Ana içeriğe atla

d's

 

MALLREPORT

ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ KENDİ İÇİNDE BİR DÜNYA…

10.04.2018 - 17:48

“İŞİN MUTFAĞINDAN BAŞLAYIP HER KADEMESİNDE AKTİF OLARAK GÖREV ALMAK SİZİ OLABİLECEK HER TÜRLÜ DURUMA HAZIRLIKLI HALE GETİRİYOR” DİYEN VADİSTANBUL AVM GENEL MÜDÜRÜ ÖZGEN ÖZYURT, ÇALIŞTIĞI BİR ŞİRKETTE “BU ARSADA NASIL BİR YATIRIM YAPALIM?” SORUSUNA VERDİĞİ YANITLA KENDİSİNİ ALIŞVERİŞ MERKEZİ SEKTÖRÜNÜN İÇERİSİNDE BULDUĞUNU İFADE ETTİ.

“Benim AVM organizasyonları geçmişim tam 18 yıl önce başladı. Şimdi şöyle bir bakıyorum da reşit bir genç olmuş bu sektör benim için.. İşte bu yüzden AVM’ler benim hayatım, heyecanım. Hep çoğalsınlar büyüsünler ve işleri rast gitsin istiyorum. 
Alışveriş merkezleri yeni yaşam merkezleri olacak dediğimden bu yana 18 koca yıl geçmiş. Bu hevesle benim gibi mesleğe uzun yıllarını vermiş sektörün kıymetli isimlerini sizlere tanıtmak istedim ve sevgili Özgen Özyurt’la başladım sohbete ... “
Röportaj: Banu Noyan

Özgen Bey meslek hayatınızla ilgili bizi biraz bilgilendirir misiniz?
Yaklaşık 17 senedir sektörde aktif olarak görev almaktayım. AVM yönetimine inşaat sürecinden başladım. Arsa yatırımı, geliştirilmesi, inşaat süreci, kiralanmalarının yapılması ve işletime açılarak AVM yönetimi noktasında tüm süreçlerde görev aldım. Bir alışveriş merkezini uçağa benzetirsek, parçalarının bir araya getirilerek ortaya çıkarılmasından başlayarak, havalanması sürecine dek baştan sona yer aldım. Bu noktada kendimi şanslı ve daha donanımlı görüyorum. İşin mutfağından başlayıp her kademesinde aktif olarak görev almak sizi olabilecek her türlü duruma hazırlıklı hale getiriyor. 

AVM sektörüne geçişiniz nasıl oldu?
Alışveriş merkezi kariyerim mali müşavirlikle başladı. Mali müşavirlik eğitimimi tamamladıktan sonra Türkiye’nin önde gelen, büyük bir holdingde muhasebe müdürü olarak görev yapmaya başladım. Muhasebeden yönetime geçiş sürecim ise daha da ilginç oldu. Çalıştığım şirkette yaklaşık 18 yıl önce bir arsa satın alım sürecinde, bu arsada nasıl bir yatırım yapalım sorusu üzerine bugün bu noktada olduğumu söyleyebilirim. Türkiye’de 2000’lerin başında yeni yeni yaygınlaşmaya başlayan alışveriş merkezi yatırımı ile ilgili tavsiyelerim üzerine bu karar alındı ve ben de bu sürece doğrudan dahil olmuş oldum. Bu alışveriş merkezi zincirinin yapım aşamasından marka isminin oluşturulmasına, kiralama ve işletme süreçlerinin yönetilmesine kadar üstlendim. Dolayısıyla sektöre geçişim bu şekilde oldu. Mevcut bir arsada neler yapabiliriz sorusuyla başladım ve sonunda kendimi alışveriş merkezi sektörünün içerisinde buldum.

Bir AVM ’nin yönetim sürecini nasıl tanımlarsınız? Sizce su süreç nasıl yönetilmelidir?
AVM’leri 7 gün 12 saat boyunca açık olarak hizmet veren, kalan 12 saatte de bir sonraki güne hazırlanan, 24 saat boyunca faaliyet gösteren, bir nevi yaşayan organizmalar olarak görüyorum. Yönetim süreçlerini de bu bakış açısıyla ele almalıyız. Öte yandan bina hacmi, çalışan kapasitesi ve ziyaretçi sayıları gibi dinamikleri değerlendirdiğinizde ise AVM’ler bir şehir ya da küçük nüfuslu bir ülke yönetiminden farksız bir yapıya sahiptir. Kadroları açısından birbirleriyle benzerlik gösterirler.  Sürdürülebilir ve kaliteli bir anlayışla temizlik kadroları olmalı, potansiyel tehlikeleri ön görebilecek kapasitede yetkin güvenlik birimleri olmalı, hem kiracılarıyla hem de ziyaretçileriyle doğru iletişimi kurabilecek bir idari işler ekibi olmalı. Bu noktada kamu kadrolarıyla çok benzer bir yapı sergilerler. Ortalama bir alışveriş merkezine aylık bir buçuk milyon insan girer, bu sayıyı bir yıl üzerinden değerlendirirsek yaklaşık 18-20 milyon kişiye denk gelir. Bu ölçekte bir kitleye kaliteli hizmet sunarak, tercih edilebilir olmak için doğru yönetim anlayışıyla hareket etmek gerekiyor. Bu da az önce bahsettiğim gibi doğru ve deneyimli bir ekip çalışmasıyla mümkündür. 

Yurt dışında bulunan AVM’lerle Türkiye’de bulunan AVM’leri karşılaştırırsak neler söylemek istersiniz?
Aslında en büyük farklılık güvenlik hizmetinde göze çarpıyor. Yurt dışındaki çoğu alışveriş merkezinde Türkiye’deki gibi bir güvenlik ekibi yok.  Yurt dışındaki alışveriş merkezlerini Avrupa ve Asya’daki alışveriş merkezleri olarak ikiye ayırabiliriz. Avrupa daha yaşlı nüfusa sahip olduğu ve metrekare olarak daha sıkışmış olduğundan buradaki alışveriş merkezleri gibi çok katlı değil ve Türkiye’deki gibi modern alışveriş merkezleri çok fazla göremiyorsunuz. Bunun bir diğer sebebi de arsa geliştiremiyorlar. Uzak doğudaki ve Arap ülkelerindeki alışveriş merkezleri gerçekten çok ihtişamlı ama Türkiye’de son dönemde yapılan alışveriş merkezleriyle Avrupa’yı karşılaştırdığımız zaman çok çok ilerdeyiz. Mimari yapılarıyla ve sunmuş olduğu hizmetler bakımından bence Avrupa’nın çok önündeyiz. Son dönemde ICSC’nin düzenlemiş olduğu ödül törenlerine de baktığımızda Türk yatırımcılarının, Türk AVM’lerinin ciddi başarılar elde ettiğini görüyoruz. Bu da gurur verici bir olay…

Sizce AVM yöneticileri ve çalışanları bu sektörde kendilerini nasıl geliştirmeliler? 
Sektörün eğitim programları var. Bu programlara katılarak uluslararası tüm AVM’lerde geçerli bir sertifikanız olmuş oluyor. Öte yandan kişilik olarak alışveriş merkezinde çalışıyorsanız veya çalışmak istiyorsanız özellikle dışa dönük sosyal ilişkilerinizin çok güçlü olması gerekiyor. AVM yönetimleri dikey geçişe çok müsait oldukları için alt kademeden de başlasalar kendilerini ispatladıkları noktada yükselme şansları vardır. Bunun örneklerini bizzat ben yaşadığım için biliyorum. 10-15 sene kadar önce çocuk oyun alanında çocuklarla ilgilensin diye aldığım bir arkadaşımı bugün bir AVM’de müdür olarak görebiliyorum ya da danışmaya görevli olarak işe aldığımız bir arkadaşı başka bir ilde pazarlama müdürü olarak görebiliyorum. Eğer siz gerçekten çalışmayı seviyorsanız, içinizde çalışma azminiz varsa, işinizi seviyor ve layıkıyla yapmaya çalışıyorsanız alışveriş merkezinde başarılı olmanız kaçınılmaz. Ama bunu eğitimle desteklemek istiyorsanız da ICSC’nin eğitim programlarına katılabilirsiniz. 

Benim için AVM’ler yeni yaşam alanlarının ve yepyeni iletişim mecralarının sunulduğu yerler. Bu konu hakkında sizin görüşleriniz nelerdir?
Bugün artık alışveriş merkezi kısaltması AVM kelimesinden kasıtlı olarak uzak duruluyor. Bunun yerine alışveriş ve yaşam merkezi deniliyor. Baktığınız zaman bir alışveriş merkezinde ortalama geçirdiğiniz saat bir buçukla iki saat arasında ve bütün alışveriş merkezlerinin hedefi bu süreçleri uzatmak. AVM’ye geldiğinizde yeme-içme, alışverişinizi yapma, tıraş ihtiyacınız varsa tıraş olmak, kuaför hizmetleri, ibadetinizi yapabilme, eczane ihtiyaçlarınızı karşılayabilme, eğlence, kültür sanat, aklınıza gelebilecek her şeyi bulabiliyorsunuz. Son dönemde yapılan alışveriş merkezlerinde de kompleksler göze çarpıyor. AVM’yi, konutları, oteli bir arada sunan karma projeler öne çıkıyor. Aslında tam anlamıyla artık bir yaşam merkezi oldu. Çünkü; oteli de var, ofisi de var, konutları da var. Yani kendi içinde bir dünya olmaya başladı. 

Yer itibariyle farklı etkinlik alanlarına sahipsiniz, bunlar için projeleriniz var mı?
Alışveriş merkezimizin içinde 4 bin metrekarelik büyük bir çocuk oyun alanımız var. Son teknolojiyle donatılmış ve müşterilerimizin sevdiği bir yer oldu. Onun haricinde alışveriş merkezimizin içerisinde Jolly Joker gibi bir konser mekanımız var. Haftanın 3-4 günü sanatçılar canlı performans veriyor ve bin-bin 500 kişilik bir performans merkezi yaptık. 25 dönümlük bir parkımız var bunun 5 bin 500 metrekaresini konser ve etkinlik alanı olarak ayırdık.  İlk adımı Winter Dream oldu, devamında ise mayıs ayında Tarkan konseri yapılacak ve takip eden konserler planlıyoruz. Geri kalan 20 dönümünde ise insanların gelip rahatça evcil hayvanlarını gezdirebileceği, yeşilliğin içinde stresini İstanbul’un gürültüsünden uzak Belgrad ormanında geçirebileceği bir alan yaratmaya çalışıyoruz. 

Bu sektörde çalışmak isteyen genç arkadaşlara neler önerirsiniz?
Her meslekte olduğu gibi öncelikle nerde çalışmak istiyorsanız hedefinizi iyi belirleyin. AVM’de ama hangi alanında uzmanlaşmak istiyorsanız karar verin. Pazarlama, finans, işletme gibi farklı alanlar var.  Ayrıca her işte olduğu gibi öncelikle mutfağında pişmeniz gerekiyor. Bu işin en güzel bölümü de bence pazarlama… Pazarlamada 2-3 ay çalışan bir arkadaş, alışveriş merkezi hakkında çok ciddi anlamda deneyimler kazanabilir. 

Sizi çok enerjik görüyoruz, sosyal hayatınızda aktif biri misiniz, hobileriniz nelerdir?
Enerjik olmak zorundasınız çünkü sürekli yaşayan bir organizmanın içerisinde görev alıyorsunuz. Yani alışveriş merkezini kapayıp gittiğiniz saatlerde bile alışveriş merkezi temizleniyor, korunuyor, dolayısıyla aklınız hep burada kalıyor. Yani sabah ben 9’da gelirim 6’da çıkarım diye düşüneceğiniz bir meslek kesinlikle değil, 7/24 burası ile yaşıyorsunuz. Bu yüzden enerjik olmayan arkadaşların başarılı olamayacağı bir sektör. Sosyal hayatımda aktif miyim? Evet, iki tane erkek çocuğum var ve bir tane kedim ile birlikte yaşıyorum. Aktif olmak durumundayım. Onlara yetişmek gerçekten çok zor… Motosikleti çok seviyorum. Harley Davidson özel ilgi alanım. Çok seviyorum ve buna da vakit ayırmaya çalışıyorum. 

d's

Yukarı