Ana içeriğe atla

OPSCO REKLAM

sistem9

AVM ortak giderlerine bakanlık müdahalesi

16.01.2017 - 14:31

AYD Hukuk Müşaviri ve MGC Legal Hukuk Bürosu Yönetici Ortağı Av. Mustafa Güneş, yılın sona ermesine bir gün kala yapılan müdahalenin hukuka uygun olmadığını ve sektörde var olan uyuşmazlığı daha da derinleştireceğini, söz konusu yönetmelik değişikliğinin binlerce dava açılmasına neden olabileceğini belirtti.

26 Şubat 2016 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren AVM Yönetmeliği’nde 30 Aralık 2016 tarihli Resmi Gazeted’e yayınlanan bir tadil metni ile bazı değişiklikler yapıldı. Yılın sona ermesine bir gün kala yapılan değişiklikler esas itibariyle ortak giderlerin nasıl dağıtılacağını kapsıyor. Av.Mustafa Güneş konu ile ilgili olarak, “Yeni düzenleme ile AVM’lerdeki perakende işletmelerin katlandığı ortak giderlere kiracıların yüzde 100 oybirliği içinde mutabakatları bir ön koşul olarak öngörülüyor. Bu düzenleme bir grup kiracının lehine olmakla birlikte, bir diğer grubun ödeyeceği tutarları da artıracaktır” dedi.

AVM YÖNETİMLERİ İLE PERAKENDE İŞLETMELERİN ORTAK GİDERLER KONUSUNDA OYBİRLİĞİ SAĞLAMASI GERÇEKÇİ BİR YÖNTEM DEĞİLDİR
AYD Hukuk Müşaviri ve MGC Legal Hukuk Bürosu Yönetici Ortağı Av. Mustafa Güneş yeni yönetmeliğin öngördüğü oybirliğinin sağlanamayacağını belirterek, “Her bir AVM’de bir tarafta 5 bin ile 20 bin metrekare arasında bir alanı kiralamış bulunan ve duruma göre ‘box’ veya ‘anchor’ olarak tabir edilen ve AVM’ye ziyaretçi akınının kendileri sayesinde oluştuğunu iddia eden dünya markası konumundaki ‘büyükler’ ile 5 metrekare ile 100 metrekare arasında değişen alanları kiralayan ve genellikle yerel markalardan oluşan ‘küçükler’ arasında oybirliği sağlanması neredeyse imkansızdır. Çünkü bu iki grup arasında mali yapı, organizasyon, coğrafi dağılım, ticari hedefler ve pazarlama stratejileri çok farklıdır. Birisi için anlamlı olan bir masraf, diğeri için anlamlı olmayacaktır. Dolayısıyla ‘oybirliği’ bir ‘ütopya’ olarak kalacağından aslında metrekare başına dağılım öngören ikincil düzenleme otomatik olarak devreye girmelidir” yorumunda bulundu.

OYBİRLİĞİ SAĞLANAMADIĞINDA NE OLACAK? 
Oybirliği sağlanamadığında uygulanacak dağıtım esasının ne olacağına ilişkin olarak Av. Mustafa Güneş şu yorumda bulundu: “Yönetmeliğin yeni 1’inci maddesinin birinci fıkrasına göre, oybirliği sağlanamadığında ortak giderlerin ‘perakende işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırılacağını’ öngörmektedir. Yani AVM’nin toplam satış alanı hesaplanıp paydaya yazılacak; bu oranın pay kısmını ise her bir kiracının kullandığı ‘satış alanı’ teşkil edecektir. Satış alanının bir anlamda matrah olarak alınması yerinde değildir, zira ortak giderlerin bileşimindeki pek çok gider sadece satış alanını değil, depo ve ortak alanlardan da kaynaklanmaktadır ve bu sistem dağıtımda adaleti tesis etmeyi imkansız kılacaktır. Örneğin 10 metrekarelik satış alanı olan bir fastfood dükkanı, binlerce metrekarelik ortak alanı müşterilerine kullandırabilirken sadece 10 metrekare ile sınırlı olarak ortak giderlere katılacaktır. Yine çok az atık üreten büyük mağazalar temizlik giderlerine çok az yük getirirken yüzlerce veya binlerce metrekarelik alanları kapsadıklarından katlanacakları ortak giderler adaletsiz bir şekilde artacaktır. Bu nedenle, AVM’lerdeki mağazaları fonksiyonlarına göre farklı ağırlıklı katsayılarla ile değerlendirme sistemini terk ediyorsanız dahi, en azından matrah olarak ‘satış alanı’ değil, bütün kiralanmış alanlar esas alınması daha doğru olurdu.”

MEVCUT KİRA SÖZLEŞMELERİNDEKİ ORTAK GİDER ANLAŞMALARININ DURUMU NE OLACAK?
Mevcut sözleşmeler ile genelde büyük mağazaların ortak giderlerinin belli bir üst limit ile sınırlandığı ve bu sınırlamanın yeni yönetmelik ile geçerli olup olmayacağına ilişkin olarak Av. Mustafa Güneş, “Yönetmeliğin 11’inci maddesinin yeni hali, kira sözleşmelerindeki ortak giderler konusunda yapılmış hemen her türlü anlaşmayı geçersiz kılar nitelikte emredici bir düzenleme teşkil etmekte ve kira sözleşmesinin taraflarını ayrım gözetmeksizin yeni bir anlaşma yapmaya zorlamaktadır. Daha önce marka ve faaliyet konusu itibariyle bazı kiracıların AVM’de yer almasının AVM’yi cazibe merkezi haline getireceği ve diğer kiracıların da faydası olacağı gözetilerek ortak gider katılım payları (metrekare) bazında sınırlamaya tabi tutulan kiracılar CAP uygulaması adı verilen bu sınırlamadan artık yararlanamayacaklar ve onlar da bütün kiracıların adeta bir ‘genel kurul’ teşkil edeceği tartışmalara bir taraf olarak katılacaklardır. Kısacası geçmişte sektörün bir gerçeği olan ‘CAP uygulaması’ en azından bugün itibariyle bu yeni yönetmelik tarafından ortadan kaldırılmış olmaktadır” dedi. 

OPSCO REKLAM

Yukarı