Ana içeriğe atla

playpark

 

MALLREPORT

DÖVİZE ENDEKSLİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASI

14.09.2018 - 10:55

Döviz kurlarının son günlerdeki artışı ile rekor seviyelere ulaşması durumu, mevcut kira sözleşmeleri nedeniyle   hâlâ günlük kur üzerinden kira ödemesi yapmak zorunda kalan markaları mağaza kapatma ya da kira uyarlama davası açma noktasına getirmiştir. 
Öncelikle şunu belirtmek gerekir ki; 
Mevcut kira sözleşmesinde “uyarlama davası açılamaz” hükmü  yer alsa dahi, “ DÖVİZ ÜZERİNDEN KİRA ÖDEYEN KİRACI UYARLAMA DAVASI AÇABİLİR”

KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASI NEDİR?
Eski Kanun’dan farklı olarak, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”)  bu husus, sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması, “Aşırı ifa güçlüğü” başlığı altında düzenlenmiştir. 
TBK’nun 138. Maddesinin birinci fıkrasına göre:  “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”
Yasada yer alan ve dövize endeksli kira sözleşmelerinde kiracıya dava hakkı veren bu madde, Kira Bedelinin Uyarlanması Davası’nı gündeme getirmektedir.
Bu davanın açılabilmesi için de aşırı ifa güçlüğü ile aşağıda yer alan unsurların bir arada bulunması gerekmektedir.
1.Taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun oluşması
2.Bu durumun hiçbir şekilde Kiracıdan kaynaklanmıyor olması ve  Kiracının bir  kusurunun olmaması
3.Meydana gelen mevcut durum sonrasında ifanın Medeni Kanunu’n 2/2 maddesi uyarınca dürüstlük kuralına aykırılık oluşturacak biçimde kiracı aleyhine aşırı biçimde güçsüzleşmesi ve mevcut olguların kiracının durumunu aleyhine değiştirmesi
4.Kiracının, değişen durumda borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması.

SÖZLEŞMEDE DEĞİŞEN KOŞULLARA İLİŞKİN HÜKÜM YER ALIYORSA…
Yargıtay ; sözleşmenin değişen hal ve şartlara uyarlanması için sözleşmede ve yasada uyarlamaya ilişkin hüküm bulunmamasını esas kabul etmek ile  beraber , bazen sözleşmede olumlu ya da olumsuz uyarlama kaydı bulunsa da, bu kayda dayanarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasının talep edilmesinin Medeni Kanun 2/2 maddesi uyarınca hakkın kötüye kullanılması anlamına gelebileceğini, bu nedenle edimler arası aşırı dengesizlik varsa uyarlama kaydına rağmen uyarlama yapılabileceğini kabul etmektedir.( Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 30/05/2012 tarihli ve 2012/8973 E., 2012/8973 K. sayılı ilamı. )
Yani bu durumda kiracı, sözleşmede uyarlama hakkından feragat etmiş dahi olsa, Yargıtay karşılıklı edimler arasındaki aşırı dengesizlik nedeniyle kiracının uyarlama hakkını kabul etmektedir.

T.B.K.138.MADDE, KİRACIYA HANGİ İMKÂNLARI TANIMAKTADIR?
Yasa, bu madde ile kiracıya iki imkân tanımaktadır:
1.Kiracı, bu maddeye dayanarak, kiranın uyarlanması için yetkili mahkemede uyarlama davası açabilir. Bu hakkını kullanmadan evvel de yasanın tanıdığı ikinci imkâna başvuramaz
 Bu imkânda açılan dava üzerine hâkim, mevcut durumu kendiliğinden araştıracak, değerlendirecek uyarlama mümkün ise ve gerekli şartlar gerçekleşmiş ise miktarı belirleyecektir.
2.Uyarlama şartları gerçekleşmemiş ve mümkün değil ise bu maddeye göre kiracı, sözleşmeden dönme(fesih)hakkını kullanabilir.
Bu hakkın dava ve mahkeme nezdinde kullanılmadan, karşı tarafa bildirim şeklinde gerçekleşmiş olması durumunda dahi uyuşmazlık mahkemeye taşınacak ve uyarlama şartlarının oluşup oluşmadığı hâkim tarafından araştırılacaktır.
Yani bu imkânda da öncelikle uyarlama esastır. Uyarlama mümkün ise dönme(fesih)geçersiz sayılacaktır.

YENİ KİRA BEDELİ NASIL BELİRLENECEKTİR?
Hâkim bütün koşulları göz önünde bulundurarak sözleşmeyi yürürlükte tutmaya çalışacaktır. 
Bu doğrultuda yeniden belirlenecek kira bedeli;
•Üretici fiyat endeksindeki artış oranı 
•Kiralananın durumu
 •Emsal kira bedeli 
•Yabancı paranın değerindeki değişikliklere göre hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenecektir. 
Kira uyarlama davası sırasında hâkim, incelemesini yaparken kira sözleşmesine bağlı kalarak ve meydana geldiği iddia edilen olağanüstü durumu inceleyerek, gerekmesi halinde söz konusu yerde keşif için yetkili kişiler göndererek kararını vermektedir. 
Ayrıca hâkim, dava tarihinden başlayacak biçimde ileriye doğru geçerli olacak şekilde karar vermekte ve böylelikle de hayatın olağan akışına uygun bir kira bedeli belirlenmektedir. 
Kira uyarlama davası sonucunda hâkimin belirlediği yeni kira miktarı, kira sözleşmesinde belirlenen miktar yerine geçmekte ve dava tarihinden itibaren kiracının bu yeni miktar üzerinden ödemelerini gerçekleştirmesi gerekmektedir.
Dava tarihinden önceki kiralar için uyarlama talep edilemeyecektir. Bu hususta Yargıtay 13. HD‘si 22.03.2001 tarihinde “..Uyarlama kira bedeline ilişkin olup sözleşmenin diğer koşullarını ortadan kaldırmaz. Uyarlama dava tarihinden geriye doğru uygulanmaz. Davanın reddi gerekir.” şeklinde karar vermiştir (2001/1979 E. ve 2001/2831 K.).
Ancak bunun haricinde kira sözleşmesi hükümleri, sözleşmenin süresinin sonuna kadar geçerli olmaya devam etmektedir.
Şöyle ki;
Kira uyarlama davaları ile hâkim, sadece kira bedelinde bir değişiklik yapılmasına karar verebilmektedir. Hukuk sistemimiz, taraflar arasında yapılan sözleşmelerde irade serbestisi, yani kamu düzenine aykırı olmamak şartıyla tarafların serbest iradeleriyle sözleşme şartlarını belirleme teorisini benimsemiştir. Kira uyarlama davası neticesinde kira bedelinde değişiklik yapılmasına karar verilmesi, kira sözleşmesinde yer alan diğer şartlarda herhangi bir değişikliğe sebebiyet vermeyecektir.
Kısa süreli mesela 1 yıl süreli kira sözleşmelerinde çok istisnai durumlar dışında uyarlama davası talep etmek mümkün bulunmamaktadır.

KİRA BEDELİ YABANCI PARA OLARAK MI TL OLARAK MI ÖDENECEKTİR?
Doktrinde farklı görüşler bulunsa da Yargıtay’ın uygulaması her iki tarafın da yabancı para üzerinden kira sözleşmesinin devam etmesi konusunda iradeleri bulunmadığı sürece kira bedelinin TL olarak ödenmesi gerektiğidir. 
İstisna Olarak Erteleme Hükmü: Ancak söz konusu hüküm, Kanun kapsamında işyerleri için uygulanması ertelenen maddeler dâhilindedir. Bu sebeple işyeri kiralarında söz konusu kira bedelindeki artış gerçekleştirilirken, öncelikle sözleşme hükümleri göz önünde bulundurulacak ve beş yıl boyunca kira bedelinde değişim yapılamayacağı kuralı geçerli olmayacaktır.

GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME HANGİSİDİR?
Kira uyarlama davalarında görevli mahkeme yeni HMK’ ya göre Sulh Hukuk Mahkemeleri, yetkili mahkeme ise kira sözleşmesinin ifa edildiği yer mahkemesidir.

Sonuç olarak; dövizdeki ani ve fahiş artışlar, ekonomik koşullarda ani değişiklikler, aşırı enflasyon, para değerinin büyük ölçüde düşmesi vb. nedenlerle meydana gelen olağanüstü değişiklik ve dolayısıyla güçlükler, edimin olduğu gibi yerine getirilmesini borçludan beklenemez duruma getirmişse, doğruluk ve dürüstlük kuralları gözönünde tutularak “işlem temelinin çökmesi ya da sarsılması ilkesi” uyarınca sözleşme yeni durumlara mahkeme marifetiyle uyarlanabilecektir.

playpark

Yukarı