Ana içeriğe atla

S

 

MALLREPORT

CORONA VİRÜS SALGINININ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ

23.03.2020 - 15:41

Bu makale, AVM’lerde yaşanan zor günlerin ve hukuki tartışmaların daha berrak bir zihinle yapılabilmesini sağlamak için küçük bir katkıdır.

Hukuk bilimi, gelişimini zor günlere borçludur. Zor günlerin öğrettiği hayat dersleri kanunların membaıdır. Ne düşüneceğimizi ne hissedeceğimizi ve ne tavır takınacağımızı bilemediğimiz zamanlardayız. Belki de daha zor zamanlar da yaşayacağız. Ama yaşadığımız zorlukları aşmak için de çaba göstereceğiz.

Bu makale, AVM’lerde yaşanan zor günlerin ve hukuki tartışmaların daha berrak bir zihinle yapılabilmesini sağlamak için küçük bir katkıdır. Çünkü tartışmalardan bir çözüme varılabilmesinin olmazsa olmaz iki koşulu, samimiyet ve zihin berraklığıdır. Sorunları tespit etme yetkinliğine sahip olmayan bir zihinden problem çözmesi beklenemez ve samimi olmayan hiçbir fikir dikkate alınmayı hak etmez.

Şunu da belirtelim ki, corona virüs salgınına ilişkin bazı uzmanlar tarafından yapılan farklı açıklamaların değerlendirmesini yapmak bizim işimiz değildir. Bizim işimiz mevcut durum hukuki boyutunu ortaya koymaktır. Bazı uzmanlarca yapılan farklı açıklamaların doğruluğu anlaşılırsa, yeni bir hukuki değerlendirmeye ihtiyaç duyulacağı da muhakkaktır. Ortada bir gerçeklik vardır, şuan mevcut durum dolaysıyla AVM’lere hiç kimse gelmemektedir. Bu nedenle işyerleri mal ve hizmet satışında bulunamamakta, kazanç elde edememektedir. Böyle bir durumun devamı halinde haklı olarak kiracılar kira bedelini ödemenin kendileri için imkansız hale geleceğini ifade etmektedir. Diğer yandan kredi çekmek suretiyle finanse edilen AVM organizasyonunun yatırımcıları (kiraya veren taraf), kiralananı kullanıma hazır bulundurduklarını ve kendi edimlerini yerine getirdiklerini ifade etmektedirler. İki taraf da mevcut hukuki düzenlemeler bazında kendi tezinin haklı olduğunu duymayı heyecanla beklemektedir. Bu nedenle öncelikle pozitif hukuk açısından yani mevcut hukuk uygulaması ve teorisi açısından durumun analizini yapacağız.

MÜCBİR SEBEP

Gördüğümüz kadarıyla tartışmaların merkezine “mücbir sebep” kavramı oturmuş durumdadır. Mücbir sebep kavramı, mutlak olarak kaçınılmaz surette bir borcun ihlaline sebebiyet veren, harici bir hadise olarak tanımlanmaktadır (Bakınız: Haluk TANDOĞAN, Türk Mesuliyet Hukuku, Tıpkı Basım, İstanbul 2010, s. 464). Acaba mevcut durum mücbir sebep ekseninde mi tartışılmalıdır, yoksa başka bir kavram ekseninde mi? Hemen belirtelim ki, kira hukukunun düzenlendiği 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 299 – 378 hükümlerinde “mücbir sebep” kavramı sadece bir defa geçmektedir. O da ürün kirasında kiralanan kiracıya teslim edilirken tutanağa geçirilmiş eşya hakkındadır.

Kanun koyucunun, akdî (sözleşmesel) sorumluluk düzenlenirken esas aldığı kavram “imkansızlık” kavramıdır. Eğer bir borcu(edimi) ifa etmek mümkün olmasına rağmen ifa edilmemişse, bu kez esas alınması gereken kavram, “borçlunun temerrüdü” kavramıdır. Temerrüdün bilindiği üzere önemli sonuçları vardır. Ancak temerrüt, borçlunun başına gelen “beklenmedik hal”den (mücbir sebep değil!) kaynaklanıyorsa, temerrüdün bazı sonuçlarından kurtulmak mümkündür. Şu halde, sözleşmesel sorumluluktan tamamen kurtulabilmek için imkansızlığın bulunması gerekir. Tabi, mücbir sebep olan hallerde zaten imkansızlığın mevcut olduğu akla gelebilir. Evet, mücbir sebep olan hemen her halde imkansızlık da mevcut olabilir. Ancak konunun imkansızlık kavramı çerçevesinde tartışılması, bazı sorunları daha net görmemizi sağlayacaktır. Örneğin bu sorunlardan birisi, para borçlarında imkansızlığın söz konusu olamayacağını ve borçlunun ödeme güçsüzlüğüne –kusurlu veya kusursuz- düşmesinin onu sorumluluktan kurtarmaya yetmeyeceğini ileri süren görüştür (Bakınız: Mustafa DURAL, Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İmkansızlık, İstanbul 1976, s. 145).

Gerek imkansızlık kavramı, gerekse temerrüt kavramı sözleşme hukukunda sözleşmesel sorumluluğun genel sınırlarını çizen kavramlardır. Ancak kira sözleşmeleri açısından kanun koyucu, özel bir hüküm sevk etmiştir. Bu nedenle genel hükümlerin burada uygulanabilmesi de pek mümkün görünmemektedir. Gerçekten, TBK m. 324 hükmü şöyledir: Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.

Doktrin de bir görüşe göre, TBK m.324 cümle 1, “kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebep”ten bahsetse de söz konusu kavram eski Borçlar Kanunu m. 252 de olduğu gibi “kiracının kendi kusuru veya kişiliğinden kaynaklanan umulmayan hal veya mücbir sebep” olarak okunmalıdır (M. Alper GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi, 2. Baskı, İstanbul 2012, s. 190). Bu durumda kural olarak; kiracı, kiralayan kiralananı sözleşmeye öngörülen kullanma elverişli olarak bulundurduğu ölçüde, kendi kusurundan dolayı veya şahsında meydana gelen bir umulmayan halden veya mücbir sebepten dolayı kiralananı hiç kullanamasa veya sınırlı olarak kullansa bile, kira bedeli olarak kararlaştırılan karşı edimin tamamını ifa etmek zorundadır (GÜMÜŞ, s. 190). Borç konusu edimin kusursuz olarak imkansızlaşmasının hangi tarafın malvarlığında olumsuz etki yapacağı, sözleşme hukukunda teknik bir tabirle “hasar sorunu” olarak tabir edilmektedir. Burada kullanıma hazır bulundurma ediminin alacaklısı konumunda olan kiracıya edim hasarının ait olduğu bir durum ortaya çıkmaktadır.

Buna karşın doktrinde bir başka görüşe göre; kullanma, kiracının şahsıyla ilgili olmayan ve herkes için mevcut olan objektif bir sebep dolayısıyla mümkün olmuyorsa (örneğin binada çıkan bulaşıcı hastalık dolayısıyla içeriye girememe veya kiracının kusuru olmaksızın evin tamamen yanması gibi) kiracı kira bedelini ödemeğe mecbur tutulamaz; kira borcu kusursuz imkansızlık dolayısıyla ortadan kalkar (Haluk TANDOĞAN, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Cilt I/2, 4. Tıpkı basım, İstanbul 2008, s. 170). Borçlu, edimi onun sorumlu olmadığı bir hal sonucu imkansızlaşacak olursa, genel kurala göre borcundan kurtulacaktır. Borçlu, bu sebeple borcundan kurtulunca da, alacaklı, fonksiyonel sinallagma gereğince kendi borcundan kurtulacaktır. Diğer bir deyişle, kendi borcundan kurtulan borçlu, karşı edimi isteme hakkını da kaybeder. Bunun sonucu ise, borç ilişkisinin sona ermesidir. Bu sona eriş kendiliğinden olur, yoksa alacaklının dönme beyanında bulunması gerekli değildir. Bu hususun, yani borç ilişkisinin sona ereceğinin istisnası, imkansızlaşan edimin yerine başka bir edimin kaim olması ve alacaklının da bu değeri istemesidir (Mustafa DURAL, Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İmkansızlık, İstanbul 1976, s. 162).

SON SÖZ YARGITAY'IN

O halde pozitif hukuk açsından yani şuan yürürlükte olan mevzuat uygulaması ve doktrini açsından, corona virüs salgını nedeniyle AVM işyeri kiracılarının kira bedelini ödeme yükümlülüğü, ancak ve ancak bu edimin yerine getirilmesinin imkansız olduğunun kabulü halinde söz konusudur. Bununla birlikte ortada sürekli borç ilişkisi doğuran ve tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme vardır. Bunun doğal sonucu olarak kiracının kira bedelini ödeme borcundan kurtulması, kiraya verene kiralananı kullanıma hazır bulundurma borcunu yerine getirmeme imkanını verecektir. Bunun bir imkansızlık hali olup olmadığı konusunda son sözü Yargıtay söyleyecektir. Şüphesiz, Yargıtay bu makalede yapılan araştırmalardan çok daha fazlasını yapacak ve çok daha detaylı irdelemelerde bulunacaktır. Bu nedenle konunun mücbir sebep sayılıp sayılmama noktasına hapsedilmesi yanıltıcı olabilir.

Buraya kadar olan hukuk açısından konuyu ele aldık. Olması gereken hukuk açısından bir şeyler söyleyecek olursak, içerisinde bulunduğumuz zor zamanların, bize çok uzun olmayan bir gelecekte tıpkı 2001 yılında yaşanan ekonomik krizin 2012 yılında yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanunu m. 138’deki “aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmelerin uyarlanması” kavramını hediye etmesi gibi yeni bir hukuki kavram hediye etmesi de söz konusu olabilir. Bunu zaman gösterecektir.

Harbin sözleşmelere etkisinin ele alındığı bir makalede şu ifadelere yer verilmiştir: “Hususi hukuk, umumiyet itibariyle hukukta olduğu gibi hayatın muhtaç olduğu hukuki neticelerin hangi şartlar altında temin edileceğini, mesela vasiyetnamelerin, boşanmaların, evlat edinmelerin ve diğer bir çok akitlerin ne şekilde yapılacağını tespit eder. Bu gibi kaideler hayatın normal şeraiti için tasavvur edilmiştir ve harp zamanında bu şerait her zaman tahakkuk ettirilemez. Böylece eğer hayatın vaz geçemediği bu acil ihtiyaçların tahakkukundan sarfı nazar edilmek istenmiyorsa, mevcut anormal vaziyet nazari itibara alınarak normal ahvalde aranan şekilde ve şartların hafifletilmesi ve bazı müsamahaların gösterilmesi lazımdır” (Andreas B. SCHWARZ, Harp ve Hususi Hukuk, s. 846).

Son olarak, kira sözleşmesinin aşırı ifa güçlüğü nedeniyle uyarlanmasının burada mümkün olup olmadığı akla gelebilir. Ancak bu sorunu tartışmak için henüz erken olduğunu düşünüyoruz. Çünkü, sözleşmenin uyarlanması geçici durumlar için öngörülen bir hukuki müessese değildir. Bununla birlikte, mevcut durumun getirdiği fiili olguların azımsanmayacak ölçüde devam edeceğinin anlaşılması durumunda sözleşmenin uyarlanması gündeme gelebilir.

GGG

Yukarı