Ana içeriğe atla

playpark

 

DÖVİZ İLE KİRALAMA “SEÇENEKSİZLİĞİN” DOĞAL BİR SONUCU

12.10.2018 - 15:43

Döviz ile kiralama uzun zamandır perakende ve AVM sektörünün en önemli sorunu. MALLMARTTURK Danışmanlık Sahibi Mehmet Akalın da kiralamalara ve açıklanan karara yönelik değerlendirmelerini bizlerle paylaştı.

Döviz ile kiralama uzun zamandır perakende ve AVM sektörünün en önemli sorunuydu. Açıklanan karar ile bu sorunun çözümü olacak mıdır?
Aslında sorun dövizle kiralama değil. AVM’leri  buna mecbur bırakan sistem yada sistemsizlik sorun… Varlıklarınızın hangi finansal enstrüman ile değerini koruyarak ve değerlenerek geleceğe taşıyacağınıza karar verirken riskinizi en aza indirecek enstrümanları tercih edersiniz değil mi? Bu noktada, uluslararası düzeyde ekonomik enstrüman maalesef dövizdir. Siz bundan farklı düşünseniz bile bir AVM inşa etme iradesi ortaya koyup kredi kullanacağım dediğinizde banka sizinle döviz dilinden konuşuyor. Sonraki tüm süreçlerde kullanılan dil döviz dili oluyordu. Bu noktada sormak lazım “neden TL dili konuşulmuyor”. Şimdi sorunuzu tekrar değerlendirirsek döviz ile kiralama AVM sektörünün sorunu değil, varlıkların ekonomik korunması için “seçeneksizliğin” doğal sonucudur. AVM yatırımcısının dövizle kiralama yaptığı için yargılanması, sisteme – “sistemsizliğe” koyulacak tepkinin sonuçlarından korkularak kabaca AVM yatırımcısına “sardırma” halidir. Şimdi bunu Cumhurbaşkanlığı kararı ile değiştirmemiz gerekiyor. Daha önce döviz ile sözleşmelerini düzenlemiş tüm projeler kararname sonrasında birçok soru ile karşı karşıya. Karar gayet net, dövizi TL yapacaksın diyor. Hâlbuki kararın yayınlandığı tarih itibari ile hangi döviz cinsini kullanıyorsa o günün kurunu kullanarak gerekli değişikliği yapmalı bunu bir ek protokole bağlaması gerekirdi, değil mi? 
Sözleşme özgürlüğünü! kısaca, kişilerin diledikleri sözleşmeyi geçerli olarak yapabilmek hususunda sahip oldukları özgürlük şeklinde tanımlayabiliriz. Türk Hukuku’nda genel ilke sözleşme özgürlüğü ilkesidir. Zira, gerek Türk Borçlar Kanunu madde 26’daki “Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler.” hükmü, gerekse Anayasa’nın 48. maddesindeki “Herkes, dilediği alanda çalışma ve sözleşme hürriyetlerine sahiptir” şeklindeki hüküm sözleşme özgürlüğü ilkesini göstermektedir. AMA yapamıyoruz. Sonuç olarak, Anayasa ve ilgili hukuk disiplinlerine dayanmayan bir kararın sonuçlarının sorunu gidermek yerine başka yeni sorunlar getireceğini düşünüyorum. 

Meclis’in açılması ile birlikte Borçlar Kanunu’nda TL ile kiralama dışında nasıl değişiklikler olabileceğini öngörüyorsunuz?
Beklentimiz tüm taraflar için adil bir yapı kurulmasıdır. Ancak, Ankara kulislerinde, AVM yatırımcıları aleyhine bir takım kesimlerin ciddi lobi faaliyetleri yürüttüğü yönünde duyumlar alıyoruz. AVM yatırımcılarının çatısı durumundaki AYD’nin , her zaman şeffaf ve saygın duruşu ile yaşanmakta olan bu süreci yönetmeye gayret ettiğini düşünüyorum. Diğer yandan, TBK’daki değişiklikler hakkında beklentilerimiz açısından birkaç başlığı da ifade etmek istiyorum. 
• 01.07. 2020’de yürürlüğe girecek Kira artış oranında üst sınır maddesinin kaldırılması
• Kira tespit davalarında mahkemenin sadece ÜFE oranında artışa hükmetmemesi, geçerli olan ekonomik koşulları da dikkate alarak belirlenmesi
• 01.07.2020’de yürürlüğe girecek 344/IV maddesinin yayınlanan kararnameye istinaden yeniden düzenlenmesi
• Kiralayana tanınan 10. yıl sonunda fesih hakkının 5. yılda verilmesi
• 01.07.2020’de yürürlüğe girecek 325. maddenin yürürlüğe girmesi
• Yan giderlerin ödenmemesi fesih ve tahliye sebebi olmalıdır
• “Kiracı aleyhine düzenleme” yasağının yeniden taraflar için adil olacak şekilde düzenlenmesi
AVM ve perakendeci ortak bir paydada ve kurda buluşamadıkları noktada mağaza kapatmaları gündeme gelir mi?
Her kriz döneminde oyunun kartları yeniden dağıtılıyor. Bazıları masanın dışında kalacak. Masada kalanlar ile yola devam edilecek. AVM’ci, perakendeci, tüm iş dünyasının ortak paydası, kar elde etmektir. Bu hedefe giderken çok doğal olarak sadece kendileri için karlı olacak hususların gerçekleşmesini isterler. Bundan dolayı da birbirimizi yargılamamamız lazım. Mağaza kapatmaya gelirsek; ya AVM yatırımcısı ödeme güçlüğüne düşerse, konkordato ilan ederse, iflas ederse, AVM’nin organize perakende konusunun dışında  bir yönetime geçmesi durumunu da sorgulamak lazım. Birbirinin varlığından beslenen adeta hısım akraba olan tüm tarafların bu süreçten en az sıkıntı ile çıkmaları temennimiz. Ancak, sözleşmede tesis edilen anlaşma ortamı tarafların kendilerinden beklenmeyecek derecede temelinden sarsılmışsa mağaza kapatmak, kapatılmasına müsaade etmek yerinde ve medeni olanıdır.
 
Dövizin benzer şekilde seyretmesi durumunda yıl sonu tahminleriniz nelerdir?
Dolar için yıl sonu tahminimiz, 6,89 TL’dir. 7 TL barajını aşma eğilimde olacağından eminiz ancak hükümet bu psikolojik sınırı aşmaması için önlem alacaktır. 2019 yıl sonu tahminimiz de 8.73 TL dir. Sözleşme bağlamında diğer önemli ekonomik veri olan TÜFE içinde 2018 sonunda yüzde 21, 2019 sonunda ise yüzde 18 olacağını öngörmekteyiz. Bu noktada, arz ve talebin dramatik düşüşünün devam edeceğini, büyümenin öne sürülenin dışında ve gerçekte iki çeyrek üst üste negatif seyretmesi halinde (ki bunun ilk çeyreğindeyiz) resesyona girileceğini göz ardı etmemek gerekiyor. Ekonomiyi canlandırmak adına borç verme faiz oranları bu süre zarfında düşürülerek bireysel harcamaların ve tüketimin artırılması hedeflenmelidir. Durgunluğu aşabilmek adına yine tüm taraflar için önemli bir katkıda vergilerle ilgili yapılmalıdır. Tüm iş dünyasının istifade edeceği bir vergi reformu sayesinde artı değer yaratılır böylece iş dünyasında hem yatırım hem de tüketim açısından artışlara sebep olacaktır. 

Şu anda en çok konuşulan konulardan biri yeni sözleşmede baz alınacak kur. Burada perakendeciyi ve yatırımcı zarara uğratmamak adına nasıl ortak bir uzlaşmaya varmalı?
Bildiğim kadarıyla, birkaç şirkete bağlı AVM’ler dışında döviz ile sözleşmesi olan AVM’ler aylardır hatta (net bilgi: 23 aydır)  kur sabitleme kullanarak kira faturası kesiyorlar. Dolar’da 3,2 TL, 3.6 TL gibi, Euro’da 4,5 TL, 5 TL gibi rakamları biliyoruz. Şimdi bu durumda, Bakanlık derse ki kararnamenin çıktığı gün ki kuru kullanacaksınız??? Kiracı-Kiralayan tartışması başka bir boyuta geçecek. Bu noktada, yasal zemine oturan bir kur belirlenmeli ki sonrasında “uyarlama” adı verilen davalar açılırsa bu yasal dayanak sebebiyle sürünceme kalınmasın görüşündeyim. Bu nedenle, Yargıtay’ın aldığı “uyarlama” kararlarında kullandığı usul ve ilkeler çerçevesinde bir kur belirlenmesi gerekmektedir. 

playpark

Yukarı