Ana içeriğe atla

playpark

 

MALLREPORT

KORUYUCU AVUKATLIK BİR RİSK YÖNETİMİDİR

07.03.2018 - 15:21

“İŞ YAŞAMINDA RİSK ALTINA GİRMEDEN MUHTEMEL SORUN VE DAVA İHTİMALLERİNİ EN AZA İNDİRGEYEREK BAŞARILI BİR İŞ YAŞAMI SÜRDÜREBİLMENİN YOLU ‘KORUYUCU AVUKATLIK’TAN GEÇER” DİYEN BARUH HUKUK DANIŞMANLIK KURUCUSU AVUKAT PELİN ŞENOL BARUH, PERAKENDE SEKTÖRÜNDE BAŞARILI BİR TİCARİ HAYATIN HUKUKİ ÇÖZÜMLERİNİ ANLATTI.

Sizi ve Baruh Hukuk ve Danışmanlık’ı kısaca tanıyabilir miyiz? Özellikle AVM ve perakende sektörüne verdiğiniz hizmetler nelerdir?

1988 yılında İstanbul Üniversitesi Hukuk fakültesinden mezun olduktan ve avukatlık stajımı tamamladıktan sonra Işıklar Holding’de avukat olarak başladığım meslek hayatıma Akmerkez AVM yönetiminde devam ettim. 1993‘de Akmerkez’in açılışından itibaren yönetim bünyesinde 11 sene kesintisiz Hukuk Müşaviri olarak sektörel bazda uzun soluklu çalışmalar yaptım. Gerek ülke çapında, gerekse uluslararası platformda aldığı sayısız ödüllerle ilklerin alışveriş merkezi olma unvanını hak eden Akmerkez, AVM sektörü ve bu sektör ile paralel bir gelişme gösteren AVM ve perakende yönetimi alanlarında öncülük etmiş ve ışık tutmuştur. Bu sebeple, ben de kendimi bu alanlarda uzmanlaşmış ilk ve sayılı avukatlardan birisi olarak nitelendiriyorum.
Aslında AVM kökenli olmama rağmen, yine aynı sektörle bağlantılı çalışmalarıma devam ederek 7 sene boyunca MARS Entertainment Group bünyesinde Hukuk Müşaviri olarak MARS Sinema (Cinebonus/Cinemaximum) ve MARS Sportif (MAC/MAC FIT) adına Türkiye genelinde neredeyse tüm AVM’lerde ve lokasyonlarda kiralama ve sözleşme danışmanlığı yaptım. Bu çalışmalarım neticesinde de perakende sektörüne adım atarak, sinema, eğlence, yeme-içme ve spor faaliyetlerinde de ciddi sektörel deneyim, hukuki bilgi ve tecrübe edindim.
2013 yılında hayata geçirdiğim Baruh Hukuk ve Danışmanlık ile serbest çalışma hayatına geçerek, gerek AVM, gerekse perakende sektörüne ve markalara uzmanlaştığım dallarda Sözleşme Danışmanlığı/Avukatlık ve Hukuki Danışmanlık hizmetleri vermeye başladım. Son yıllarda iş hukuku alanına duyduğum özel ilgi ve bu alandaki hukuki çalışmalarım neticesinde de uzmanlık alanlarıma ek olarak ayrıca şirketlere iş hukuku ve iş davaları alanında da danışmanlık ve avukatlık hizmeti vermekteyim.
Bunun yanında hukuk büromuz; gayrimenkul, ticaret, aile ve miras, borçlar, icra-iflas, sözleşmeler, şirketler ve iş hukukunda 30 yıla yaklaşan deneyimli kadrosu ile hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmetleri vermeye devam ediyor. Amacımız, öncelikle müvekkil/şirket üzerinde oluşturulacak hukuki koruma şemsiyesi ile ihtilaflar oluşmadan önce koruyucu avukatlık ve önleyici hukuk hizmeti verebilmektir.   
Baruh Hukuk ve Danışmanlık olarak alışveriş merkezleri ve perakende sektörüne hukuk danışmanlığı, markalara AVM’lerde mağaza, açık alan ve benzeri birimlerin önerilmesi ve kiralanması, kiracı/kiraya veren ilişkileri, kira sözleşmelerinin hazırlanması, kiralama esnasında ve sonrasında oluşabilecek hukuki ihtilafların çözümü, yapılmış kira sözleşmelerini revize etmek, franchise almak ya da vermek isteyen markalara da kiralama ve sözleşme danışmanlığı hizmetleri veriyoruz. 
www.baruhhukuk.com adresimizden tüm hizmet detaylarına ulaşabilirsiniz.

AVM ve perakende sektöründe en çok konuşulan ve tartışılan konuların başında kira kontratları geliyor. Bu konuda en çok hangi uyuşmazlıklarda size başvuruyorlar?

Kira kontratları ile bize başvurulan uyuşmazlıkların başında kurumsal olmayan ve üstünkörü okuyarak sözleşmeyi imzalamış markaların sonradan yaşadığı problemler yer alıyor. Kullanım amacı ve marka değişikliği, kira bedeli revizesi, kira süresi, inşaat ve dekorasyondan yaşanan problemler, tazminatlar, erken fesih, devir, tahliye gibi konular AVM yönetimleri ve markaların yaşadığı ihtilafların başında gelmektedir.
Genellikle alışveriş merkezleri yönetimleri hazır, matbu, fotokopi ile çoğaltılan, birbirine benzer ve tek tarafı koruyan kira sözleşmeleri ile karşımıza çıkıyorlar. Bunlar her zaman markanın ihtiyacını karşılamaz, bazen de geçersiz hükümler taşıyabilirler. Çoğu perakendeci, markası için önemli gördüğü ve ilk etapta çekici gelen alışveriş merkezini kaçırmamak için sözleşmeleri tam okumadan ve uzun yıllar bağlanacağını düşünmeden, olası sonuçlarını değerlendirmeden bu sözleşmeleri kabul etmekte ve imzalamaktadır. Bu nedenle bu gibi durumlarda kurumsal davranarak bu konuda uzmanlaşmış bir avukattan yardım alarak, birçok hukuki sorunu baştan fark edip önlem alabilirsiniz.
AVM kira sözleşmeleri tek taraflı düzenlendiğinden kiraya verene sadece hak ve yetki, kiracıya ise sadece borç ve yükümlülükler getiren metinler olarak nitelendirilmektedir. Borçlar Kanunu bu tür düzenlemeleri ‘’Genel İşlem Koşulları’’ olarak nitelendirmiştir.
Genel işlem koşulları, bir sözleşme yapılırken düzenleyenin, ileride çok sayıdaki benzer sözleşmede kullanmak amacıyla, önceden, tek başına hazırlayarak karşı tarafa sunduğu sözleşme hükümleridir. Yasaya göre, karşı tarafın menfaatine aykırı genel işlem koşullarının sözleşmenin kapsamına girmesi, sözleşmenin yapılması sırasında düzenleyenin karşı tarafa, bu koşulların varlığı hakkında açıkça bilgi verip, bunların içeriğini öğrenme imkânı sağlamasına ve karşı tarafın da bu koşulları kabul etmesine bağlıdır. Aksi takdirde, genel işlem koşulları yazılmamış sayılır. Sözleşmenin niteliğine ve işin özelliğine yabancı olan genel işlem koşulları da yazılmamış sayılır. Genel işlem koşullarında yer alan bir hüküm, açık ve anlaşılır değilse veya birden çok anlama geliyorsa, düzenleyenin aleyhine ve karşı tarafın lehine yorumlanır.
Yine yasaya göre genel işlem koşullarına, dürüstlük kurallarına aykırı olarak, karşı tarafın aleyhine veya onun durumunu ağırlaştırıcı nitelikte hükümler de konulamaz.

Doğru ve başarılı bir kiralama süreci için hangi yolların izlenmesi gerekiyor?

İlk aşamada alışveriş merkezinin lokasyonu ve lokasyonun hedeflenen kitleye ulaşıp ulaşmayacağı, o bölgedeki açıklık ve boşluklar, ilk incelenecek hususlar olmalıdır. Kiralama süreci ise alışveriş merkezinin geleceğini ve değerini belirleyen en önemli süreçtir. Bu süreçte yürütülecek kiralama stratejisi ve konsepte uygunluk ile açıklık ve boşluklara uygun ürün ve marka karması ile alışveriş merkezinin değerinin arttırılması hedeflenir. Yapılacak reklam ve tanıtım çalışmaları ile de kiracı profilini yükseltecek yatırım ve yatırımcı bilgileri hedef kitle ve basın ile paylaşılmalıdır. Tüm bunların yanında alışveriş merkezinin dış ve iç mimarisi, tasarımı, mağazaların, eğlence ve sosyal paylaşım alanlarının uygun metrekarelerde konumlandırılması, ortak alanın en verimli ve cazip şekilde kullanılıyor olması, mağaza vitrinlerinin dikkat çekecek şekilde düzenlenmesi gibi konular diğer alışveriş merkezlerine kıyasla avantaj ve farklılık taşımalıdır.
Kiracı tarafından baktığımızda ise, öncelikle lokasyon kiracının ürün ve markasına, hedef kitlesine, bölge halkının ekonomik ve sosyal durumuna hitap ediyor olmalı. Bunun yanında alışveriş merkezinde yer alacak diğer markalar, konumlandırılmaları, yatırımcının kimliği ve geçmişteki projeleri ile kiralama şirketinin tecrübesi ve performansı seçimlerde önemli rol oynamalıdır.
Hukuki açıdan, kiracının ticari durumu, markasının gücü ve bilinirliği, kira sözleşmesinin süresi, sürenin kira bedeli ile doğru orantılı ve kiracı tarafından karşılanabilecek olması, sözleşme ile getirilen borç ve yükümlülüklerin ağır olup olmadığı, sözleşmenin genel işlem koşullarından uzak,  kiracıyı da koruyan kollayan adil hükümler içermesi, tazminatların ağır olmaması, erken fesih maddesinin mutlaka yer alması, devir ve tahliye şartlarının kiracı için uygun koşullar içermesi kiralama sürecinde kiracı açısından en fazla üzerinde durulması geren hususlardır

AVM yönetimlerinin ve kiracıların kira kontratlarında en çok karşılaşılan ihtilaflar nelerdir? Bu sorunlar nasıl çözümlenmeli?

AVM yönetimleri en fazla mağazaların belirlenen sürelerde ticari faaliyete geçememesi, sözleşme ile belirlenen kira bedelinin, ortak alan giderlerinin hiç ödenmemesi ya da eksik veya zamanında ödenmemesi, bunun sonucu olarak da temerrüde düşülerek feshin ve tahliyenin gerçekleşmesi, teminat verilmemesi, izinsiz yapılan devirler, şirket yapısındaki hisse oranlarında onay alınmadan yapılan değişiklikler, marka ve kullanım amacının kiracı tarafından onay alınmadan değiştirilmesi, tamirat ve tadilatlardan doğan problemler ve sözleşmede yer alan edimlere kiracı tarafından uyulmaması ya da ihlal edilmesi gibi ihtilaflarla karşı karşıya kalıyorlar.
Kiracıların karşılaştığı en önemli ihtilafların başında ise düzenli ödenmeyen ya da eksik ödenen kira bedeli ve ortak giderlerin icra takibine sebebiyet vermesi ile sonucun fesih ve tahliyeye kadar gitmesi, marka ve kullanım amacı değişikliğine, erken feshe, mecurun devrine, şirket hisse yapısındaki değişikliğe kiraya verenin onay vermemesi üzerine çıkan ihtilaflar ile sözleşmedeki ağır /zorlayıcı maddeler ve sonucunda getirilmiş olan ağır ceza-i şartlardan doğan ihtilaflar sayılabilir.
Bu sorunların çözümü için de “Koruyucu Avukatlık “ müessesesinden faydalanmak suretiyle tarafların kiralama ve kira sözleşmesi yapmalarını öneriyorum.
Akabinde çıkabilecek tüm ihtilafların hallinde ise önce tarafların karşılıklı görüşmek ve mutabık kalmak suretiyle sulh olmalarını “en kötü anlaşma en iyi davadan iyidir” mantığı ile hareket edilmesini uygun buluyorum. Zira hemen hemen her marka, ilerleyen zamanlarda bir başka AVM projesinde yine aynı yatırımcı ile tekrar karşılaşabiliyor. Ancak her şeye rağmen sulh olunamaz ise konunun dava sürecine girerek yargıya intikal etmesi de kaçınılmazdır.

Koruyucu Avukatlık nedir ve niçin gereklidir?

Avukat, hakkını arayan kişinin kılavuzudur. Avukatsız bir yargılamadan söz edilemez.
Gelişmeler zaman içinde avukatlığı yalnızca bir savunma işlevi olmaktan da çıkarmış, hukuki ilişkilerin daha başlangıcında hukuka uygun olarak düzenlenmesi, uyuşmazlıkların önceden önlenmesi gibi önemli ve çağdaş bir yaklaşımı yani, “Koruyucu Avukatlık “ yaklaşımını öne almıştır.
Koruyucu Avukatlık, bir risk yönetimi olup, uyuşmazlık çıkmadan evvel hukuki yapının sağlam bir şekilde kurulmasını sağlamaya yönelik olarak yapılan avukatlık hizmeti ve ticaret hayatının temel taşı olan sözleşmelerin yapılmasında da hukuki hatayı, sorun ve uyuşmazlık çıkmasını en baştan önleyen bir uygulamadır. İş yaşamında risk altına girmeden muhtemel sorun ve dava ihtimallerini en aza indirgeyerek başarılı bir iş yaşamı sürdürebilmenin yolu  “Koruyucu Avukatlık” tan geçer.
Ülkemizde,  avukata problem ortaya çıktıktan sonra müracaat edilmekte ve sonucunda da uzun yıllar süren zor bir sürece girilmektedir. Halbuki bu gibi durumlarda önceden Koruyucu Avukat’tan yardım alarak, bir çok sorunu başta fark edip önlem alarak dava ve uyuşmazlık ihtimalini en aza indirgemek mümkündür.

Ülkemizde avukata ne zaman gidiliyor?

Asıl olan, bir yasal işleme karşı en iyi korunmayı en baştan ve problem çıkmayacak şekilde sağlamaktır. Ticaret hayatında da en doğru yaklaşım, uyuşmazlıklar ortaya çıkmadan evvel muhtemel dava ve sorunların önüne geçebilecek tedbirleri almaktır.
Avukata başvurmanın ek bir maliyet olduğunun düşünüldüğü ülkemizde, bu ek maliyete katlanmaya karar verilmeden hareket edilmekte ve bunun sonucu olarak da toplumumuzda, tacirlerin çoğu Koruyucu Avukatlık kavramını acı sonuçların ortaya çıkması ile öğrenmektedir.
Ticaretin içinde olmak, ticaretin doğuracağı hukuki sonuçları da bilmek anlamına gelmemektedir. Ne kadar tecrübeli olursa olsun bir tacirin, yasal mevzuatı ve güncel gelişmeleri bir avukat kadar biliyor ve takip ediyor olması beklenemez.
Avukatlık Kanununun 35. maddesine göre” her gerçek ve tüzel kişi adliyede kendi davasını açabilir ve takip edebilir. “ Yani ülkemizde avukatla temsil zorunluluğu yoktur. Ancak işlerin kişi ve işletmeler adına vekaletle takibi veya dava takip edilmesi söz konusu ise bu yalnızca avukatlar vasıtasıyla yapılabilir. Kısacası “adliyelerde” vekaletle yalnızca avukatlar iş ve dava takip edebilirler. 
Yine Avukatlık Kanunu‘nun 35. maddesine göre; “anonim şirketler ve üye sayısı 100 veya daha fazla olan kooperatifler, sözleşmeli avukat bulundurmak zorundadırlar.” Bulundurmamaları suç olarak düzenlenmiştir. Eğer anonim şirket ve belirttiğim kooperatiflerin avukatları yoksa Cumhuriyet Savcısı tarafından kendilerine, avukatla sözleşme yapmadıkları her ay için 16 yaşından küçük işçiler için uygulanan brüt asgari ücret tutarında idari para cezası verilir. 

playpark

Yukarı