihtiyacının birçok farklı nedeni bulunabilir. Bu nedenler hukuktan ziyade ekonomi ve sosyolojiyle ilgilidir.

 
MAKUL SÜREYİ KİM BELİRLEYECEK?
Kanun koyucu TBK m. 325 hükmüyle, erken tahliye halinde kiracının sorumluluğunu sınırlandırmıştır. Sorumluluğun sınırı olarak da “kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre” kriterini benimsemiştir. Şüphesiz kiralananın durumuna göre bu süre değişecektir. Bazı bölgelerde üç ay makul süre olarak kabul edilirken, bazı bölgelerde altı ay makul süre olarak kabul edilecektir. Peki, bu makul süreyi kim belirleyecektir? Tarafların bu konuda ihtilafa düşmesi halinde makul süreyi belirlemek için bilirkişi raporu alınması gerekecektir. Zira hangi bölgede makul kiralama süresinin ne olacağı hukuk bilgisinin sınırları dışında kalmaktadır. Hakimin hukuk bilgisi ile bu konuda bir hüküm vermesi beklenilemez. Bu nedenle iş emlak bilirkişilerine düşecektir. Ancak burada endişe edilecek bir durum vardır. Emlak bilirkişilerinin de bölgelere göre makul kiralama sürelerini tespit etmek de objektif kriterlere sahip olmadığı gözlemleniyor. Belki de ilgili odaların bu konu da bir çalışma yapması ihtiyacı da ortaya çıkabilir. Tıpkı tazminat hesaplamalarında olduğu gibi makul kiralama sürelerine dair bir tablo olması büyük bir kolaylık sağlayabilir. Hatta yargı makamlarının istikrarlı bir şekilde kabul ettiği bir tablo birçok ihtilafın mahkemeler taşınmadan çözülmesini sağlayabilir.  


ERKEN TAHLİYENİN FESİH BEYANIYLA İLİŞKİSİ
Üzerinde durulması gereken bir başka konu da erken tahliyenin fesih beyanıyla ilişkisidir. Bilindiği üzere fesih, bozucu yenilik doğuran tek taraflı bir irade beyanıdır. Uygulamada kiracıların her hangi bir fesih beyanında bulunmadan kiralananı boşalttıkları görülmektedir. Burada acaba bir fesih beyanına ihtiyaç var mıdır? İrade beyanları, açık olabileceği gibi örtülü (zımni) de olabilir. Bu nedenle erken tahliye zımnen fesih beyanı sayılabilir. Ancak burada unutulmaması gereken bir nokta vardır. Kira hukukunda fesih beyanları Kanunda belirlenmiş yasal sürelere tabidir. Bu sürelere “fesih bildirim süreleri” adı verilmektedir. Söz gelimi önemli nedenle fesih (TBK m. 331) için üç aylık fesih bildirim süresine uymak gerekmektedir. Bu nedenle erken tahliyeyi düzenleyen TBK m. 325’in herhangi bir fesih beyanında bulunmadan kiralananın iade edildiği hallerde uygulanması daha makul görünmektedir. Tartışma doğuracak bazı noktalar da zamanla içtihatlarla ve doktriner görüşlerle aydınlanacaktır. Mesela “makul kiralama süresi” ile “fiili kiralama süresi” farklılık arz ederse hangisini esas almak gerekir. Belli bir bölge de emlak bilirkişilerinin raporları ve yerleşik içtihatlara göre makul kiralama süresi beş ay olmasına rağmen kiraya veren ikinci ayın sonunda yeni bir kiracıyla sözleşme akdetmişse, acaba erken tahliye eden kiracıdan beş aylık kira bedeli mi yoksa iki aylık kira bedeli mi isteyebilecektir? Yine kiracının tek ödeme yükümlülüğünün kira bedeli olmadığı, aidat ve yakıt gibi yan giderleri de ödemekle yükümlü olduğu düşünüldüğünde farklı hukuki problemler çıkabileceğini tahmin etmek güç değil. Örneğin erken tahliye kış mevsiminin başlangıcında gerçekleşmişse, erken tahliye eden kiracıdan yakıt parası da istenebilecek midir? Özellikle kışın sert geçtiği ve yakıt parasının üç-dört aylık kira bedeline denk geldiği yerler için bu soru daha büyük önem arz edecektir.  Bu ve benzeri hukuki problemlere çözüm bulabilmek için teorik tartışmalar yapılması zorunludur. Doktrinde bu konulara temel olabilecek tartışmalar da bulunmaktadır. Bu tartışmalardan biri de erken tahliyenin hukuki niteliğine dair ileri sürülen iki farklı görüştür. Türk hukukundaki hakim görüşe göre, kira sözleşmesi erken tahliye ile birlikte sona ermemekte, bu husus ancak makul sürenin sonunda gerçekleşmektedir. Diğer fikre göre, erken tahliye ile kira sözleşmesinin kiracı tarafından haksız olarak feshedildiği kabul edilmelidir. Böylece kira sözleşmesi makul sürenin sonunda değil, iade anında sona ermiş olacaktır. Makul sürenin sonuna kadar ödenmesi gereken husus ise kira bedelleri değil, kiraya verenin haksız fesih sebebiyle uğradığı zararın tazminidir (Murat İNCEOĞLU, Kira Hukuku, Cilt I, İstanbul 2014, s. 635).

 
İKAME KİRACI BULMAK
Kiracının erken tahliye halinde ödemek zorunda kalacağı makul süre ile kira bedelinden kurtulmasının yolu da TBK m. 325’de gösterilmiştir. Bu yolu “ikame kiracı bulmak” olarak ifade edebiliriz. Yani, kiracının kendi yerine kiracı olmayı üstlenecek bir kişi bulması. Ancak bu kişinin bazı özelliklere sahip olması gerekiyor. Öncelikle kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek bir kiracı adayı olması gerekiyor. Örneğin, iki odalı bir eve yedi sekiz kişilik bir ailenin taşınmak istemesi halinde, kiraya veren tarafından bu durumun kabul edilmesi beklenemeyecektir (İNCEOĞLU, Kira, Cilt I, s. 657).İkincisi, yeni kiracı adayı ödeme gücüne sahip bir kişi olmalıdır. Üçüncüsü, yeni kiracı adayı kira ilişkisini devralmaya hazır bir kişi olmalıdır. Bulunan ikame kiracı bu özellikleri taşıyor olmasına rağmen kiraya veren yeni kiracı adayını kabul etmezse, erken tahliye eden kiracı makul süre kira bedelini ödemekten kurtulacaktır. Aksi halde ödeme yükümlülüğü devam edecektir. Bu konuda taraflar arasında ihtilaf çıkma olasılığı çok yüksektir. Muhtemelen kiracı bulduğu ikame kiracının gerekli şartları taşıdığını ve kiraya verenin sudan sebeplerle kabul etmediğini iddia edecek; kiraya veren de kendisine ikame kiracı olarak önerilen kişinin gerekli şartları taşımadığını iddia edecektir. Bu konuda mahkemelere büyük iş düşeceği söylenebilir. Kanun koyucu, son fıkrada makul kira bedelinin hesabına dair bir hükme yer vermiştir. Buna göre, kiraya veren erken tahliye edilerek boş kalması nedeniyle kiralanana yaptığı masraflardan bazılarını yapmaktan kurtuluyorsa, kurtulduğu masraf miktarınca ödenecek makul kira bedelinde indirim yapılması gerekir. İndirim yapılması gerekli kalem sadece bu masraflardan ibaret değildir. Kiraya verenin elde etmeyi kasten ihmal ettiği yararların bedeli de hesap edilip makul kira bedelinden mahsup edilecektir.Son olarak, TBK m. 325 hükmünde öngörülenin ötesinde bir tazminatın ya da cezai şartın kararlaştırılması geçersizdir. Böylece uygulamada sıklıkla karşılaşılan erken tahliye talinde cezai şart ödeneceğine, kalan ayların tüm kira bedellerinin muaccel olacağına dair kayıtların geçersiz olduğu hükme bağlanmıştır. Halbuki, Yargıtay, eski 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde bu tür kayıtları geçerli saymakta idi. (İNCEOĞLU, Kira, Cilt I, s. 625).

GGG

Yukarı