Ana içeriğe atla

S

 

KÜÇÜK FİKİRLERDEN BÜYÜK DÜNYALARA AÇILAN KAPI: AVM STANT KİRALAMALARI

11.04.2019 - 17:33

Az maliyetle yüksek kazançlı iş kurma alternatiflerine dair küçük bir araştırma yaparsanız, listenin başında “AVM’de stant kiralama”yı görürsünüz. 
Stant kiralamanın fiyatları, stantta arz edilecek ürünün seçimi, stanttın dizaynı ve benzeri birçok bilgiyi anlatan onlarca internet sitesi vardır. Tabi ki en çok merak edilen konu stanttın aylık ortalama kazancıdır. Stant kiralama konusunda gizemli tavırlarla anlatılan formüller ve doğru yer+ doğru ürün= yüksek kazanç tarzında ifadeler zihinleri kısa sürede esir alır. 

Bazıları stant yaptırma maliyetini aşmak için bayilik ya da franchise sözleşmesi yapmayı önerir. Kimileri stant devralmanın en düşük maliyet olduğunu salık verir. Bu parlak fikirli insanlar, tavsiyelerini önce kendileri uygulamayı nedense hiç düşünmezler. Çünkü bilgileri duyduklarından ibarettir, konun mali ve hukuki boyutuna dair hiçbir şey bilmezler.

İşte bu makalemizde internet sitelerinde bulamayacağınız, fazla bilinmeyen bir konuyu ele alacağız: AVM stant kiralarının bir “çatılı işyeri” kirası sayılıp sayılmayacağını ve bunun sonuçlarını anlatmaya çalışacağız.

AVM’LERDE KURULAN STANTLARIN HUKUKİ BOYUTU NEDİR?
Öncelikle AVM stant kiralarının hukuki açıdan polemiğe çok açık bir konu olduğunu belirterek başlamalıyız. Neden polemiğe açık olduğunu anlayabilmek için kira hukukunun tarihine bir göz atmak gerekiyor. Kira sözleşmeleri, 1926 yılında İsviçre’den iktibas edilen 818 sayılı eski Borçlar Kanunumuzda düzenlenmekte idi. Ancak şehirlerde yaşanan konut sıkıntısı ve çarpık kentleşmenin getirdiği sorunlar nedeniyle konut ve işyeri kiralarında kiracıyı koruma zorunluluğu ortaya çıktı. Aslında bu zorunluluk sadece konut kiraları için ortaya çıkmıştı, fakat işyeri kiraları da aynı tür binalarda yer aldığı için bu kapsama dahil edildi. İşyeri kiracılarının bu korumaya ihtiyaç duyup duymadığı son birkaç yıldır tartışılmaya başlandı. Gerçekten köyden kente göç nedeniyle meydana gelen sosyolojik sorunlar insanların barınma ihtiyacını karşılamasında büyük problemlerin yaşanmasına neden oldu. Planlı kentleşmenin sağlanamamasının ve sanayi toplumuna geçişin gerektirdiği sistemlerin kurulamamasının tek bir suçlusu vardı: Kira Yasası. 

Çünkü bu yasal düzenleme kira sözleşmesi bittiğinde kiracıyı evden çıkarma imkanı veriyordu ve kira bedelini tarafların serbestçe anlaşarak belirlemesini öngörüyordu, oysa kiracı güçsüz olduğu için hep kiraya verenin (ev sahibinin) sözü geçiyordu. Sosyolojik sorunları sosyal nedenleri düzelterek çözmek yerine, yasal düzenleme yaparak çözmeye çalışmak sadece bugün değil, 50 yıl önce de bizim için vazgeçilemez bir yöntemdi. Bu nedenle konut ve üstü örtülü işyerleri kiracılarını korumak amacıyla 6570 sayılı Gayrimenkullerin Kiralanması Hakkında Kanun çıkarıldı. Bu Kanun’a göre, konut ve üstü örtülü işyeri kiralarında kira sözleşmesinin süresi dolsa bile kiracı kira bedelini ödemeye devam ediyorsa ve yasada belirtilen tahliye sebeplerinden bir yoksa kira sözleşmesi otomatik olarak aynı şartlarla bir uzuyordu ve kira bedelinin artırılması da sınırlandırılmıştı. Bu yasal düzenleme ile birlikte hukukumuzda “adi kira-nitelikli kira” sınıflandırması yapılmaya başlandı. Zira kira sözleşmesinin konusu bir konut ya da üstü örtülü işyeri ise yapılan sözleşme nitelikli bir kira sözleşmesi sayılıyor ve kiracı bir takım ayrıcalıklı haklara sahip oluyordu. Bu şekilde 6570 sayılı yasa ile getirilen düzenlemeler 2012 yılında yürürlüğe giren 6098 sayılı yeni Borçlar Kanunumuzun içerisine alındı ve eski 818 sayılı Borçlar Kanunu ile 6570 sayılı Kanun yürürlükten kaldırıldı. 

Yeni Kanun, kira sözleşmelerini üç başlık altında düzenledi. Bunları kısaca, adi kira-nitelikli kira-ürün kirası şeklinde ifade edebiliriz. Nitelik kiradan kastımız, konut ve üstü örtülü işyeri kiralarıdır. Ancak yeni Kanun eski 6570 sayılı Kanun’da geçen “musakkaf (üstü örtülü)”  ifadesi yerine “çatılı işyeri” ifadesini kullandı. Gerçekten yeni Kanun’da “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” madde 339 ila 356 hükümlerinde düzenlendi. 

Kiralanan bir konut veya çatılı işyeri ise bu hükümler uygulanmaktadır. Bu hükümlerin uygulanmasının kiracı açısından getirdiği birçok ayrıcalık bulunmaktadır. Tahliye sebeplerinin sınırlı olması, kira sözleşmesinin otomatik uzaması, kira bedelinin en fazla TÜFE oranında artırılabilmesi bu ayrıcalıklı haklardan ilk akla gelenlerdir.
Şimdi bu ayrıcalıklı haklardan yararlanmak için kira sözleşmesinin “çatılı işyeri” kirası olması gerekmektedir. Acaba stant kiraları bir çatılı işyeri kirası sayılır mı? AVM kapalı bir alandır ve çatısı vardır, fakat bu çatı stant kiralarının “çatılı işyeri kirası” sayılması için yeterli olur mu? İşte stant kiralarını bir polemiğe dönüştürecek nokta burasıdır. 
Türk hukuk öğretisinde bir yazar stant kiraları hakkında şu ifadelere yer vermiştir: “Alışveriş merkezlerinde bağımsız bölüm veya duvarlar ile ayrılmış kapalı alan niteliği taşımayan ortak yerlerdeki belirli alanlar için akdedilen stant kirası sözleşmeleri, kanımızca çatılı işyeri olarak değerlendirilemez. Salt AVM ana yapısının çatılı olması, çatılı işyeri kirasının varlığının kabulünü mümkün kılmaz.” (Mustafa Alper GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi, 2. Baskı, İstanbul 2012, Vedat Kitapçılık, s. 26, dpn. 36).

Buna karşılık başka bir yazar stant konusunda bir ayrıma gitmekte ve şu ifadelere yer vermektedir: “Stantların kendi etrafının kapalı olabildiği, hatta kepenklerinin dahi bulunabildiği bilinen bir gerçektir. Kanaatimce burada sorun büfelerde olduğu gibidir. Bu konuda belirleyici olan hususlardan biri de söz konusu kapalı yerin kendisinin mi kiralandığı, yoksa boş bir alana geçici olarak bir stant yerleştirilmesine izin mi verildiği olmalıdır. İlk durumda bir çatılı işyeri kirasının olduğu sonucuna ulaşmak daha mümkün iken, ikinci halde bu konuya daha tereddütle yaklaşmak gerekir” (Murat İNCEOĞLU, Kira Hukuku, Cilt II, 1. Baskı, İstanbul 2014, On İki Levha Yayıncılık, s. 23).

SÖZLEŞME SÜRESİ SONA EREN STANTLARI AVM YERİNDEN KALDIRABİLİR Mİ?
Kiraya veren (AVM) tarafından kira sözleşmesinin süresinin dolduğu gerekçesiyle hakkında tahliye talepli icra takibi başlatılan stant kiracısı, sözleşmenin çatılı işyeri kirası vasfında olduğunu ve bu nedenle otomatik olarak aynı şartlarla bir yıl uzadığını belirterek icra takibine itiraz etmiştir. Olay mahkemeye intikal etmiştir. Görülen davada Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, “Davacının, icra takibinde dayandığı kira sözleşmesinde kiralananın 12 metrekare büyüklüğündeki stant alanı olduğu belirtilmiş olup Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine tabidir” şeklinde karar vermiştir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 05.04.2018 tarih 2017/5165 esas ve 2018/10696 karar sayılı ilamı). Yani Yargıtay, dava konusu olaydaki standın “çatılı işyeri kirası” kapsamında olmadığına ve dolayısıyla kira sözleşmesinin otomatik olarak uzamayacağına karar vermiştir. Karar metninde “stant alanı” olduğu ifadesine yer verilmiş olması, Yargıtay’ın yukarıda belirtilen ayrımı kabul etme eğiliminde olduğunu göstermektedir. 

Buradan çıkan sonuca göre kira sözleşmesiyle AVM’de bir alanın mı kiralandığı yoksa kapalı/kapanabilen bir yerin mi kiralandığı son derece önemli olacaktır. Zira sadece bir alan kiralaması söz konusuysa ortada bir çatılı işyeri kirası bulunmayacaktır, dolayısıyla kira sözleşmesinin otomatik uzaması, tahliye sebeplerinin sınırlılığı, kira artış oranının TÜFE’yi geçememesi ve benzeri birçok ayrıcalıklı kiracı hakkı da söz konusu olamayacaktır.

Stant kirası bir adi kira olarak nitelendirilince kira sözleşmesinin sona ermesini belirleyen en büyük etken de kira sözleşmesinin belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli mi yapıldığı olacaktır. Kira sözleşmesi belirli süreli yapıldı ise süre dolunca kira sözleşmesi kendiliğinden sona erecektir.

Belirsiz süreli bir kira sözleşmesi akdedildiyse, fesih bildirim sürelerine uyarak ihtar çekmek gerekecektir. TBK m. 327/II’ye göre taraflar kira sözleşmesindeki belirli süre sona ermesine rağmen kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

Stant kiraları açısından kiraya veren(AVM) tarafından dikkat edilmesi gereken bir husus da standın mülkiyetinin kiracıya ait olmasıdır. Bu nedenle AVM stant üzerindeki mülkiyet hakkına dikkat etmek zorundadır. Aksi takdirde duruma göre mala zarar verme suçu başta olmak üzere bazı suçların oluşması söz konusu olabilir. Kira sözleşmesi sona ermesine rağmen stant hale kaldırılmamışsa, kiracının borcu olup olmamasına göre bir ayrıma gidilmelidir. Kiracının borcu varsa bu borç için icra takibi başlatılabilir ve stant haczedilerek bir depoya kaldırtılabilir, akabinde satış prosedürü uygulanır. Kiracının borcu yoksa standı kaldırmak konusuna çok ihtiyatlı yaklaşmak gerekir. Öncelikle ortada bir çatılı işyeri kirası olmadığı için bir tahliye kararı prosedürü de uygulanamayacaktır. Kural olarak kiracı kiralananı aldığı şekilde iade etmek zorundadır. Ancak kiracının kiralananı aldığı şekilde iade etmemiş olması da kiraya verene her türlü hakkı bahşetmez. Burada uygulanabilecek belki en ihtiyatlı yol Sulh Hukuk Mahkemesinden bir tevdi yeri talep etmek ve gösterilen bu yere standı bırakarak kiracıya da yazılı bildirimde bulunmaktır.

Çatılı işyeri kirası sayılmayan sadece alan kiralaması yapmış olan bir stant kiracısı, AVM’deki diğer kiracılarla aynı hukuki statüde olmadığının farkında olmalıdır. Stant kiralayacak kişiler, Google aramalarından öğrendikleri ile değil, işinin ehli uzmanlardan aldıkları bilimsel verilerle kararlarını vermeli ve işlerini kurmalıdır. 
Bu noktada özellikle bir mali uzmandan stant kiralarının vergi boyutu ve bir sözleşme uzmanından konun hukuki boyutu mutlaka öğrenilmelidir. Danışmanlık maliyeti, danışılmadığında başımıza gelebileceklerin yüzde birinden bile azdır. 

Bilinçli ve hesaplı bir ticari strateji ile stant kiralamak, sizler için küçük fikirlerden büyük dünyalara açılan bir kapı haline gelebilir.

n

Yukarı