Ana içeriğe atla

S

 

AVM KİRALARINDA GERİ SAYIM BAŞLADI

06.03.2019 - 18:15

01.07.2020’YE KADAR ERTELENEN HÜKÜMLER
Son günlerde kira hukukunun iki önemli konusu medyada sıkça yer almaktadır. Bu konulardan birincisi kira bedellerinin artışı ikincisi ise daha önce ertelenen hükümlerin devreye girmesidir. Medyada yer alan ve hepimizi ilgilendiren bu konuları ve tartışmaları anlayabilmek için kira hukukunda şimdiye kadar yaşanan yasal gelişim sürecinin panoramasına bakmak gerekir. 

BU NOKTAYA NASIL GELİNDİ TARTIŞMALARIN KAYNAĞINDA NE VAR?
Bilindiği üzere kira sözleşmesi Borçlar Kanununda düzenlenmektedir. İsviçre Borçlar Kanununu esas alınarak hazırlanan 1926 tarihli 818 sayılı eski Borçlar Kanunumuz, 248 ila 298 inci maddeleri arasında kira sözleşmesini düzenlemekte idi. Ancak ev ve işyeri kiralarında yaşanan sorunlar nedeniyle 1955 yılında sadece bu konuyu düzenlemek üzere 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun çıkarıldı. Böylece ev ve işyeri kiralarına 6570 sayılı Kanun uygulanmaya başladı. 6570 sayılı Kanunda hüküm bulunmayan konularda 818 sayılı Borçlar Kanun uygulanıyordu. Böylece gayrimenkul kiraları ve diğer kiralar olmak üzere düalist(ikili) bir yapı ortaya çıkıyor, iki farklı kanun birlikte uygulandığı için de kira hukuku çetrefilli bir alan olarak görülüyordu.

Uzun komisyon çalışmaları neticesinde yeni bir Borçlar Kanunu Tasarısı hazırlandı. Bu tasarı uzun yıllar (yaklaşık 7 yıl) tozlu raflarda bekledikten sonra ve herkes yasalaşmasından umudunu kesmiş iken, 2011 yılından aniden meclis gündemine alındı ve ticaret kanunu tasarısı ile birlikte yasalaştı. Borçlar Kanunu Tasarısı, 11 Ocak 2011 tarihinde kabul edilerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ismini aldı. Bununla birlikte yürürlüğe giriş tarihi 1 Temmuz 2012 tarihi olarak belirlendi. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girdi ve halen uygulanmaktadır. 

AVM SEKTÖRÜ VE KİRACILAR İÇİN YENİ OLAN NEDİR?
Yeni Kanun (6098 saylı Türk Borçlar Kanunu), hem eski Borçlar Kanunu hem de 6570 sayılı Kanunu yürürlükten kaldırdı. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 11 Ocak 2011 tarihinde kabul edildikten sonra kira hukukuna ilişkin hükümler özellikle AVM sektöründe yer alanların da dikkatini çekti. Zira yeni Kanun, kira hukukuna ilişkin çok önemli değişiklikler ve yenilikler getiriyordu. Yeni 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe giriş tarihi olan 1 Temmuz 2012 tarihine kadar kendi durumlarını yeni Kanuna uyarlamakta zorlanacaklarını gören AVM sektöründeki yetkililer, yeni Kanununun bazı maddelerinin işyeri kiralarında uygulanmasının ertelenmesini ve kendilerine uyum sağlamak için zaman tanınmasını istediler. Bu nedenle 6271 sayılı Kanun ile 322, 324, 330, 339, 341, 342, 343, 345, 346 ve 353 üncü maddelerin uygulanması kiracısı tüzelkişi ya da tacir olan işyerleri bakımından 5 yıl ertelendi. Fakat daha sonra, Tasarıdaki madde numaraları esas alınarak yazılan bu madde numaralarının gerçekte ertelenmek istenen hükümlerle uyuşmadığı, çünkü Tasarı yasalaşırken numaraların bir önerge nedeniyle birer sıra kaydığı anlaşıldı. Bu hatayı düzeltmek için 6353 sayılı Kanun ile ertelenmek istenen hükümlerin numaralarını düzelten ve erteleme süresini 8 yıla çıkaran şu hükme yer verildi: “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır”
Söz konusu 8 yıllık erteleme süresi, 1 Temmuz 2020 tarihinde dolmaktadır. Gelecek yıl, ertelenen hükümler AVM kiraları içinde uygulanmaya başlayacak. Bu nedenle AVM kiraları konusunda bir geri sayımın başladığını söyleyebiliriz. AVM kiracılarının ve kiraya verenlerinin, şimdiden ertelenen hükümler hakkında bilgi sahibi olmalarında ve avukatları ile hazırlık yapmalarında büyük faydalar bulunmaktadır. 

01.07.2020’YE KADAR ERTELENEN HÜKÜMLERİN KAPSAMI NEDİR?
Kiracısı tacir veya tüzelkişi olan işyeri kiraları için erteleme söz konusu idi. Dolayısıyla kiracısı esnaf olan işyeri kiraları için erteleme söz konusu olmadığından bir uygulama değişikliği söz konusu olmayacaktır. Yine erteleme sadece işyeri kiraları açısından yapılmıştır. Konut kiraları açısından özellik arz eden bir durum yoktur. 
Ertelemeyi düzenleyen hüküm sadece “işyeri” kiralarından bahsetmiştir. Fakat “çatılı işyeri” ifadesini kullanmamıştır. Oysa yeni Kanun’da “konut ve çatılı işyeri kiraları” ayrı bir rejime tabidir. Acaba kanun koyucunun “çatılı” ibaresini kullanmaması bir ihmalden mi kaynaklanmaktadır, yoksa bilinçli bir tercih midir? Maalesef, yasa metni bu konuda suskundur. 

Ertelenen hükümler yerine tarafların kira sözleşmesine koydukları hükümlerin uygulanacağı 6353 sayılı Kanun’da belirtilmişti. Fakat Türk hukuk öğretisinde yaygın kanaat, sözleşme hükümlerinin kanunun emredici hükümlerinden önce uygulanamayacağı, yani 818 sayılı eski Borçlar Kanunda ve 6570 sayılı Kanunda bulunan emredici hükümlerin taraflar arasındaki kira sözleşmesinde yer alan hükümlerden daha önce uygulanacağı kabul edilmektedir . Yasalarda yer alan kuralların yasanın amacı ile örtüşmemesi durumlarında bu tür yorumlar yapılabilmektedir. Buna hukuk biliminde “amaçsal yorum” adı verilmektedir. 

ERTELENEN HÜKÜMLER HANGİ KONULARI DÜZENLİYOR?
Ertelenen hükümlerden birincisi TBK m. 323 de yer alan kira ilişkisinin devrini düzenleyen maddedir. Buna göre; Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur. Eski Kanun döneminde de kiraya verenin rızası almadan işyerini başka bir kiracıya devretmek özenle kullanma borcuna (818 sayılı BK m. 256, 6570 sayılı Kanun m. 12/I) aykırı kabul edilmekte idi. Fakat yazılı rıza şartı aranmamaktaydı. Yeni dönemde artık kiraya verenden yazılı bir muvafakatname alınması gerekecektir. Daha da önemlisi yazılı kira sözleşmeleri yapılırken serbest devir kaydı konulabilecektir. Şüphesiz muvafakatin baştan alınmasının gelecekte Yargıtay tarafından caiz görülmemesi ihtimal dâhilindedir.  Ancak pozitif hukuk mevcut verilere göre değerlendirme yapmayı gerektirdiğinden bu imkanı belirtmek bizim için bir görevdir. Kiraya veren yazılı rızayı verip vermeme konusunda tam bir serbestliğe sahip değildir. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Bu nedenle kiraya veren ancak haklı bir gerekçe ileri sürebiliyorsa, kiracının işyerini devretmesine engel olabilir. Kiraya verenin keyfi bir tutumla kira ilişkisinin devrine karşı çıkması hukuki koruma görmez. Devreden kiracının sorumluluğu en fazla 2 yılı geçmemek üzere kira sözleşmesi süresince devam eder. Yani devir tarihinde kalan süre iki yıldan az ise sorumluluk süresi kalan süre kadardır. Kalan süre iki yıldan fazla ise, sorumluluk süresi iki yıldır. Sorumluluk türü müteselsil sorumluluk olduğu için devralan kiracıya başvurulmaksızın devreden kiracıya başvurulabilir. Sorumluluk konularının kira bedelinin ödenmemesi ve kiralanana zarar verilmesi konularına yoğunlaşacağını tahmin etmek güç değildir.

Ertelenen ikinci hüküm, erken tahliyeyi düzenleyen TBK m. 325 hükmüdür. Buna göre; kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür. Kiracının ödeyeceği erken tahliye tazminatının, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği sürenin kira bedeli ile sınırlandırılması zaten Yargıtay’ın yerleşmiş bir içtihadıydı. Bu yönü ile yeni Kanun bir Yargıtay uygulamasını yasal düzenlemeye dönüştürmüş oldu. Ancak “ikame kiracı bulma” meselesi, önemli bir yeniliktir. Zira AVM kiralarında bu güne kadar erteleme dolayısıyla uygulaması olmayan bir konudur. Yani, şu ana kadar tacir veya tüzel kişi işyeri kiracısı, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde dahi sözleşmeden doğan borçlarından kurtulamıyor ve Yargıtay içtihatları ile kabul edilen esasa göre kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul süreyle sorumlu oluyordu . Halbuki, 1 Temmuz 2020’den itibaren ikame kiracı bularak erken tahliye tazminatını ödemekten kurtulabilecektir. AVM kiracıları açısından son derece dikkat çekici olan nokta burasıdır. Tabi ikame kiracının, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır bir kiracı olması gerekir.

Ertelenen üçüncü hüküm önemli nedenle (haklı sebeple) olağanüstü feshi düzenleyen TBK m. 331 hükmüdür. Buna göre; Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar. Eski 818 sayılı BK’ya göre fesheden taraf diğerine tam tazminatla yükümlü olup, kira süresinin bir yıldan fazla olması halinde bu tazminat bedeli altı aylık kira bedelinden az olmamaktaydı. 6098 sayılı TBK’da ise feshin parasal sonuçlarını belirlemede takdir yetkisi hakime bırakılmıştır. Haklı nedenle olağanüstü fesihte bulunan en az altı aylık tazminat ödemek durumdadır. Oysa 1 Temmuz 2020’den sonra haklı nedenle feshedenin altı aylık tazminat ödeyeceği söylenmeyecek, duruma göre hiç tazminat ödemeksizin haklı nedenle fesih gerçekleşebileceği gibi bazen çok sembolik rakamlara da hükmedilebilecektir. 

TEMMUZ 2020’DEN SONRA GEÇERSİZ
Ertelenen dördüncü hüküm bağlantılı sözleşme yapma yasağını düzenleyen TBK m. 340 hükmüdür. Buna göre; konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir. Böyle bir yasak kira hukukuna ilk kez 6098 sayılı TBK ile girmiştir. Bir örnek üzerinden açıklayacak olursak, bir un fabrikası sahibinin işlek bir cadde bulunan dükkanını bir pide fırınına kiraya verirken pide imalinde kullanacağı unu kendi fabrikasından almasını şart koşarsa bağlantılı bir sözleşme yapmış olur. Yani, “bu dükkanı sana kiraya veririm ama unu benim fabrikamdan almayı taahhüt edeceksin” derse, bağlantılı sözleşme yapma yasağını çiğnemiş olur. AVM kiralarında da kiracıya kira sözleşmesinde dayatılan ve bağlantılı sözleşme yapma yasağının ihlali anlamına gelebilecek şartlar 1 Temmuz 2020’den sonra geçersiz olacaktır. 

Ertelenen hükümlerden beşincisi, kiracının güvence verme (depozito) yükümlülüğünü düzenleyen TBK m. 342 hükmüdür. Buna göre; konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.  Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Görüldüğü üzere 1 Temmuz 2020’den sonra depozito bedelleri üç aylık kira bedelini aşamayacağı gibi, bu bedelin kiraya veren tarafından kullanılması da mümkün olmayacaktır. Bankalar da elektronik sistemlerinde güvence bedeli (depozito) adı altında bu hükme uygun bir hesap türü oluşturmuşlardır. 

Ertelenen hükümlerden altıncısı, kira bedeli dışında değişiklik yapma yasağını düzenleyen TBK m. 343 hükmüdür. Buna göre; kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. 6570 sayılı Kanunun 9. maddesiyle örtüşen bu hükmün ertelenmesinin bir etkisi olmayacaktır. Bu nedenle, kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılmaması yürürlüğü ertelenen hüküm bakımından sonucu değiştirmeyecektir.  

BARAJ ORAN GEÇİLEMEYECEK
Ertelenen hükümlerden yedincisi, kira bedelinin belirlenmesini düzenleyen TBK m.344 hükmüdür. Kira bedelinin artışına sınırlama getiren bu hüküm, medyada da çok sık gündeme gelmektedir. TBK m. 344’e göre,  tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Kolay anlaşılması için bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını “baraj oran” olarak tabir edersek, tarafların sözleşmede belirlediği oran baraj oranı açıyorsa, aşan kısım geçersiz sayılacaktır. Ancak tarafların kararlaştırdıkları rakam baraj oranın altında kalıyorsa geçerlidir ve tarafları bağlar. Bir yıldan uzun kira sözleşmelerinde yapılacak zam da genellikle sözleşmede belirtilmektedir. Ancak taraflar belirtmemişlerse ve aralarında bir rakam belirleyemiyorlarsa, ihtilafı mahkemeye başvurarak çözmeleri gerekecektir. Yani rakamı hakim belirleyecektir, fakat hakim de baraj oranın üstünde bir rakam belirleyemez. Bununla birlikte beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde beş yıldan sonraki belirleme için mahkemeye gidildiğinde, hakim baraj oranın üstünde bir rakam da belirleme yetkisine sahiptir. Bu hükmün kiracısı Türk Ticaret Kanununa göre tacir sayılan veya tüzelkişi olan işyeri kiraları hakkında 01.07.2020’ye kadar uygulanması mümkün değildi. Ancak 7161 sayılı Kanun adeta TBK 344’ü ertelenmiş bir hüküm olmaktan çıkardı. 7161 sayılı Kanunun 56 ve 59 maddelerinde getirilen hükümlere göre, TBK m. 344’deki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, kiracısı Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir olarak sayılan kişiler veya özel yada kamu hukuku tüzel kişileri olan işyeri kiralarında ve akdedilmiş kira sözleşmelerinin yenilenmesinde de uygulanır . Kısaca tacirler, bu değişiklik bizi 8 yılın sonuna kadar bağlamaz diyemeyecektir . Sonuç olarak, ertelenen hükümlere tabi olup olmadığına bakılmaksızın, konut ve işyeri kiralarında 18.01.2019 tarihinden sonra yapılacak tüm artışlar, geçen kira yılındaki TÜFE değişimlerinin 12 aylık ortalamasına göre hesaplanan baraj oranı geçemeyecektir.

Ertelenen hükümlerden sekizincisi, kiracı aleyhine düzenleme yapma yasağını düzenleyen TBK m. 346 hükmüdür. Buna göre; kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bu madde kira sözleşmelerine konulan ceza koşulu ve muacceliyet kayıtlarına sınırlama getirmektedir. Bilindiği üzere kira sözleşmelerinde ceza koşuluna yer vermek ve muacceliyet kaydı (bir ayın kira bedeli zamanında ödenmediğinde kalan ayların muaccel olacağına dair) koymak çok yaygın bir uygulama idi. Kiracısı tacir veya tüzelkişi olan işyeri kiraları bakımından kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle sözleşmeye konulan muacceliyet kayıtları ve ceza koşulları 1 Temmuz 2020’ye kadar geçerli olmaya devam edecektir . Ancak 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren geçersiz olacaktır. Bir görüşe göre, TBK m. 346 hükmünün geniş yorumlanması ve ödememe haline ilişkin olmayan cezai şartların geçerli sayılması gerekmektedir.

Ertelenen hükümlerden dokuzuncusu, tahliye sebeplerinin sınırlılığı ilkesini düzenleyen TBK m. 354 hükmüdür. Buna göre; dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez. Türk hukuk öğretisinde, tarafların kira sözleşmesine koyacakları hükümler ile yeni tahliye sebepleri oluşturamayacakları kabul edilmektedir. Zira daha öncede belirttiğimiz gibi 6570 sayılı Kanunun emredici hükümlerinin kira sözleşmesinden önce uygulanacağı kabul edilmektedir. 

İŞYERİ KİRACILARI, KONUT KİRACILARIYLA AYNI KEFEDE OLMALI MI?
Yeni 6098 sayılı TBK’da “konut ve çatılı işyeri kiraları” başlığı altında işyerleri kiralarının konut kiraları ile aynı kefeye konulması eleştirilmiştir. Özellikle Kanun’un bazı maddelerinin ertelenmesi sırasında yaşanan lobi faaliyetleri işyeri kiracılarının konut kiracıları kadar korunmaya muhtaç olup olmadığının sorgulanmasına yol açmıştır. 
Kanaatimizce; ertelenen maddelerden ve erteleme sürecinden bağımsız olarak bir değerlendirme yapmak gerekmektedir. Gerçek şu ki, işyeri kiraları mahiyeti itibariyle konut kirasından son derece farklıdır. Bu nedenle işyeri kiralarının ayrı bir başlık altında ele alınıp düzenlenmesi daha isabetli olacaktır.  

n

Yukarı