Ana içeriğe atla

playpark

 

“TL İLE KİRALAMAYA GEÇMEK FERAHLATICI OLACAK”

10.10.2018 - 16:24

30 EYLÜL’DE BİRİNCİ YAŞINI KUTLAYAN ERZURUM MNG ALIŞVERİŞ VE YAŞAM MERKEZİ’Nİ, İLK YILDA 19 MİLYON KİŞİ ZİYARET EDEREK ALIŞVERİŞ YAPTI. DOĞU’DAKİ 16 İLDEN, YURT İÇİ VE YURT DIŞINDAN KONUKLARI KENDİNE ÇEKEREK BÜYÜK BAŞARI KAZANAN ALIŞVERİŞ MERKEZİNİN YÖNETİCİSİ MNG YÖNETİM HİZMETLERİ GENEL MÜDÜRÜ DR. AYDOĞAN SÜER’E KİRALAMADA YENİ DÖNEM HAKKINDA GÖRÜŞLERİNİ SORDUK.

Döviz ile kiralama uzun zamandır perakende ve AVM sektörünün en önemli sorunuydu. Açıklanan karar ile bu sorunun çözümü olacak mıdır?
Söylediğiniz gibi, biz sektör olarak, uzun zamandır tekrar tekrar dövizle kiralamanın bir sorun oluşturduğunu, perakendeci ile yatırım ve yönetim ekiplerini karşı karşıya getirdiğini vurgulamaktaydık. Ayrıca alışveriş merkezlerinin farklı uygulamaları benimsemesi de kiracılar açısından bir huzursuzluk kaynağı oluşturmaktaydı. Döviz ile kiralama sona ererse, “Dolar arttı, Dolar düştü” gibi günlük tansiyonlardan uzaklaşmak mümkün olacaktır. Karlılığı düşünmesi gereken yöneticilerin bütün günü uluslararası ilişkilerdeki son gelişmeleri takip ederek geçirmelerini ve sürekli gergin olmalarını beraberinde getiren şartlar böylece ortadan kalkacaktır. Evini, işyerini Türk Lirası ile kiraya veren sayısız insan ve şirket, nasıl ki bu özel tartışmadan uzak şekilde ticaret yapıyorsa biz de her gün sorun çıkan bu büyük meseleden kurtulma şansını bulacağız. Özellikle Dolar konusunun küresel dinamiklere bağlı olarak ani çalkantıları beraberinde getirdiği günümüz koşullarında Türk Lirası ile kiralamaya tümüyle geçmek, ferahlatıcı olacaktır. Ancak bu, sadece döviz kuru nedeniyle yaşadığımız spesifik tartışmaların çözümü olur yoksa kimsenin uzun vadeli kazanç ya da karlılık hedeflerinde yaşadığı sorunlara çözüm getirmesini beklememek lazım. Aksine hesabını sonsuza kadar Dolar ile kiralama üzerine yapmış olanlar, geçiş sürecinde ek sıkıntılar yaşayabilirler ama bu da şartlara uyum sağlandığında adım adım çözülecektir.
 
AVM yatırımcısı bankalardan uzun vadeli fon ve kredileri sadece dövizle kullanıyor. Böyle bir durumda maliyetler perakendeci ve AVM tarafından en etkin bir şekilde nasıl paylaşılabilir?
Biz bu konuda başından beri, yükü birlikte omuzlamamız gerektiğini söylüyoruz. Normalde konu kiralama olduğunda dedik ki, kuru makul bir yerde sabitleyelim, bunun üzerine çıkan farkı, iki taraf eşit şekilde bölüşsün. Biz kendi yönettiğimiz kurumlarda adil bir şekilde bu formülü uyguladık. Ama bu en basit şekilde kiralamada döviz kuru nedeniyle oluşan farkın telafisi için önerdiğimiz formüldür. Yatırımcının bankadan aldığı kredinin ödenmesini sorduğunuz zaman, durum biraz değişiyor. Bu konuda alışveriş merkezi yöneticileri ve perakendeci birlikte masaya oturmalı ve durumu değerlendirmeli. Elbette yatırımcı maliyeti kiracısına yansıtacaktır ama bunu böyle katı formüllerle yapamazsınız. Daha çok kendi öz sermayenize ve ayakta kalma gücünüze güvenmeniz gerekir. Doğrusunu söylemek gerekirse ben böyle gergin bir dönemde yatırımcılara çok sert kararlarla kiracılarını zorlamalarını önermem. Şu anda ağırlıklı olarak perakendeciye tolerans sağlanması gerektiğine inananlardanım.  
AVM ve organize perakende sektörü ekonomide önemli bir paya sahip.

Döviz kurunun dalgalı olduğu bu süreçte maliyetleri ve satışları da hesaba katarsak bu önemli pay sürekliliğini ne kadar devam ettirebilir? 
Organize perakende sektörü bugün, 390 milyar Dolarlık büyük ciroya sahip önemli bir sektör. Bugün geldiğimiz noktada geçtiğimiz yıl ile bu yıl arasında döviz kurundaki bire bir artış, döviz cinsinden kiralama yapan tüm perakendeciler için önemli bir sorun oluşturuyor. Bilindiği gibi, Türkiye’de alışveriş merkezi yatırımlarının dörtte 3’ü yerli, dörtte 1’i yabancı… Şu anda alışveriş merkezleri ile perakendecilerin karşı karşıya gelmesini sağlayan en büyük sebep, özellikle orta vadeli ve uzun vadeli borçlanma içerisinde bulunan alışveriş merkezi yatırımcılarının, Dolar ve Euro ile uzun vadeli borçlanma içerisine girmiş olması. 
Peki, bu gibi dalgalanmalarda biz AVM yatırımcıları olarak ne yapıyoruz? Özellikle yerli yatırımcılar perakendecisinin yanında yer alıyor. Ya kurunu sabitliyor ya kirasında iskonto yapıyor. Ama çok etkin lokasyonlarda yer alan alışveriş merkezlerinde, yani yabancı yatırımcının hâkim olduğu yerlerde, yabancı yatırımcılar taviz vermiyor. Oysa gelirini TL ile elde eden perakendeci, kur makası yükseldikçe dövizle kira ödeme konusunda zorlanmakta… Geçen sene ile bu sene arasında, perakendeci 4 milyar TL’ye yakın bir kur farkı ödedi. Tabii, burada perakendecinin taşıyabileceği bir yük var. Ama siz bir perakendeciye, taşıyabileceğinden fazla yük yüklerseniz, perakendeci orada dayanamaz. Zaten Türkiye’de 350 tane marka var. Yani marka sayımız çok kısıtlı. Bizim bu dalgalı dönemlerde, pazarı ayakta tutacak destekleri markalarımıza vermemiz gerekiyor. Bu dörtte üçlük yerli yatırımcı mümkün olduğunca, perakendecisini ayakta tutmak için gerekli çabayı gösteriyor. Eğer yarın döviz 9-10 Lira olursa siz perakendecinize 10 TL’yi yansıtamazsınız. Baktığımızda geçmiş dönemlerde yapılan sözleşmelerde, TL ile yapılan sözleşmelerin AVM yatırımcısına getirisi her zaman uzun vadede daha fazla olmuştur. Ancak Türkiye’nin 10-12 yıllık süreçler içerisinde, bir anlık döviz dalgalanmalarında, o 1-2 senelik geçişlerde, ister istemez büyük bir makas ayrımı oluyor. Buralarda biz yatırımcılar ve perakendeciler olarak ortak bir zemini oluşturmak zorundayız. 
Ekonomide çok ciddi karamsar senaryolar gündeme geliyor. Resesyon ve şirket iflasları da bu senaryolar içerisinde yer almakta. Biz, “Ayakları yerde gözleri ufukta” bir yönetim anlayışını benimsiyoruz. Çok iyimser olursanız riskleri göremezsiniz ama fazla karamsar olursanız, karanlık senaryolar içinde boğulur ve belki de gerçekte olmayacak felaketlere güç vermiş olursunuz. O nedenle şu an için, 2018’in sonuna kadar kalan 2 aylık dönemde biraz durgunluk olabileceğini hesaba katarak ilerliyoruz. Bu durgunlukta uzun tatil dönemleri boyunca yapılan harcamalar, kışa girerken ve okul sezonu nedeniyle gerçekleştirilen harcamalar da etkili. Elbette bütçesi zorlanan kesim, bir süre eskisinden daha sınırlı tüketim yapmayı hedefleyebilir. Ama biz alışveriş merkezleri olarak daima yeni etkinliklerle, sosyal yaşamı canlandırmaya devam edeceğiz. Dolayısıyla şu anda, “Perakende elden gidiyor” tarzı bir söylemin bize katkı sağlamayacağını düşünüyorum.  Uzun lafın kısası, panik havasına izin vermezsek, cirolar değişebilir ama totalde perakende sektörünün ekonomideki payı, diyelim ki ilk 6 ayda yüzde 5 düşer. Belki buna artı/eksi 3 puan daha ekleyebiliriz. İşini sağlama almak isteyenler en az yüzde 10’luk bir daralma olacağını var sayarak hareket edebilir. Ancak perakende gibi önemli bir sektörün, yüzde 10 gibi oranlarda düşüş yaşaması da ülke adına ciddi olumsuz sonuçları beraberinde getirebilecektir. Yine de biz yüzde 5/10 civarı düşüşleri mesela turizm gibi şu anda daha hareketli olan alanlardan telafi edebiliriz. Öte yandan paniğe kapılırsak, peş peşe teknik iflaslar ve kapanan alışveriş merkezleri gündeme gelirse, bu tablo bizi 6 ayda 10 yıl geriye atar. Dolayısıyla sakin ve temkinli hareket etmekte fayda var. 

Dövizle kredi borcu ödeyen ve TL ile kira tahsil eden yatırımcıyı önümüzdeki günlerde neler bekliyor?
Geçtiğimiz günlerde katılmış olduğum bir canlı yayında, Dolar borcu olan ve Dolara eşit kira beklentisinde ısrar eden yatırımcıları zor günlerin beklediğini söylemiştim. Gerçekten kimi alışveriş merkezlerinin zorlanacağı beklentisini taşıyoruz. Çünkü onların durumu elbette ki, uzun vadede sürdürülebilir değil. Ama şu da var. Bir alışveriş merkezinin en büyük geliri, kira geliridir ama tek geliri kira geliri değildir. Bir noktada sorun yaşadığınız zaman, gözünüzü o çemberden çıkmak için size yardım edebilecek farklı alanlara çevirmeniz gerekir. Şu anda alışveriş turizmi, lokasyonu ve marka karması uygun alışveriş merkezlerini gerilimden kurtararak hızlı çözüm sunacak en önemli çıkış noktalarının başında geliyor. Otopark geliriniz var, eğlence merkezleri ve spor salonları gibi direkt işletebileceğiniz alanlar olabilir. Pop up mağazalar açabilirsiniz, alışveriş merkezi genelinde festivaller, kampanyalar yapabilirsiniz. Tüm amacınız daha çok ziyaretçi çekebilmek olmalı.
Fast food katınızda, bardakta mısır satan adamın yerine daha yüksek kira ödemeye hazır lüks filtre kahve markasına kiralama yapabiliyor musunuz? Konserler ve etkinliklerinizle alışveriş merkezini eskisinden daha cazip kılarak, perakendecinin gelirini arttırmaya gönüllü müsünüz? Reklam ve tanıtıma bütçe ayırıp yüksek kiralardan şikâyet eden perakendeciyi ona destek olarak mutlu ediyor musunuz? Özetle işler zorlaştığında herkes sorunu konuşuyor. Bu tarz kitlenmeye hazır piyasalardan, soruna bakarak değil gözümüzü çözüme dikerek çıkabiliriz.
 
AVM ve perakendeci ortak bir paydada ve kurda buluşamadıkları noktada mağaza kapatmaları gündeme gelir mi?
Ne yazık ki, gelir. Bakın, yatırımcı için bir alışveriş merkezi ya da bir perakende markası için bir mağaza ya da tüm mağazaları kapatmak çok üzücü bir süreçtir. Ancak ticarette bunlar vardır. Ayakta kalamadığınızda mağaza kapatma gündeme gelir. Hatta ekonomiyi iyi okuyamayanlar için beklenenden de hızlı gelir! Ben açıkçası uzlaşma zemini olan her noktada uzlaşma sağlanmasını temenni ederim. Dolardaki yükseliş nedeniyle teknik iflas yaşayan önemli markalara şahit olduk. Ben bu aşamada perakendeci ile avm arasındaki anlaşmazlıktan çok, tüketicinin alışverişindeki durgunluktan korkarım. Mağaza kapatmanın gerçek sebebi, satış olmamasıdır. Onun dışında belirli fedakârlıklarla orta yolların bulunması ve her iki taraf için de durumun sürdürülebilir olması adına çaba harcamamız gerekir. Tekrar tekrar söylüyorum, bir kez daha belirteyim: Şu anda perakendeci ve alışveriş merkezi yatırımcısının, iyi anlaşamama lüksü yok. Kavga ile uğraşacak vakte sahip değiliz. İnsanlar bunun bilinciyle zor zamanlarda daha iyi bile anlaşabilirler. 

Meclis’in açılması ile birlikte Borçlar Kanunu’a TL ile kiralama dışında nasıl değişiklikler olabileceğini öngörüyorsunuz?
Bildiğiniz gibi alışveriş merkezlerini, perakendecileri ve markaları temsilen çalışan dernekler, gerekli duydukları değişiklikleri medya ve ilgili Devlet kuruluşları ile zaman zaman paylaşıyorlar. Dolayısıyla gündeme gelecek değişiklikler, ya ulusal ekonomik kararlara uygun yeni düzenlemeler ya da sektörün kendi talebi olan düzenlemeler olacaktır diye düşünüyorum. Bildiğiniz gibi ben de sık sık sektörün ihtiyacı olan konuları gündeme getiren biriyim ve bunun sonucunda uygun olan taleplerin gerçekleştirileceğine inanıyorum. Bundan sonraki adımda örneğin sürekli tartıştığımız bir başka konu olan ortak alan giderleri ile ilgili değişiklikler yapılabilir. Eğer ekonomide sıkıntı yaşanırsa, kiracıya kollayan düzenlemeler de eklenebilir. 

sg

playpark

Yukarı