Ana içeriğe atla

playpark

 

Dövizle Kiralamanın Öngörülemeyen Artışlarından Kurtulduk

10.10.2018 - 16:38

Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin tebliği Resmi Gazete’de yayımlandı.  
AVM ve perakende sektöründe yoğun bir mesai dönemi başlıyor. Yeni karar neleri getirecek? Dünden bu güne neler yaşandı ve perakendecinin bu kararı nasıl değerlendirdiğini Birleşmiş Markalar Derneği Başkanı Sinan Öncel Mall Report’a anlattı.

Döviz ile kiralama dönemini sonlandıran tebliğ yakın zamanda yayınlandı. Perakende sektörünün uzun zamandır beklediği bir karardı. BMD olarak nasıl değerlendiriyorsunuz?
Türkiye’deki 400’ün üzerindeki AVM’nin yaklaşık üçte birinde devam eden sıkıntılarımız vardı. Kontratlardaki ağır yaptırımlar nedeni ile markalarımız zarar ettikleri halde mağazalarını kapatamıyorlardı.  Hazine ve Maliye Bakanlığımız tarafından hazırlanan kira sözleşmelerinde dövizden TL’ye geçiş tebliği taslağını markalarımızın bu zorlu süreci aşmaları noktasında çok önemli bir kilometre taşı olarak görüyorum. Zaten son iki yılda açılan 40 civarında AVM’nin neredeyse tamamında tebliğ taslağında yer alan kur civarında bir denge oturmuş bulunuyor. Biz Türkiye’nin markaları olarak tebliğ taslağını ülkemiz ve perakende sektörümüz için çok önemli bir adım olarak değerlendiriyoruz.  Tebliğin aynen kabul edilmesi halinde markalarımız yeni yatırım ve yeni istihdam imkânına kavuşacak. Maliyetlerdeki düşüş tüketicimiz de ürünlere daha uygun fiyatla erişim imkânı bulacak. Özetle taslağın aynen geçmesi halinde yurt içinde ve yurt dışında Türk markalarının büyüme hamlelerine tanık olacağız. Markalarımız büyüyecek, Türkiye büyüyecek 

Bu karar sorunun çözümü olacak mıdır? 
Çözüm bekleniyor. Zaten perakende marka patronları, girişimciler hangi mağazalarını kapatacaklarını, hangi mağazalarına en fazla ne kadar kira vereceklerini kafalarında tespit etmiş vaziyetteler. Dolayısı ile kapatacakları mağazaları zaten bedava da verilse kapayıp çıkacak. Çalışmak istediği, açık tutmayı düşündüğü mağazayı ise istediği kira bedelini alamadığı takdirde kapayacak veya o mağazayı çok istiyorsa onun için stratejik öneme sahipse belki biraz daha fazla kira vererek elinde tutacak. Dolayısıyla bunun kısa sürede ben sonuçlanacağını tahmin ediyorum. Alt detayların açıklanması zaman aldı. 
Burada işin can damarı kira ciro oranı. Döviz kuru 4, 5 ya da 6 Lira olabilir. Ancak buradaki temel sorun kira ciro oranları. Zaten bu meselenin dayanılmaz noktaya gelmesindeki en önemli sebep kira ciro oranlarının çok yükselmesi. Bakın ben hep aynı örneği veriyorum ve bu gerçek bir örnek. 2009 yılında 8 bin lira olan bir mağazanın kirası geçen günlerde 32 bin liraya çıkmıştı. Şimdi 47 bin 500 lira. Şimdi bu artışlar daha ne kadar devam ettirilebilir? Cironuz yüzde 20 - 30 artıyor. Normal artışlar bunlar. Ama kiranız ikiye katlanıyor bir anda. Bunun devam ettirilmesi mümkün değil. Bu yüzden perakendeci kafasında kendi mağazasıyla ilgili verebileceği TL tutarını biliyor ve bunu söyleyecek. Bunu söylemesi durumunda da karşılıklı olarak anlaşılamadığı takdirde de kiracı o AVM’den de makul bir süre içinde -ki en fazla bu 3 ay olabilir-  çıkıp gidecek.      
Peki, kontratlarda markaların çıkmak istemesi durumunda tazminat yükümlülüğü var. Yasa ile birlikte erken çıkış hakkı mağazaların elini rahatlattı diyebilir miyiz? 
AYD’nin açıklamasından  bahsetmek istiyorum. Biz bir araya gelsek bu iş hallolurdu diyorlardı özetle. TAMPF federasyonunun vizyon toplantısında herkesin, bütün başkanların ve TAMPF başkanının önünde AYD başkanı “burada kira ve genel gider konuşulduğu takdirde biz yokuz” diyerek federasyonda bu önemli problemin konuşulmasının önünü tıkadı zamanında. Kesinlikle istemiyoruz, burası kira ve genel gider konuşma yeri değil dedi. Sonra da açıklama yaparak diyor ki biz konuşarak anlaşırdık. İkinci konu, biz 20 Ekim 2016’da göreve geldik 25 Ekim 2016’da AYD yönetimi ile toplantı yaptık. St. Regis Hotel’de yaklaşık 20 kişilik bir toplantıydı. Dedik ki biz sizden ne kira indirimi istiyoruz ne de kur sabitleme istiyoruz.  Zarar eden üyelerimiz var. 3 ay önceden haber versinler ne olur çıksınlar dedik. 2 sene öncesinde. Sadece bunu istiyoruz bu toplantının tek amacı bu sadece bunu konuşacağız dedik. Toplantıyı biz talep ettik. Kabul etmediler. Şimdi kanun yazılıyor. Kanunda perakendeciye 1 ay içinde çıkma hakkı veriliyor, komedi gibi açıklama yapılıyor 3 ay önceden haber verip çıkılabilir. E kanun zaten 1 ay içinde çıkma hakkı veriyor. Yani sana 3 ay önceden niye haber vereyim. Zaten kanun yazıldı. 
Haklıysanız ve gerekçeleriniz de haklıysa hiç kimse bir şey diyemiyor. Bu olay şahitler huzurunda gerçekleşti. Biz sadece çıkalım diyoruz biz gitmek istiyoruz. İzin verin gidelim. Zarar ettiğimiz yerde 200 bin 300 bin dolarlık cezalarla beni burada zorla tutma diyoruz. Bundan daha insani ne olabilir. Bu markaların hepsi yurt dışında Türk bayrağını gururla dalgalandıran markalar. Bu markalar hakkına konuşurken önce bir durup düşünmek lazım. 

Dövizle kredi borcu ödeyen AVM’ler için nasıl bir çözüm sunulabilir?
Ben Perakende Günleri’nde Suat Bey’in moderatörlüğünde yaptığımız tartışmada şunu söyledim. Oradaki yatırımcılar bunu nasıl yaptıklarını yapamayanlara anlatabilir. Yani 400 AVM’nin 300 tanesi bunu yapıyorsa 100’ü yapamıyorsa bunu bize değil o 300 AVM’ye sormanız lazım. Demek lazım ki “Yapanlar, yapamayanlara nasıl olduğunu anlatır mısınız?” Var onlarda formülü. Yapıyorlar şu anda. Yani şimdi yakın zamanda açılan Metromall AVM ciro kirası ile MNG AVM Erzurum gibi bir yerde yüzde yüz dolulukla açabiliyor. E bunlar yapabiliyorsa 2009 yılında açılmış bir alışveriş merkezi neden yapamıyor? Samimiyetle ben bunu soruyorum. Biz BMD olarak geçen yıl yapılan Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’nın Perakende Zirvesi’nde şunu da söyledik. Kredi Garanti Fonu gibi AVM’lere bir fon yaratılarak onlara da yardımcı olunabilir dedik. Ama burada şöyle bir detay da söyledik. Herkes ilgili yatırımı ile ilgili kredi borcunu devlete beyan etsin. Devlet de bu beyanı aldığı takdirde ona göre bir enstrüman geliştirebilir ne olacağına dair ama şunu da altını çizmek istiyorum. Perakende sektörünün de çok ciddi döviz borcu var. Ama biz bunu hiçbir zaman demiyoruz döviz borcumuz var diye. 
Dövizle kiralama uzun zamandan beri sektörün konuştuğu birincil konu. Ancak perakendeci şikâyetçi olmasına rağmen açılan AVM’lerde mağaza sayılarını sürekli artırdı. Ancak son günlerde AVM ve perakendeci arasında bir savaşa döndü...
2001 yılından beri bu bir sıkıntı. BMD 2001 yılında kuruldu. BMD’nin ilk başkanı Süleyman Orakçıoğlu da, ondan sonra gelen bütün başkanlar da bu konudan dertli.
Konu nereden kaynaklanıyor? TL ile kazanıyorsun dövizle ödüyorsun ve inişli çıkışlı bir ekonomin var. Dövizin hareketli olduğu bir ekonomi var. Şimdi TL ile kazanıyorsun oturduğumuz bu yerde her şey TL ile. Bir mağazanın kirası bu ay 50 bin lira ise önümüzdeki ay 60 bin lira. Yani bu o kadar büyük stres yaratan bir konu ki. Belirsizlik, öngörememek ve bütçe yapamamak. Hadi bu önümüzdeki ay 60 oldu. Bunun garantisi de yok. 65 de olabilir. Ha diyeceksiniz ki 2001-2007 döneminde çok düşüktü kurlar hiç sesiniz çıkmıyordu diyebilirsiniz. O döneminde en büyük sıkıntısı şuydu; 2001 – 2007 döneminde büyük, lüks AVM’lerin dövizin düşük olması sebebi ile inşa edildiği dönemdi. Perakendeci şu iki tehditle karşı karşıyaydı. Bak ben burada bu ikinci alışveriş merkezimi açıyorum. Buraya girmen için burayı 30 dolara tuttun burada fiyatlar 60 oldu oradaki 30 doların da 40’a çıktı. Yüzde 40-50 artış olmadığı takdirde orda sana yer vermem deniyordu. 
Şimdi bize deniyor ki ya o zaman tutmasaydınız. Perakendeci de diyor ki yatırımcıya sen de o zaman döviz kredisi almasaydın, sen Türkiye’de yaşamıyor musun? Türkiye’deki iniş çıkışlardan haberin yok mu? Türkiye ekonomisinin yaşayacağı türbülansları görmüyor musun? Sen niye gidiyorsun o kadar büyük döviz kredisi alıyorsun? Ya da dengeli bir döviz kredisi kullanabilirsin. Evet, ben o dönemin koşulları içerisinde mağazamı açtım ama arkasından darbe girişimi olmuş, çok ciddi Türkiye’de önemli siyasi ve ekonomik çalkantılar olmuş. Hiçbir şey olmamış gibi yoluma devam edeyim diyorsun. Olmaz ki böyle bir şey. Olamaz yani. Basiretli tüccar olmak lazım. Hani diyorlar ki size kafanıza silah mı dayadık. Bankalar sizin kafanıza silah mı dayadı. Zorla mı kullandırdılar döviz kredisini. Başka türlü açamıyorduk. E açmasaydınız. Perakendeci mi geldi ne olur AVM aç da biz de girelim buraya diye. Sorumluluk varsa hepimiz bunu paylaşacağız. O dönem öyleydi bu dönem böyle. 
Bizim de bir sürü sıkıntılı olduğumuz maliyet artışları var. Diyeceğim o ki zaten ceketin ilk düğmesi yanlış iliklenmiş ama biz hala iliklemeye çalışıyoruz. TL kazanılan bir pazarda dövizle kira ödenemez. Bakın biz Hindistan’a, Sırbistan’a gittik Fas’a gittik. 1 milyar 100 milyonluk Hindistan’da 420 AVM var aynı Türkiye’deki sayı kadar. Biz dolarla mağaza kiralamak istiyoruz dedik. Hayır dediler Rupi ile kiralayacaksınız, yasak dediler. Çin’e gidiyorsun Yen ile kiralıyorsun. Hangi para birimi ile satıyorsan onunla kiralama yapıyorsun. E bizde baştan bu yanlış yapıldı. Şimdi bu 20 yıllık kurgu değişti. Bazıları buna devrim diyor evet bu bir devrim. 
Son dönemlerde AVM’lerde boş mağaza sayılarının artmaya başladığını görüyoruz.

Birçok AVM’de boş bekleyen mağazalar var. Mağazaların bu kadar uzun süre boş kalmasının sebebi nedir?
O mağazaların kiralanmama sebebinin ne olduğunu biliyor musunuz?

Şimdi bir AVM’de 2012 yılında 50 dolardan kiralanmış. 2012 yılının şartlarına göre 50 dolar makul bir rakam. Fakat 2018 yılına geldiğiniz zaman 50 dolar hiç makul bir rakam değil. Mağaza iş yapamıyor çıkıyor yeniden aynı mağaza 50 dolara kiralanmaya çalışılıyor. Çünkü şu an rayiç olan 30 dolara kiralanmaya kalksa bu defa yanındaki 50 dolara kiralanmış mağaza ihtilaf yaratılacak. Bu yüzden boş tutuluyor. Ama artık o mağazanın değeri 25-30 dolar. Ama hala 50 dolara verilmeye çalışılıyor. Yanındaki mağaza da bakıyor kaça verilecek diye. Yanındaki mağaza 20’ye verildiği anda tepki daha da büyüyor buna. Çünkü aynı metrekare aynı büyüklük 50 dolardı, yeni kiracı geldiğinde 20’ye verildi. Niye? Çünkü piyasa düştü. Yani şimdi burada serbest piyasa ekonomisi diyoruz arz talep diyoruz. Ama serbest piyasa ekonomisinin kuralları dışında bir takım hareketler yapıyoruz. Bunun yapılmaması lazım. Neden böyle oldu? Çünkü piyasa düştü. Dolar çok yükseldi. 2012’de dolar 1,5 lirayken şimdi oldu 6 lira. Hep aynı örneği veriyoruz ama 9 senede benim kiram 5,5 kat artmış. Ben nasıl yöneteceğim bu işimi. 
Ayrıca şimdi herkes artık yüze yüz, yüzde doksanın altında verim alacağı bir yere girmek istemiyor. Kaynağını dağıtmak istemiyor. Çünkü perakende sektörü çok ciddi kaynak kaybına uğradı son 2-3 senede. Bunun en önemli sebebi hammadde girdi maliyetlerinin çok yükselmesi karlılıkların çok düşmesi. Bu yüzden yüzde 90’ın altında verim alacağı verim alacağı yere girmek istemiyor artık. 

Borçlar kanununda TL ile kiralama dışında perakendeci açısından farklı değişiklikler bekliyor musunuz?
En büyük şikâyet noktası kanun çıkmasına rağmen Genel Gider Yönetmeliği’nin uygulanmaması. Bakanlık yetkilileri sürekli kontroller yapıp cezalar da kesiyor ama genel gider yönetmeliği hala uygulanmıyor. Neden uygulanmıyor onu da anlamak mümkün değil. Yani bir AVM şeffaf bir şekilde genel giderlerini kiracılarıyla neden paylaşmaz? Bir kısım paylaşıyor bir kısım paylaşmıyor. Yani şimdi bu da var. Bu da önemli bir mesele.

Sektör ilk yıllarında ciro üzerinden kiralama daha ağırlıktaydı. Sonrasında dövize döndü. Şimdi yeniden ciro üzerinden kiralama dönebilir mi?
Bu da çok mantıklı ve çok güzel işleyen bir model. Bu markaların bu AVM’lerin çok önemli kısmı kurumsallaşmış ciddi firmalar. Ama buna karşılık hep şunu öne sürüyorlar. Bazı mağazalar ciroyu eksik beyan ediyor. Sözleşmeye çok ağır madde koyarsınız, denetleme maddesi koyarsınız. Eksik tespitinde bunun 100 katı ceza ödemeyi kabul ediyorum maddesini koyarsınız kimse yapmaz bunu. O riski almaz yani. 

Yatırımcı, “Ben dövizle kredi borcumu ödüyorum. Burada TL üzerinden sözleşme yaptığımda gelirim düşüyor. Bu aradaki zararı nasıl tazmin edebilirim.” sorusuna karşılık hükümete bir talep/yaptırım ya da perakende firmalarında bir yaptırım ortaya çıkartır mı?
Reel sektörün 500 milyar dolar döviz borcu var. Bunların içerisinde perakende şirketleri de var. Yani döviz borcu olanlar sadece AVM’ler değil ki. Bizim de döviz borcumuz var. Zaten biz hep şunu söylüyoruz. Son 2 yılda açılmış olan AVM’lerin neredeyse tamamı ya TL ile ya da ciro kirası ile ya da çok cüzi bir Dolar / Euro kuru ile kiralandı. Son 2 yılda yapılan AVM’lere bakın. Son iki yılda açılan AVM’ler döviz borcu kısmını hiç dile getirmiyorlar ama 10 yıl, 15 yıl önce açılmış AVM döviz borcunu sürekli gündeme getiriyor. Bu gerçekten incelenmesi gereken bir durum.

Son iki yılda açılan AVM’ler ne yaptı, nasıl çözdüler de bu işi hiç sorun yaşamıyorlar? Bu size de garip gelmiyor mu?
MNG Erzurum AVM ciro kirası ile açıldı. Yüzde yüz dolulukla açıldı. Ankara Metromall AVM de ciro kirası ile kiralandı. Ben yer bulamadım.  Şimdi yeni nesil yatırımcı ile eski nesil yatırımcıyı bir kıyaslasanıza şöyle. Biz, hiçbir zaman altta kalanın canı çıksın demedik. Böyle bir şey hiçbir zaman söylemeyiz. Ama 3/2’lik bir AVM grubunun borcu yok mu? Biz bu insanlarla hiçbir problem yaşamıyoruz

 

playpark

Yukarı