Ana içeriğe atla

S

 

SÖZLEŞME HİTAMINDA KİRALANANIN İADESİ

17.01.2020 - 12:14

Bir kiralananı teslim etme durumu ile karşılaştığımızda kafamıza sorular üşüşür: Kira sözleşmesi sona erdiğinde kiralananı teslim ederken nelere dikkat etmeliyim? Anahtarları vermem yeterli olur mu, acaba? Kiraya veren anahtarların komşuna bırakılmasını isterse ne yapmalıyım? Komşu almak istemezse ne olacak? Hem komşu da kim, ben onu tanımıyorum ki! Anahtarları bıraktığım halde sonradan anahtarları bırakmadın derse, ne yaparız? Fotoğraflarını da mı çeksem şuranın. Sonradan, şunu sen kırmışsın bunu sen bozmuşsun, demesin. Bunlar her kiracının aklına gelen sorulardır. Emin olunmayan bir tavır içerisinde bu işlerin yapılması, genellikle sonradan pişmanlık veya öfke getirir. Ticari ilişkilerimizde davranışlarımızı sağlam hukuki temeller üzerine bina etmek zorundayız. Bu tereddütleri gideren cevapları bir hukuk danışmanından elde etmeliyiz ki; yarın bunu neden böyle yaptın denildiğinde cevabımız hazır olsun. Bu hazır cevap, bize sadece bir malumatfuruşluk lezzeti vermenin çok ötesinde faydalar sağlayacaktır. Bunu bir davranış şekline ve alışkanlığa dönüştürürsek sadece hukuki ve ekonomik faydalar elde etmekle kalmayıp ruh sağlımızı da korumuş oluruz. Gandhi’nin meşhur özdeyişleriyle ifade edilecek olursa: “Söylediklerinize dikkat edin, düşüncelerinize dönüşür. Düşüncelerinize dikkat edin, duygularınıza dönüşür. Duygularınıza dikkat edin, davranışlarınıza dönüşür. Davranışlarınıza dikkat edin, alışkanlıklarınıza dönüşür. Alışkanlıklarınıza dikkat edin, değerlerinize dönüşür. Değerlerinize dikkat edin, karakterinize dönüşür. Karakterinize dikkat edin, kaderiniz olur”. Hem her fırsatta söylediğimiz gibi, hukuki danışmanlık işin sonunda değil, başında alınmalıdır.

KİRALANANI TESLİM EDERKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKLİ HUSUSLAR
Her somut olayda farklı detaylara ihtiyaç duyulacağının bilincinde olarak ana hatlarıyla kiralananı teslim ederken dikkat edilmesi gerekli hususları bilmekte büyük yarar vardır. Öncelikle kiralananı zamanında teslim etmeliyiz. Çok sık karşılaşılan bir husus kiralananın erken teslimidir. Erken teslim, örtülü bir fesih iradesi ortaya koymak ve sözleşmeyi bozmak anlamına gelir. Dolayısıyla sözleşmeye aykırı bir davranıştır. Sözleşme hukukunda genel bir prensip olarak sözleşmeye aykırı davranan, bu davranışı nedeniyle karşı tarafın uğradığı zararı gidermekle(tazmin) yükümlüdür. Bununla birlikte kira sözleşmelerinde çok karşılaşılan bir durum olduğu için kanun koyucu özel bir düzenleme getirmiştir. Özel kural, genel kuraldan daha önce uygulanır. Erken teslim halinde TBK m. 325’e göre; kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralanın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre için devam eder. Kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilmesi her somut olayda farklılık arz eder. Bunun tespiti için mahkemeler emlak bilirkişisinden rapor alma yoluna gitmektedirler. Peki, bu teslimden sonraki makul süre boyunca devam edecek olan kira bedelini ödemekten kurtulmanın bir yolu yok mu? Var, ikame kiracı bulmak. Yani yerimize kiracı olarak oturacak birisini bulmak. Ancak bu kişinin ödeme gücüne sahip ve kiraya verenin kabul etmesi mümkün bir kişi olması gerekir. Böyle bir yeni kiracı(ikame kiracı) bulabilirsek, kira sözleşmesinden doğan borçlarımız sona erer.
Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür (TBK m. 334). İşte bu nedenle kira sözleşmesi yapılırken kiralananın fotoğraflarının ya da videosunun çekilmesi çok faydalı olur. Çünkü kiraya veren ile kiracı arasında en çok görülen ihtilaflardan biri, teslim sırasındaki durumun nasıl olduğuna dairdir. Özellikle boyalı olarak teslim edilen kiralananın geri verilmesi sırasında yeniden boyatılması istenilmektedir. Ancak bu isteğin çok isabetli olduğu söylenemez. Çünkü TBK m. 334’e göre; kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Tabi ki, bu madde olağan kullanımla sınırlıdır. Olağan kullanımı aşan, duvarlarda iz bırakan veya dökülmelere sebep olan bir kullanım bu kapsamda değildir. Unutmadan bir hususu daha belirtmekte fayda vardır, internette verilen ilanlardaki fotoğrafların kiralananın ne durumda teslim alındığına dair önemli bir delil teşkil edeceğini belirtmeliyiz.
Kiracıdan sadece sözleşmeye aykırı kullanımlar nedeniyle doğan zararları tazmin etmesi istenebilir. Bunun dışında başkaca bir tazminat istenemez. Hatta sözleşmede başka tazminatlar istenebileceğine dair hüküm bulunsa bile, bir anlam ifade etmez. Çünkü TBK m. 334/II’ e göre; kiracının başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir. 

TESLİM TUTANAĞI İHMAL EDİLMEMELİ
Kiracı, teslim fiilini mutlaka belgelendirmelidir. Nasıl para verdiğimizde bir belge alma ihtiyacı duyuyorsak, anahtar verdiğimizde de bir belge alma ihtiyacı duymalıyız. Bir teslim tutanağı düzenleyerek, nerede ve ne şekilde teslim edildiği tutanak altına alınmalıdır. Mümkünse kiralanana gidilmesi, birlikte kiralananın boşaltılmış halinin gezilip görülmesi, varsa eksikliklerin tutanakta belirtilmesi gerekir. Maalesef, teslim tutanakları en fazla ihmal edilen konuların başında gelmektedir. Taraflar ya hiç tutanak tanzim etmemekte veya üstünkörü yazılmış, bir işe yaramayan tutanaklar tanzim etmektedirler. Bu da sonrasında birçok mağduriyetlerin ve istismarların yaşanmasına neden olmaktadır. 
Teslim tutanağını ihmal etmenin sonuçları ağırdır. TBK m. 335’e göre; “Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur”. Görüldüğü gibi kiralananın iadesi sırasında kiraya veren, gözden geçirme yükümlülüğü altındadır. Bunu ihmal etmesinin sonucu, kiracının her türlü sorumluluktan kurtulmasıdır. Tıpkı muayene ve ihbar yükümlülüğü yerine getirilmediğinde satılanın ayıplı olmasından doğan seçimlik hakları kullanamamak gibi bir durum ortaya çıkmaktadır. Bu ağır sonuca katlanmak zorunda kalmamak için daha fazla özen gösterilmelidir. Kiralananın iade edilmesi üzerine hemen gözden geçirme yapılmalı ve eksiklikler tespit edilerek bir ihtarname ile kiracıya bildirilmelidir. Buradaki hemen ifadesi makul bir süreyi ifade eder, yoksa aynı gün içerisinde bunun yapılması gerekmez. Esasen çoğu kez aynı gün içinde bunun yapılması imkan dahilinde olmaz. Bu nedenle somut olayın özelliklerine göre makul bir süre içerisinde gözden geçirme yapılmalı ve varsa eksiklikler bildirilmelidir. 
Çok problem yaşanacağı düşünülen iadelerde gözden geçirmenin bir bilirkişiye yaptırılması daha isabetli olur. Özellikle yüksek dekorasyon masrafları veya ağır hasar söz konusu hallerde sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti yapılması çok faydalı olur. 
Tabii ki, kiraya veren gözden geçirme sırasında gizli ayıpları tespit edemez, tespit etmek zorunda da değildir. Çünkü TBK m. 335’ göre; teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı halinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. 

KİRACI TARAFINDAN YAPILAN DEKORASYONLAR
Son olarak kiracı tarafından yapılan dekorasyonlar hakkında TBK m. 321’in uygulanacağını belirtmeliyiz. TBK m. 321’e göre; kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir. Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez.  Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.

GGG

Yukarı