Ana içeriğe atla

S

 

“Esas olan perakendeciyi yaşatmaksa, uygulama normal karşılanmalı”

16.01.2017 - 15:25

Cumhurbaşkanı Erdoğan’ın geçtiğimiz günlerde AVM yatırımcılarına “Kiraları TL ile alın” mesajı vermesinin ardından pek çok alışveriş merkezi kiralama çalışmalarını TL üzerinden yapmaya başladı. Peki, uygulama ile ilgili genel düşünceleriniz neler? 
Uğur Kutluözen:
AVM’lerde kiraların döviz cinsinden olması aslında bir finansal teamüldü. AVM yatırımlarının tümü döviz borçlanarak yapılmıyor, TL özkaynak dışında, tamamen TL krediler ile de yatırım yapılması olağan. Bu nedenle döviz kiradan TL kiraya dönülmesi tüm sektör için olanaksız değil. Bu uygulamanın önemli bir nedeni, kira sözleşmelerinin en az 5 yıl olmak üzere uzun süreli yapılması ve bu sürelerde yatırımcının kendini döviz ile daha güvende hissediyor olmasıydı. Geçmiş yıllarda bazı özel dönemlerde kiralarda geçici olarak kur sabitlemesi veya indirim yapıldığı zamanlar olmuştu ve şimdi de olacaktır.

Perakendecilerin uygulamaya yönelik düşünceleri ya da tepkileri nasıl oldu? Öyle ki doların hızla yükselmesinin ardından kira konusunda ciddi sıkıntı çekiyordu perakende sektörü… Hatta kepenk kapatmak durumunda kalanlar bile vardı…
Uğur Kutluözen:
Şimdi de sektörde belki belli bir süre, belki bazı AVM’lerde süresiz olarak TL’ye dönüşler olacaktır ve AVM’lerde esas olan perakendeciyi yaşatmak olduğuna göre, bu uygulama da normal karşılanmalıdır. Son zamanda AVM sektöründe değişik nedenlere dayalı olarak bir ziyaretçi ve ciro düşmesi yaşandığına göre, bunun karşılığında da perakendeciler doğal olarak AVM yatırımcısının karından fedakarlık isteyecekler ve bu talep de en pratik şekilde döviz bazlı kiraların TL’ye dönüşmesi veya kur sabitlemesi şeklinde olacak.

Uygulamaya geçiş konusunda zorluklar yaşandı mı ya da yaşanabilir mi? Özellikle yabancı yatırımcı ya da müşterilerin bu konuya yönelik görüşleri neler oldu ya da olabilir?
Arzu Kutluözen:
Bu uygulamanın göreceli zorluğu, yıllardır döviz bazında yapılmış olan ve halen öyle devam eden kira sözleşmelerinde yapılması gereken değişikliktir. Tüm bir AVM’nin sözleşmelerini TL’ye çevirmek, hukuken bir sözleşme tekniği konusu olarak olanaksız değilse de, AVM yönetimlerini bir ölçüde uğraştıracaktır ama sonuçta gerekli ise bu zorluk bir defa yaşanacak ve bu yapılandan, önce diğer dengeleri sağlam olan perakendeciler, sonra da kiralarını onlardan tahsil eden yatırımcılar yararlanacaklar. Aslında her AVM’nin açılışından itibaren her 5 yılda bir genel sözleşme yenileme dönemi var.  Bugünlerde o 5 yıllık dönem sonlarını yaşayan AVM’lerde yeni uygulamaya geçiş için zamanlama daha uygundur.

Kardan çok ekonomik devamlılığımızın sağlanmasını ön gören uygulama sizce uzun süreli mi yoksa kısa süreli bir çalışma mı olur? Bu uygulamadan yeni açılacak AVM’ler nasıl etkilenir?
Arzu Kutluözen:
Yabancı yatırımcılar ve dış kaynak kullanan AVM’ler için konu biraz daha ciddi finansal boyut taşıyabilir ama aslında bir arz talep konusu olarak, perakendecilerin ayakta kalması için, dış kaynaklı finansmanın bile TL gelir ve karlar ile çevrilmesi zorunluluğu bir ekonomik gerek olarak ortaya çıkmış oluyor. Evet, bu dönemde AVM sektöründe de, kar maksimizasyonundan çok ekonominin sürdürülebilir olmasının hedeflenmesi gerekli. Yaşayamayan perakendeci ne kadar çoğalırsa, yaşam zorluğu çeken AVM sayısı da o kadar artacak. Burada diğer önemli nokta, perakende sektörünün salt kiraların TL’ye dönüşmesi ile yetinmeyip, kendi verimliliklerini de sorgulayarak, gerekiyorsa önlem almaları, AVM yatırımcılarının da, bu yönde sözleşme veya uygulama değişikliği yaparken karlılıklarını tekrar gözden geçirmeleri ve varsa finansal risklerini başka yönlerden minimize etmeye çalışmalarıdır. Gerçekçi fizibilite ile yola çıkan yeni AVM’ler bu uygulamadan olumsuz etkilenmeyeceklerdir.
 

GGG

Yukarı